1600亿市值的华润置地 VS 80亿市值的中国金茂

人有两颗心，贪心和不甘心。

——电影《孤注一掷》

如果说从原本站起来的地方跌倒了，也算另外一种意义上的善始善终。

随着上海的普宅调整，以及上海的外环放开单身买房等等楼市利好的叠加，3月的上海楼市小阳春似乎已经悄然来临。3月8日，南大板块两大央企项目——华润中环置地中心润府和中环金茂府同时拿到此批预售证，相距仅几公里的两个项目迎来今年首次正面抢客之战。

在这样一个充满希望的季节里，面对华润中环置地中心·润府的步步紧逼，中环金茂府却似乎并没有跟上春天的步伐。

压力给到了来自上海宝山的中环金茂府。金茂府，一个现象级的爆品，会不会在其站上神坛的城市，被打下神坛呢？在两个项目一房一价表中，我们发现中环金茂府此次销售的266套住宅面积段均是100平米左右的产品，而华润中环置地中心项目的260套房源面积段从101平米到176平米，或许更能满足各类购房者的实际需求。

而刚刚公布2023年亏损了67亿元的中国金茂，会不会也因为金字招牌的吸金光环失效，而败下阵来？

你以为的人间天堂终究只是你以为。

千亿哥的朋友tiger最近看了宝山中环金茂府和华润中环置地中心·润府后，对金茂府项目做了这样的评价。虽然售楼处销售人员介绍的是如同人间天堂般的居住体验，但是看看周边环境，同地段的竞品表现，用现在年轻人比较流行的话说，性价比真的不高。

实际上，说到金茂府，就不得不提到上海，不得不提到大宁北，这个神盘，将金茂府的科技属性表达得淋漓尽致，在当时，一举打破了原有的地段论，造就了产品会改变地段价值的佳话。

然而，时过境迁，在大宁北金茂府的惊鸿一瞥之后，随着其他房企的不断创新追赶，金茂府的神盘光环也开始逐步失色。在网上也开始频频出现诸如深圳金茂府销售滑铁卢、苏州金茂府业主维权等消息。

位于宝山南大的中环金茂府，直接主打府系3.0，美其名曰自然生长的社区，但当千亿哥拿到府系3.0的介绍时，有这样一种感觉，核心还是老本科技，其他的什么产品提升，会所和服务，真不是他们家的绝学。

“应该有8年了吧，金茂府感觉还是在吃老本，肯定会有一些人会喜欢，但是现在的科技发展，这些更新换代太快了，哪有一招鲜，吃遍天的神话。看看汽车，智驾到什么程度了。现在的房企也应该学习一下车企的创新思维。”发小怼叔对目前房企的创新不足也感到无奈。

有周边中介人士向千亿哥这样评论，小姐心，丫鬟命，这是中环金茂府最真实的写照。它有着小姐般的高傲和自负，却缺乏小姐的实力和魅力。与此同时，它又有着丫鬟般的命运，被市场的变化牵着鼻子走，无法自主掌控自己的命运。

在其看来，地段方面，华润项目距离地铁站只有300米，还自带TOD，这个是中环金茂府无法比拟的，中环金茂府就比较尴尬了，地铁站属于两头不靠，距离15号线大约1.5公里，离7号线大约2公里。为了弥补离地铁远的劣势，还弄了地铁班车。

在价格上，华润虽然首开价格比中环金茂府高点，但是在装标上华润更有优势，多配了冰箱、垃圾处理器、净水。另外五奢体系的交付，包括皮质的电视墙海派贴地砖等等，装标远超过3000块。而金茂府的交付则只有墙布。

在产品品质上，一个是润府，一个是金茂府，金茂主打科技住宅，但是华润整体设计和户型更有优势。

最为重要的是，华润跟南大的发展紧密捆绑，开发这样一个大盘，与各方的联动更为紧密。

其预测，华润中环置地中心拿到预售证，华润的进场对金茂后续推盘影响巨大，前期客户很有可能在选择上先选择华润。

而目前已有网友在社交媒体上发表评论，直言在金茂和华润之间会选华润。对金茂府的吐槽点，主要聚集在位置步行离地铁远、居住成本高、质量差等。

拼一次富三代，拼命才能不失败。金茂府的成功，让中国金茂在上海获得了诸多好口碑，但是如果不继续拼命创新，可能也会前路艰辛。

这个世界除了光明还有数不尽的暗黑。

在千亿君看来，金茂府的神话逐渐破灭，似乎有迹可循。

3月1日，中国金茂（股票代号：00817）发布盈利警告公告。公司预期截至2023年12月31日止年度将录得所有者应占亏损约人民币67亿元，相比2022年同期溢利约人民币19.8亿元，亏损显著。截至2024年3月8日收盘，中国金茂市值79.65亿港元，而华润置地的市值高达1572亿港元，市值上几乎1个华润置地相当于20个中国金茂。张增根的团队似乎应该好好思考其中原因了，毕竟在买房人角度，开发商的实力决定了一切。

至于亏损，主要因房地产行业下行，导致集团及部分联管及合营企业项目计提减值，以及物业开发项目收入和毛利率下降等因素影响。

与此同时，2023年12月6日，穆迪将中国金茂“Baa3”发行人评级下调至“Ba1”；并将其担保、由全资子公司发行的美元票据评级由“Baa3”下调至“Ba1”，有担保优先股评级由“Ba2”下调至“Ba3”；评级展望由下调观察调整为“负面”。

穆迪表示，中国金茂的销售和毛利率下降，在市场波动环境下债务杠杆高。

而进入2024年，虽然楼市利好政策不断，市场也在逐步复苏，但是房企们的竞争也越发激烈。公告显示，中国金茂1月的销售额仅为33亿元，同步去年的63亿元，下滑已经非常严重。

钱赚得少了，那是不是只能降本增效了。不知道是不是巧合，中国金茂的业主维权也开始增多。

而苏州科技城金茂府维权，更是将中国金茂送到了舆论的风口浪尖。

据业主表示，住进小区一年左右的时间内，有多名儿童经常流鼻血，还有227名业主因小区的新风系统污染健康受损，患上了呼吸道感染、咽喉炎、肺结节等疾病。

而问题的关键，直指金茂府科技住宅的内核——“三恒系统”的新风系统。

经业主发现，本应该将室内新风运送给空调系统、再送到每个业主家的通道早已断开，反而是地下室空气穿过布满灰尘的过滤网被送到业主家中，导致业主长期呼吸车库内的汽车尾气和混浊空气。

随后金茂方面，也针对此事发表了“致歉”。

按照金茂的说法，出问题的并非科技系统，而是新风系统：一是入风口改道；二是滤网清洗不及时。那新问题来了？物业服务失效了？所以，真不屑深究。

最后，再唠叨一句，说了这么多，千亿哥也希望金茂府这个神盘依旧光芒四射，中国金茂也能够再创辉煌。但是前提是突破自我，再吃老本，估计真就没戏了。