最近两年，由于房地产行业的深度调整，民营房企基本“退出”了行业舞台，一些央企、国企反而迎来逆势发展。

这其中，又以保利、华润、招商、中海、绿城等头部央企发展势头最猛。无论是从销售规模还是从拿地规模来看，这些头部央企都位居前列。

不过，穿透这些行业排名，在地产市场持续低迷且尚未有明显好转的情况下，这些央企也快要兜不住了。

一个明显的信号来自于这些央企内部的组织变革。

房地产行业向来是业务调整，组织先行。而最近，不少头部央企都“刀刃向内”，对组织架构进行调整，比如金茂、绿城、华润、招商等。

从这些大央企的组织变化来看，一个不争的事实是：

央企也开始收缩战线了。

01

每年年初是房企调整组织架构最频繁的时候。

2月7日，有消息称，央企巨头招商蛇口进行了组织架构调整，将旗下7大区域公司合并收缩为5个。

具体来看，在这次调整前，招商蛇口地产开发板块原本有7大区域公司，包括：华北区域、华东区域、江南区域、华中区域、西南区域、华南区域、深圳区域。

调整后，招商蛇口形成了华东区域、华南区域、华北区域、江南区域以及华西区域。

对比发现，在这次调整中，深圳区域和华南区域被合并成新区，华中区域、西南区域则被撤销并入其他区域。

就在前一天，另一家央企巨头华润置地董事会主席李欣也召开了一个小范围会议，正式公布组织架构调整。

2月6日，华润置地董事会主席李欣召开了一个小范围会议，正式公布组织架构调整。

原有7个大区重组为5个大区，原有28个地区公司重组为20个地区公司。从数量上来看，大区和地区公司数量都减少了。

具体而言，华润置地原来的华北大区与东北大区合并了，成立新的北方大区；华中大区被取消，大区内的地区公司被重组分配。

重组后，华润置地将形成华东、华南、深圳、北方以及中西部5个大区，旗下部分地区公司也将进行整合，相关人员也会进行调整。

不久前，央企中交旗下的绿城中国也对组织和人事做了一番调整。

这其中，华北区域这个原本在绿城内部被定位为A级的区域被降级了；另外，绿城西南区域被并入了绿城管理西南区域；安徽也从华东的区域版图中分离出来，被划入了浙江区域。

可能是2023年业绩下滑超出预期，央企巨头中化集团旗下地产板块中国金茂前不久也开启了一系列组织变革。

其中最引人注意的是金茂将华东区域和苏皖区域合并成立了新华东区域，并撤销了上述区域的所有城市公司。

02

几大央企组织变革存在一些共性：

首先，区域合并、聚焦收缩成为共识。

在地产上行周期，为了做大规模，不少房企都采用裂变的策略，赋能一线，做强区域。

但随着行业形势持续低迷，房企意识到聚焦的重要性，尤其是头部央企规模大，组织架构庞杂，区域合并收缩后有助于开源节流。缩减盈利较差的区域和项目可以为优质项目和区域腾挪位置，集中人力和物力发挥优质项目和区域的更大优势。

其次，更加注重业绩导向。

从这几大央企被合并或裁撤的区域来看，几乎都是业绩压力较大的区域。

比如华润置地华北大区和东北大区从2022年起签约金额就开始严重下滑，到了2023年，东北大区签约金额在各个大区中已经处于垫底的位置。

2023年上半年，在招商蛇口7大区域中，华中区域和西南区域毛利率较低，尤其是华中区域毛利率仅有个位数，不及其他区域的二分之一甚至三分之一。

绿城被降级的华北区域过去一年业绩下滑也较为严重，区域内核心城市销售额几乎对半下降。

毫无疑问，在地产下行周期，“优胜劣汰”的特征更加明显了，人才是如此，组织更是。

03

组织变革或许只是一个开始。

犹记得，两年前，在三道红线与销售开始全面下滑的双重打击下，大多数的民营房企也曾主动求变，掀起了组织变革与战略收缩的热潮。

彼时，民营房企也都在大谈穿越周期，人们还对民营房企抱有很大期望。

没曾想，那竟是民营房企最后一波的“救亡图存”，自此之后便是雷声阵阵，民营房企彻底“躺平”了。

恰恰是在民营房企开始“躺平”的时候，央企凭借资金实力迎来发展机会，他们大肆抢地，大规模的逆势扩张，俨然成为了行业的“收割者”。

不过，房地产市场的调整时间与调整深度出乎所有人的意料，以至于背景与实力雄厚的央企也开始害怕了。

如今，或许到了最让人担忧的时刻了：

如果连央企巨头都开始对地产看空，还会有谁看多房地产呢？