周末绿城芝蘭月华的发布会受到不少关注，其中价格是最大热点，除此之外，刷到关于建发紫宸项目的相关信息，今年鼓台几个改善新盘也开始相继面世，下面借此聊聊改善的话题。

首先是绿城芝蘭月华，发布会的图片显示：5.5W（24套）、4.6W（56套）、4.5W（64套），折扣9%，借鉴村长朋友圈的图。

对于项目而言，已经备案两栋：

1#楼 ：56套，备案均价5.3W，面积175平

3#楼 ：24套，备案均价5.9W，面积217平

从数据对比来看，如果按照图片显示，相当于项目部分楼栋4.2W，楼王5W。

对比备案价，不仅仅是折扣9%，而是16%-21%，接近8折的力度。

这是什么样的价格情况，最简单的对比，这是3年前，绿城在五里亭操盘桂语映月的开盘价。

如今的桂语映月业主，面对绿城在新盘不遗余力的投入营销，相信内心也是有苦难言。

同样的价格，3年前二环外的福州绿城伪改善，3年后鼓台核心区的浙江绿城新改善。

这感受，只有局中人才能体会。

回到项目的定价，如果真如宣传所言，这个售价最好的对比就是隔壁已经在售的建发瑞云，基本售价持平，甚至略低2K。

从两个项目的定位来看，虽然建发在福州口碑更甚，但是绿城这次的投入度是更高的。

回到项目楼面价，2.77W，扣除楼王，差价1.5W左右。

按照目前的产品定位，实际的利润并不大，如同群友说的，要是卖得慢，可能不一定能回本，除非走桂语老路，后面降配。

不管如何，福州目前的改善新盘，已经没了当年高溢价的腔调。

除了这个项目外，今年的高改，鼓楼高工地块的建发紫宸，也发布一些资料，信息来自公众号《福州地产笔记》。

题外话：一个新的公众号，预计是业内人士，资料和楼盘讲解个人感受还是很专业到位，最少比本人强不少，在这个自媒体摆烂的时代，这样的新血液，值得推荐。

对于项目而言，放出全民营销，虽然对比这个高改盘的总价，这个奖励不算多，但是按照以前几个类似的新盘，都是低调神秘的上市，高工的腔调也弱了不少。

简单对比，项目楼面价3.8W，目前放风价是6.5W，差价2.7W，对比前两年的项目：

天琴湾：楼面价3.08W，售价5.5W+溢价车位

朗云：楼面价2.6W，售价4.8W以上+车位

项目的差价接近天琴湾，不过这还仅仅是放风价，按照市场规律，放风价一般都远高于实际售价。

换言之，高工的售价预计在6-6.5W之间，借鉴当时文章分析，个人瞎猜的6.2W。

高工的实际溢价已经不如当时的天琴湾，而天琴湾神秘低调的上市清盘，目前看高工已经做不到这种局面。

聊到土拍差价，上面的瑞云、芝蘭月华，都是2.8W楼面价，土拍开发商溢价而来，售价4.2-4.5W左右。

去年的上海西两大改善新盘，楼面价都在2.68W左右，还是底价拿地，最终售价4.85W，做到较好的去化。

很明显对比土拍市场，看上去回暖了，实际的销售市场还远不如去年。

前2年底价拿地，最终躺赢，近期竞价拿地，最终可能背锅。

综上，前几年的楼市，改善新盘一直以来都是高腔调，随意的高溢价，短时间的热销。

来到今年，更多投入的精力，换来的也仅仅是迎合市场的定价，还未上市就开启的全民营销，中介分销等。

改善盘的高昂的头，终究也低下了。

聊完现状对比，顺便看看一个数据，就是这几年改善新盘的去化，个人手动统计，凭借个人感受，把部分刚改盘+改善盘，做了去化统计，漏了个别项目望见谅。

分析：从数据统计来看，2024年截至前三季度，909套的销量，如果简单换算，一整年大概1200套左右。

从年份对比来看，2021年是福州楼市近期的巅峰，其中改善盘更是疯狂，大部分项目由于备案价压制，在当时都搞出额外加价+车位的做法，不过最终都是热销。其中代表就是建发养云，3.8W的备案价，实际4.5W+的售价，500多套，每次开盘都是短时间清盘。

随后的2022年，福州改善供应下滑，不过不乏亮点盘，当年的高改盘，天琴湾、朗云，都以低调的做法，做到短时间清盘，甚至市场还未清楚实际售价，就已经卖得差不多了。

2023年，福州正式全面的进入第四代住宅爆发期，上海西的两个新盘，底价拿地，最终都做到高去化，其中建发璞云更是代表，贴合周边客源的面积段，抢跑市场上市，对比楼面价，差价高达2.2W，可以说赢麻了。

时间来到2024年，截至目前，没有一个改善盘是热销代表，即便有清盘的建发臻园，卖得还过得去的建发瑞云等，但是从实际的上市数据和营销手段来看，都差强人意。

除此之外，2024年的新晋改善盘，也是近年之最，目前统计还漏了芝蘭月华、建发紫宸、保利天赞等，一年内福州的改善新盘，能供应接近10个。

区位也从当初的东二环、鼓楼北、金山等逐步回归到，不少改善梦寐以求的鼓台核心区。

只不过区位越来越好，产品力越来越卷，销售市场却一去不复返。

福州改善新盘，一直是这几年的市场香饽饽，改善=溢价，改善=保值，改善=热销，也是市场墨守成规的感受。

当鼓台开启供应后，短短时间，虽然改善谈不上滞销，但是也已经没了当初的腔调。

不少项目拿地后，开盘初期市场给予的感受是很强烈的，觉得能够随便卖。

奈何最终的走势却一反常态，没有一个做到前3年的大范围热销，基本都踏入了开盘即打折，高额分销是常态的现状。

对比拿地价，也没了之前闽系暴雷后，几家房企垄断后，随意操盘就能大赚的欢快时光。

即便如此，福州的鼓台供应还未停止，后续的核心地块还在持续，改善没了腔调也仅仅是开始。

后续的市场，改善是否比刚需还好卖，可能都要打算问号。