过去这段时间，地产圈子内最受关注的就是各家房企的2023年年报了，出炉的数据可谓是冰火两重天，央国企和民企之间的差距越拉越大。

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根据15家重点上市房企财报显示，只有4家净利润正增长，他们是央国企华润、中海、招商和绿城，其中华润、中海更是以313亿、256亿豪夺前二，成为地产新的带头大哥。

而民企的年报则没有一点起色，盈利大幅缩水甚至亏损仍是常态。

千亿房企碧桂园，陷入停牌延发年报，今年3月份权益合同销售额仅为43.0亿元，同比去年暴跌83%。

雅居乐、中骏集团、旭辉等现金短债比都不足50%，账面现金严重告急。

融创虽较早完成了债务重组，剔除预收款的资产负债率则首次攀升超过了70%，正迈向资不抵债的境地。

就在这一片民企“大败局”的气氛中，有4家民企成了“异类”，穿越了大量出清的行业周期，表现异常稳健，在2024年1-3月房企销售排名中稳居前20，甚至还有2家位列前10，他们就是：

龙湖、滨江、美的置业、新城控股。

在2023年如此困难的行情下，他们到底做对了什么，避开了民企集体性暴雷活下来了，背后的原因值得深思。

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首先是均衡发展，不仅是住宅，这些房企布局了其他可以造血的业务，鸡蛋放在不同篮子里，这样才能更好抵御风险。

比如龙湖，其年报显示2023年其股东应分利润为129亿，核心税后利润率8.7%，这个利润放在当下市场很不简单。

剖开了看，龙湖的商业、长租公寓、物业、代建这4个经营性业务贡献了60%利润之多，可谓是多边形战士，即便住宅市场下行，其他业务可以自己造血，长期提供稳定现金流，这点让很多民企望其项背。

当然，这些业务也得益于龙湖多年以来布局投入，前些年其他房企还在高周转高杠杆，而龙湖每年将销售回款的10%投入到投资性物业中，当时在地产扩张上“小步慢跑”，才有了如今的现金流反哺。

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其次在于，这些民企拿到了能续命的融资——经营性物业贷款。

在民企现金流困难的当下，靠项目销售回款来还债肯定是不够的，必须在融资渠道上杀出一条血路，有人说民企不是融资难，事实上还是有路子的。

比如新城控股，2023年，新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约140亿元，目前仍有约400亿元估值的投资性物业处于未抵押状态，这些真金白银都可以用于偿还今年到期的公开债务。

比如龙湖，截至2023年底，公司经营性物业融资约474亿元，平均融资成本不到4%，这个比例是很低的，基本和央国企同一水平了。

另外，龙湖已经有70座左右商场用于融资，还有40座左右，今年计划新增200亿元的融资，这些融资可以覆盖2024年内到期债务余额147亿了。

其实，经营性物业贷款是政府主动扔给民企的“救命绳”，1月上面出台了相应政策让商业银行帮助优质房企盘活存量资产，言下之意，有优质商业资产作为筹码的民企优等生，才能拿到玩家门票。

尤其是在刺激消费的当下，商业对民企的重要性熠熠生光。

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还有一点值得一提，当下行业剧变，操盘思维也发生了翻天覆地的变化，过去的民企盲目扩张全国区域，重规模高周转，导致产品品质泥沙俱下。

而如今，各大房企开始缩编精简人员，深耕大本营，把优秀团体聚焦高能级城市核心板块，只有具备如此战略眼光与运营能力管理层的房企才能活下去。

比如滨江集团，从开始建房子就重仓一个城市——杭州，过去五年，他们在杭州有60%-80%的区域占比，并计划省外的项目不超过10%，而省外主要目标也是上海这种地产龙头城市。

大家都知道，杭州借着G20和亚运会的东风，过去5年发展势头非常迅猛，颇有中国第5城的气势，土地价值相应大幅攀升，房价涨到了均价3万多。

滨江集团从中分到了一大杯羹，连续两年都是杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军，其营收更是连续5年增长，净利润连续4年增长，这个在行业内实属罕见。

在正确的城市里越聚焦越正确，深耕一个核心城市，不摊大饼，稳住利润，这个是少数民企能活下去的法宝。

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当下民企的困局令人唏嘘，以前房企百强榜上多半都是民企，现在民企成了少数派。

但正因为有这些少数派的示范，已经暴雷或者快暴雷的房企才看得到希望，大浪淘沙下，最后能留下来的必定是精华。