不废话，上内容~

01

所谓二手房一夜涨价的消息，别信！

事实是新政后，二手房市场并未出现一边倒的涨价潮。相反，挂牌价下调的比上调的要多很多，即便上调的也大都是有比较大的议价空间。

对于很多卖房者而言，新政给他们带来的是出货窗口期，把此前一直卖不掉的旧房子趁机尽快卖掉。尽快卖旧买新也促使他们愿意割肉降价卖房。

请记住，在一个供应量大于需求量的买方市场，涨价只能是个别现象，而非主流趋势。

02

所谓二手房挂牌量激增，是真的！

在北京、上海，不仅出现了挂牌量一夜激增的现象，成交的二手房套数也出现了激增。

但分析成交结构，大都是挂牌很久的房子被政策“逼定”成交的，如此高的成交量后续很难维持住。

此外，二手房市场的新增挂牌量是要比成交量多很多的，我们有必要密切关注二手房挂牌量激增带来的社会影响，有可能改变这波楼市的复苏进程。

03

所谓通宵达旦，部分是真的！

新政后，在北京、上海的新房售楼处销售效果立竿见影。

“认房不认贷”政策发布几个小时后，许多售楼处就开始门庭若市，客户来的太多以至于某些售楼处宣布24小时不打烊；很多置业顾问的电话被咨询买房的购房者打爆。

根据很多媒体的实地走访和购房者的反馈看，大部分消息是真实的，而成交数据也佐证了这一点。

据大伟看楼市的数据，9月2日，北京的新建住宅一天成交超过1800套，8月全月网签只有3100套，也就是北京新政第一天市场成交就超过之前半个月的成交量。

但请注意，9月2日的成交大部分属于被政策影响的恐慌需求入市，也有部分成交是之前积压的需求入市，这种短暂爆发很难有持续性。

04

所谓涨价海报，未必是真的！

一晚上成交30套；2小时认筹20组；凌晨3点等一个客户… …是不是很多人都刷到了类似的信息。

据了解，大部分为真，但你却没看懂其中的门道。很多楼盘借机炒作的嫌疑更大，你交个几万的小定就算是成交了，算成销售业绩就是几百几千万的成交。

至于那些所谓收回折扣和即将涨价的海报，老地产人都懂，这些海报目的就是气氛烘托，以此“逼定”还在观望和犹豫的客户。

目前，大部分楼盘当前的任务都是加快去化、回笼资金，优惠折扣力度也都比较大。即便新政出台，他们也不敢轻易收回折扣，又谈何涨价。

05

购房者已经很理性

想看房先验资重现售楼处，一些在售项目的售楼处在新政后到访的客户大增，不得不仅接受预约过的客户，而临时到访的客户则是被劝退。

但这种项目比较少，基本都是有显著赚钱效应的价格倒挂盘，新政只是助推了火爆程度。新房市场整体而言还是个供应量超过需求量的买房市场。

事实上，我们观察到售楼处的购房者，已经没有前些年的冲动和感性，炒房客也不见了。即便新政利好很大，购房者也不愿意因此加大杠杆，调整购房预算。

说到底，购房者也怕这是楼市最后一波行情，担心现在买了就会被套牢，对于购房更加谨慎，尽量在可控的能力范围内购房，不再过分追求房价上涨带来的赚钱效应。

06

套路没错，去库存是王道

买房就是买涨不买跌，尤其是买预期要涨价的房子，因此涨价去库存，从营销策略上来讲没错，也未必是坏事。

但靠政策开启的楼市窗口期，到底能持续多久，说实话很多地产人是没底的，所以还是想方设法最快速的去库存吧。

参照李嘉诚，不赚最后一个铜板，判断预期会更差，那就做事果断，7折卖房又何妨。

07

火热的只有北京和上海

央行降首付比降利息的力度很大，但楼市真正谈得上火热的只有北京和上海，连广州和深圳都一般，至于杭州、南京这些就更淡定了。

北京和上海之所以火热，主要归功于“认房不认贷”是超市场预期的，这种政策超预期带来的利好是其他城市都不具备的。

当然，楼市火热现象，也进一步证明北京和上海的房产是最安全的，如果不想润、无法润，那就应该把资产放在最安全的地方。

08

赚钱效应很难传导

通常而言，楼市是有传导效应，超一线城市有赚钱效应了，这种赚钱效应就会传导到一线城市，一线城市楼市被带火，一线城市再依次传导到二线城市、三四线城市。

但这一次，楼市传导效应大概率是失败的。

传导效应背后其实是有投资客推波助澜的，当而前这波复苏，楼市居住属性远大于金融属性，并不会产生多大的赚钱效应，何况投资客现在都自身难保了。

说实话，除了北京和上海这两座超一线城市，其他地方政府救市政策还是能出尽出、应出早出。

09

土拍判断持久度

新政力度很大， “金九银十”已经确信无疑了，但这份热度能不能坚持到11、12月份，大多数地产人其实都是没有信心的。

现在就要开始关注接下来的土拍了，土拍才是检验行业信心的关键。

如果楼市的热度无法传导到土拍市场，那么可以非常的确定，这波楼市的复苏会很短暂。

要是土拍市场也复苏了，那么这波楼市复苏可能会更持久些。

10

后市政策如何调整

如果后续楼市持续火热，那么现有的政策或被收回。

不过取消“认房不认贷”、提高首付比的可能性会比较低，但调整房贷利率加点是有可能的。这次中央和地方都不敢轻易收回政策。

如果后续楼市不能持续，政策工具箱里的工具还是很多的。

那么地方政府会对部分区域或整体限购松绑，调整非普宅的认定标准，而央行可能五年期LPR下降或降加点、税务总局也可能下调新房和二手房的交易税费等等。

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