广州重磅宣布全面取消限购,深圳、上海接踵而至,多个一线城市纷纷出台楼市刺激政策。此举是否意味着,历经数月寒冬的房地产市场,终于迎来久违的春天?

事实上,自2010年我国开始实施住房限购政策以来,广州、深圳、上海等城市一直对购房资格和数量设置较高门槛。此次广州允许本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士不限资格、不限套数购房,深圳、上海则大幅下调首套房首付比例至15%,可谓政策大转向。

楼市的负债率与营收

然而,单靠行政令能否撬动惨淡的市场?从资产负债率来看，在行业下行的背景下，多数房企选择稳健经营，2024年上半年整体资产负债率为76.8%，较2023年底下降0.26个百分点。

从刚刚收官的上市房企中报来看，诸多房企营收骤减、亏损严重。根据中指研究院监测数据显示，105家A+H股房企营业收入均值115.91亿元，同比下降13%，净利润均值为1.45亿元，同比下降82.05%。上市房企盈利性持续走弱，净利润下滑显著，72家企业营收同比下降，87家企业净利润同比下降，50家房企出现亏损，其中24家为疫情后首次亏损。

根据中指研究院数据，2024年1-8月TOP100房企销售总额为2.7万亿元，同比下降38.5%，降幅较上月收窄1.6个百分点。今年8月，TOP100房企销售额同比下降22.1%，环比降低2.43%。在如此高压之下,部分房企或难以抓住政策利好,实现突围。

据中指研究院的统计数据，2024年房企到期债券规模达7703.1亿元，较上一年超过9500亿元的到期余额下降19.6%，但整体债务规模依然处于较高水平。

市场信心未回归

尽管如此,我认为放松限购仍将利好楼市回暖。一方面,此举有助于激发被压抑已久的刚需和改善性需求;另一方面,房企销售回款增加,也将缓解其资金压力。预计政策实施初期,成交量会明显回升,但受制于市场信心尚未完全恢复,房价大幅反弹可能性不大，能稳住如今的价格已经非常好了，也就是止跌回稳了。

从中长期看,取消限购只是构建"房住不炒"长效机制的第一步。未来应进一步优化住房金融政策,下调首付比例和贷款利率;同时放宽落户限制,扩大购房群体;大力发展租赁市场,完善多层次住房供应体系。只有从供需两端共同发力,因城施策,楼市寒冬才会彻底过去。

独到见解

"冰冻三尺非一日之寒",楼市的全面回暖还需时日。但可以预见的是,"去行政化"将成为大势所趋。期待有更多城市勇立潮头,为市场注入新活力。唯有还原市场化的决定机制,让一砖一瓦供需匹配,才能最终让房子回归"家"的本质,温暖万千家庭的"安居梦"。