深圳投资客,心态要崩了!

樱桃的大房子 2024-10-22 10:29:06

深圳住建局对媒体说,网传深圳取消商品房限价的消息不实,深圳要坚决落实“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳目标。

为什么不断有消息,又不断有消息辟谣呢?这一点真是耐人寻味!

其实这个三稳看你怎么去评估他到底稳不稳,现在深圳的房价相比2021高峰期来说,很多已经下跌了两三成以上,有些上涨过多的学区房甚至腰斩了,这么对比,房价其实已经不稳了。

图片来源:宏盛楼市

但如果论绝对值来说,深圳南山福田区稍微好点的房子,房价动辄十万加,对于这两年经济基本面发生了根本性变化,大多数收入没涨,甚至是下跌的中产阶层来说,购买力明显下滑了,房价就还是显得贵。

所以让房价适当下跌,去除泡沫,确实有利于深圳楼市的长期稳定发展,也有利于留住人才。

这或许是深圳对于放松调控,显得异常谨慎的原因,其他我也不敢乱猜。

除了认房不认贷是统一放松调控的大政策之外,其他由地方来把握尺度的政策,深圳现在都非常谨慎。就连二手房的挂牌价目前都还没有公布,几次都是传出消息又辟谣。

哪怕隔壁的广州公积金首付比例日前降到20%,现在也没人认为深圳会跟随广州政策。

这样的政策大环境下,最为煎熬的莫过于深圳高杠杆的投资客了,他们看不清局势,不知道还要熬几年,现在是该割肉离场,还是继续做经营贷支撑现金流,扛下去?

因为他们不太能指望深圳的调控政策会马上大幅度的放松,即使放松一波,市场又能支撑多久?这都是不确定的。

特别是经济下滑,收入不稳定的大环境下,随着房价下跌,经营贷的贷款额度又在下降,双重压力接踵而至,导致投资客的资金压力陡增。

目前深圳的楼市已经冰封到极致,新房库存已经重回高峰,超过500万㎡,可售套数超过5万套,去化周期上升至18.5个月,二手房挂牌量超过6万多套。

这个库存量是什么水平呢,已经超过了全国都在喊着去库存的2014年了。

我特意整理了下数据,目前深圳的成交量,又是让人绝望的。新房一个月两三千套,二手房一个月也只有两千多套。

不知道这个成交量要等到什么时候,才能回归到正常一个月五千套水平上来,而价格想要有反弹,月成交量起码是七八千套以上,现在离目标还太遥远了。

当他们在2020年疯狂涌入深圳楼市,甚至在2021年深圳出台二手房指导价调控楼市的时候,他们还在往前冲,喊着深圳房价要比肩香港,那时候他们大概从来没有想过,深圳房价会跌的头破血流,迟迟看不到尽头。

2020年7月份的时候,我高喊不要入市了,等着跌10%-20%,有几个人信呢?评论区全是反对的和骂我的。

如今再回头看,2020,2021年入市的,基本上是踩在了最高点。而我的预测也不准,因为实际跌幅已经超出预期,达到了20-30%。

深圳湾的宝能太古城,现在刚需户型62平,已经从2021年炒到最高的21万多跌回了2017年的12万多,跌幅超过40%。

但在2021年房价疯狂上涨时,人人都向往住在深圳湾,谁知道房价会跌这么多呢?

而且这也不是个案,南山区后海这么坚挺又成熟的地段,因为炒作过高,很多小区都能跌40%以上。

以海月花园一期为例:2021年最高成交价约13万/平,今年8月成交价最低仅7.74万/平,跌幅约40.1%,已经跌到了指导价(8.97万)以下。

前海就更不要说了,因为概念好,都是炒房客的集中营。

深f理杀猪代表盘诺德假日,从17万跌到了11万。前海时代,从18万跌到了十三四万。月亮湾大道两边的房子,高点时十四五万,甚至十七八万,现在很多都十万出头。

宝中,这个炒作的第一地段更是非常浮夸,2020年成交均价12万,现在普遍8、9万,大量接近指导价成交的房子,也有低于指导价成交的。

宝中小户型花样年花郡21年卖15、6,现在卖6、7万,直接对半跌;

深房理杀猪盘诺德假日21年卖21年卖17万多,今年上半年卖11、2万;

还有之前热门的学区房概念,旧改概念,比如八卦岭宿舍、国城花园、鹏盛村等等,都是腰斩。

深圳网红盘华润城,2020年四期开盘的时候,新房13万,很多人都说房价肯定会冲上20万,买到一套五年后至少赚500万,让大家跟打了鸡血一样,投资客想尽了办法,没名额找人代持,钱不够合伙买,挤得万人摇。

潮水褪去,才发现当初的冲动是多么魔鬼,华润城的房子最高涨到18万就涨不动了,现在3年过去,已经降到十四万左右,虽然买了也不亏,也没赚到钱。

就算到2025年限售过去能卖的时候,成本算下来估计也没什么钱赚,五年时间只是给银行打了五年工。

当然投资客也分不同情况,对那些本身现金比较足的人来说,短期不赚就不赚吧,大不了长期持有。但对于加杠杆投资的人来说,短期房价不涨就是成本,特别是投新房,限售期算下来,至少持有5年,中间如果资金跟不上,又不能卖,想割肉都没法割。只能说,如今,这一类投资客也要为自己的冲动加杠杆付出代价了。前几年,很多人为了以小博大,短时间内迅速做大自己的资产,很多人会把房子升值部分套现,将30年的住房贷款换成3年的经营贷。从银行套出更多贷款去买房,还可以降低月供。这种高杠杆风险本来就很大,有现金流还好,但有些纯粹就是上班族,一年下来也赚不到多少钱,现在形势不好,很多人的收入又都打了折,所以压力是很大的。经营贷最大的风险在于,当房子降价时,银行对你的房子评估价下调了,那续贷时,给你的贷款就减少了,那你的资金就会很容易出问题。随着深圳房价下跌,今年银行评估价普遍下调25-30%,很多业主的经营贷陆续到期,面临续贷普遍额度下降的难题,导致资金链紧张。

之前证券时报就报道过一个案例。

福田桐林城市广场的一套54平二手房,之前银行评估价普遍480万左右,最近下调到436万了。

这种情况,想要成功拿到银行的贷款,就要补首付,因为银行按评估价放款,评估价下调,贷到的钱就会变少,多出来的钱就要业主去补。

当然,如果不做高评高贷就不会有这种问题,买家直接按照卖家出的价去贷款就可以了。

如果是之前调换成经营贷,现在续贷的,问题就大了。

经营贷每隔两三年就要续贷,按照现在的行情,每次续贷,评估价都要根据市场情况调整,而一旦房价出现大的下跌,续贷时就要把差价补上。

现在就是经营贷补差价的第一波高峰期。

深圳上一波的楼市高点是在2020年左右,当时很多都是用之前的房子搞经营贷出来买房。

数据之前深圳监管部门也通报过,截止到2021年8月,深圳违规流入房地产领域的经营贷,有21.55亿元。

但实际,我觉得可能还不止。

2020年的时候,深圳经营贷的利率是很低的,大概3-4%,按揭贷款的利率大概5-6%,相比较来说,经营贷划算很多。

但经营贷这个东西是最不稳定的,利率随时可能调整,比如深圳交行的经营贷,今年10月之前最低可以做到2.8%,但目前又上调到3%了。

那时候深f理事件还没出,深圳查经营贷流入楼市也不是很严,所以很多熟手都搞了经营贷,这里面大部分都是高杠杆的投资客。

这些高杠杆的投资客,月供很多都是十万八万。

而到了现在,这波人也是最惨的。

我认为今年深圳可能是市场最坏的时候,明年成交会好于今年,但这并不意味着后面深圳房价会立刻反弹。

我还会在年底的预判文章详细分析后续深圳楼市,关注我公众号的信号。

至于没有买房的要不要此刻入手?房子已经跌了不少的还要不要扛?具体建议可以文末加上我微信,我已经发在了朋友圈。

未来三四年,深圳房价如果只是缓慢复苏,高杠杆投资客根本撑不下去,很有可能要断流,那么这些投资客,心态可能真的要先崩了。

这些人,我都建议优先选择降杠杆,做好先活下去的打算。

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樱桃的大房子

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