2024丰台豪宅市场，注定要热闹起来，大红门、郭公庄等板块项目已经摩拳擦掌。
今天先说大红门。时隔三个月，华润大红门0006地块即将推出的新项目——中环悦府，这个地块位于3-4环之间，距离地铁8号线大红门南站西侧约700米，地理位置优越。
同一区域，中海和瑞叁号院、永定金茂府，京城两大标杆房企入驻大红门，并且各自产品力都很能打，华润只能贴面竞争，做好了算正常发挥，一旦去化不理想，对华润在北京的口碑都是不小的影响。目前中海和瑞叁号院网签率已达72%，成交均价约8.8万元/㎡；而永定金茂府网签率则已达89%，成交均价约9.3万/㎡。
中海和瑞叁号院
中海和瑞叁號院容积率2.4，748套，13栋住宅，均为2T2的13-15层小高层。其中北区5栋，南区8栋，共748户。打造产品分别为建筑面积110m²三居，140m²四居，和160m²四居。得房率85%—90%之间。精装交付。目前还剩下大概80套左右的房源在售，预计2025年11月15日交房。（近期和瑞叁号院会有一批清退房源）
永定金茂府
永定金茂府容积率2.6，限高45米（局部限高60米）。南北最小楼间距42米，最大楼间距达到百米。规划8栋楼，452套，南北通透的板楼，10-17层的小高层，外立面是铝板＋石材＋玻璃幕墙产品面积为111-130-155-175平。大户型还有十几套。楼盘已经全部封顶，预计2025年12月30日交房。
2023年12月，丰台大红门0006地块被22家房企争夺，最终被华润以34.845亿元摇中丰台大红门0006地块，而中环悦府楼面价达到6.82万元/平米，记得在2022年，中海以及金茂拿下的大红门0004、0008地块，成交楼面价还分别是5.25万/平、5.6万/平。比中海和金茂楼面价涨了1万多元/平米，9.5万元的指导价，利润空间不算大。
2018年，北京市政府发布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，即四环路以内，将限制各类用地调整性质改建住宅商品房。 也就是四环里未来不会有新的住宅供地，眼下住宅地块开发一块就少一块。“中环悦府”将是大红门板块内最后一宗住宅用地。
3月25日，北京市住建委颁发了两张预售许可证，其中之一为位于丰台大红门区域的华润置地项目“中环悦府”，该项目原地块在去年12月26日经过激烈的竞拍角逐，最终由华润置业以34.845亿元的价格中标，溢价率达到15%，成交的住宅楼面价约为每平方米6.82万元，而项目指导售价设定在每平方米9.5万元。
项目信息
中环悦府：项目占地面积约2.1万平米，建筑面积约7.5万平米，容积率2.4，6栋住宅楼，共326户。其中1-4号楼为17层，两梯两户；5-6楼为11层，一梯两户。小区南侧配建一个幼儿园。
产品面积段在134-210㎡之间，销售指导价9.5万/平米，和去年两个项目一样。感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外返费。别自己去售楼处啦。
开发商名称：北京润盈置业有限公司。
项目位置：中轴·三环·大红门南地铁站西侧约750米
占地面积：约21300.839㎡
总建筑面积：约74995㎡
地上建筑面积：约51122㎡
容积率：2.4
绿地率：30%
楼栋总数：6
总户数：326
户型：建面约131㎡-213㎡
物业：华润物业
梯户比例：一梯两户/两梯两户
供水供电：市政民水民电
供暖方式：市政集中供暖
装修标准：精装
风格：现代风格
车位配比：1:1.2
均价：指导价9.5元/㎡（具体价格与优惠咨询我有专属粉丝优惠）
中环悦府，6栋住宅楼，其中1号楼-4 号楼楼为17层，5号楼和6 号楼楼为11层。主入口位于西侧，设计有下沉庭院，楼间距适中，园林景观空间丰富。整体设计考虑了住户的舒适度和生活品质，采用一梯两户和两梯两户的设计，总计有326户。面积段133-157-210
小区周边不利因素
一房一价表
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户型介绍
项目规划了6栋住宅楼，一共326户，约134平米—34套，约137平米—44套，约145平米—44套，约166平米—68套，约176平米—102套，约213平米—34套，看来主力户型是176平的四居。南边阳台赠送一半面积，北边全赠送。
134㎡是中环悦府的起步户型， 主打实用型四居。南向三面宽10.9米，客厅面宽4.3米，主卧3.6米，尺度适中。最小次卧9.45平米，足可以放下一张1.8米的双人床，和一组衣柜，实用性很强。主卧套间设计，主卫双面盆，解决了夫妻二人同时洗漱的痛点，同面积段更多只做一个面盆。南向三个阳台和北向两个设备平台都算一半面积，赠送超给力。
137㎡是经典的四叶草户型，格局上比134㎡做了升级，客厅面宽达到4.45米，LDK一体化设计使整个空间感更加通透。此外多了一个单独的家政间， 和入户玄关也增加了收纳的功能。南侧三个阳台，北侧三个设备平台都是半赠送。这个户型跟中海和瑞叁号院基本一样，但是中环悦府主卫做了双面盆，北向厨房也多了一个设备平台的赠送。
基本是137㎡的放大版，主要区别是北向的房间面积更大了。南侧房间尺度基本一样。还有145㎡都是边户，137㎡是中间户。
166㎡四居最大的升级是主卧270° 转角飘窗，而且开窗的位置明显向外拓展了一些。这近乎是一个三套房设计，三个卫生间，足够三代人居住生活。单独的拐角玄关，打造了两组玄关柜，同时也保证了居家的私密性。东向次卧也有可拓展的空间。
176㎡也有两种户型，6.6米面宽的大横厅＋LDK一体化，带来超级震撼的空间感，合家聚会或者宴请朋友，可以满足各种生活场景。主卫设计了浴缸和淋浴区。
213㎡的四居，主卧270°转角飘窗，面积外拓，实现了四面采光。面宽7.6米的横厅，搭配落地窗，奢侈感十足。双套房设计，次卧卫生间也做了三分离。主卧的浴缸靠窗，主卫开窗也比较大。可以在浴缸里欣赏城市夜景，简直是五星级酒店的享受。
有一点我无法理解，既然面积都这么大了，为什么不做点5居出来呢，我相信市面上肯定也是有这部分需求的
建筑风格与样板间
外立面循礼中轴秩序，新思现代天幕，对中轴直线秩序和建筑格纹元素进行时代转译，在以单元重复形成的秩序感下，加人庄重、华贵、典雅时代色彩，承袭北京悦府光幕设计，将古铜色金属、灰色low-E玻璃、米白色石材等结合，赋新中轴厚重文化，以绝妙弧度的建筑之美，赋新中轴厚重文化。
中环悦府外立面效果图
园林是取自中轴皇家园林的园院规划，以国际高奢安缦风酒店度假式园林手法，复现皇家度假感，创新中轴折叠绿洲。奢感门仪“发光盒子”，社区一盏灯照亮归家，「华堂、镜天、丘山、林泉、蓬生、街坊」六大场景，大视野会所庭院、一贯式风雨连廊、精奢自然感会客厅、林下全龄活动场等配套，打造四时皆宜的雅奢酒店度假式园林。
借鉴北京悦府与北京瑞府会所设计，以下沉式酒店级全龄会所，礼序有界空间的无界风景，构建花园客厅、光影庭院、日光泳池等核心场景，在叠水山涧涌泉的自然氛围里，为高净值圈层客户的隐奢心境，灵动新的场域。
中环悦府有4个样板间，分别是134平，145平，176平，213平，目光所及几乎全是国际一线大牌。感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外优惠。别自己去售楼处啦。（开盘优惠与团购优惠咨询户型图上售楼员）
入户是高端定制款铸铝装甲门，配备品牌电子锁，玄关处设计有手敲铜工艺造型。
厨房烟机灶具、蒸烤一体机全部采用德国进口「博世」套装，还赠送洗碗机、RO净水系统等等，连把手都是奢石定制。
卫生间采用了汉斯格雅龙头、杜拉维特面盆等等。
主卧背景墙采用定制皮革，全屋应用智能化系统，可实现一键归家/离家，且含适老化设计，家里有老人也可以方便使用。
134平四居
145平四居
176平四居
213平四居
周边配套
交通：地铁8号线大红门南站西侧约750米 ， 距离地铁8号线与10号线换乘站大红门站 约 1公里.
商业：项目周边涵盖了6大商圈，共10座商场，如丽泽金融商务区、西单-金融街商圈、东单-王府井商圈等，商业氛围浓厚。新荟城购物中心、银泰百货、凯德广场等知名商场。医疗：周边拥有多家医疗机构，包括北京天坛医院、丰台区妇幼保健院、丰台人和中医医院、中康中西医结合医院等，为居民提供全方位的医疗保障和健康服务。生态：5公里左右有南苑森林湿地公园、嘉囿城市休闲公园、万芳亭公园、北京世界花卉大观园、东高地公园、永定门公园、天坛公园、景泰公园、陶然亭公园等。教育：华润项目南侧配建幼儿园，近期将启动木材厂西侧九年一贯制学校方案设计，建成后拟交由北京十二中办学，命名为佟麟阁学校。中海和瑞叁号院、永定金茂府都将纳入该校入学服务范围。
未来升值
中环悦府的地段标签，南三环之上，还有南中轴。
南中轴北起永定门，南至南五环，经过大红门、南苑等地区，是世界上现存最长、保存最为完整的古代城市轴线之一，距今已有750余年。
《南中轴地区规划（2020年-2035年）》已于2021年正式发布实施，新时代南中轴地区将形成国家文化、国际交往两大核心功能，国际商务、生活服务、生态游憩三大支撑功能，建设成为“大国首都功能的新兴承载区、中华文化自信的重要彰显区、生态文明城市建设的样板区、首都南部崛起的核心引领区和和谐宜居城市建设的示范区”。
南中轴，向内是国际资源的引入 ，向外是传统内城文化的延伸，可见它的重要程度。
所以丰台区的规划重点，也是围绕南中轴展开的。
2017年发布的《丰台区分区规划（2017-2035年）》明确，地区联动发展围绕“一轴、两带、四区、多点”。
一轴指南中轴丰台段，四区则是首都商务新区、丽泽金融商务区、中关村丰台园区、卢沟桥国家文化公园区。
首都商务新区的面积约7.6平方公里，在功能布局上，着眼于服务首都“四个中心”城市战略定位，促进绿色生态、历史文化与创新发展有机融合，为新时代首都功能拓展留出新空间，空间载体以高端商务、文化、科技创新为主，建设职住均衡、服务优质、环境优美、智慧低碳的特色商务城区。
随着丰台区200亿落地重点功能区——南中轴-首都商务新区，TOD综合配套+国家自然博物馆新馆+中央芭蕾舞团新址+南中轴国际文化科技园正在路上。
目前南中轴国际文化科技园已经有170多家高质量企业入驻。
未来博物馆集群，是中华文明的基因所在，更是完美适配南中轴的人文地脉，让连通历史与未来的“文化之脊”得以延伸。
回顾丰台整区发展的四个关键词，大红门占了俩。
作为首都商务区新区核心规划板块，整体城市界面焕新，只是时间问题。
三环+南中轴+首都商务新区，丰台的重头戏都集中在了这里。
