看到一些读者对国家关于房地产的最新表态不是很理解，甚至误解，简单说几句。

之所以要正确理解，因为这关系到未来10年，甚至更长时间的房地产走向，如果不理解其深意，我们可能容易迷惑，甚至走错。

主要内容见截图，总共6句，字不多，我大概解释一下相关内容，看是不是一些网友理解的，国家对房地产的表述有变？

第一句，售就不用说了，主要在租。

原因很多人应该知道，房地产快速发展的二十多年时间里，我们一直是重商品房发展、轻租赁房发展，租赁房占比很少。考虑到房价已经上来了，后面会花大力气发展租赁房，有点类似于一些网友说的“新加坡”模式，只不过我们的租赁市场发展较晚，现在处于追赶过程。

租赁房的来源，鉴于现在住房总量趋于饱和，楼市库存较多（不算二手房、在建楼盘，新房库存面积约7.4亿平米），所以，按照现在的政策，租赁房大体上应是来源于待售商品房（由地方政府收购）。这个租赁房来得快，有利于去楼市库存，同时尽快满足中低收入人群的住房问题，提升大家的幸福感和获得感，

第一句里还提到加快构建房地产新模式。实际上，在住建部此前阐述中已经有勾画，那就是“人、房、地、钱”要素联动，确保房地产健康平稳发展。具体内容就阐述了，记住一点就行，那就是有多少人，有多少住房需求，就供应多少土地、住房，有多少钱干多少事，不允许房企、地方再高负债运行，主打金融安全和社会稳定。

第二句，加大保障房供应。

这一句应是第一句的组成部分，不展开了。知道一点是，无论是收购二手房还是库存房，亦或是新建保障房，均是以较低的成本给无房的刚需提供居住保障。经济条件好点的，可以买政府提供的保障房，但有一点是，按照目前一些城市出台的政策，购买的保障房在封闭状态下运行，可买但不可转售，只能在无房家庭内部循环。经济条件差点的，或者不愿意购买保障房的，可以租政府提供的长租房，租金和租赁时间应该都是有保障的。

第三句，支持改善需求。

这句话一直在提，但当下及未来应是理解最深。

目前我们的城市化率逐步向70%靠拢，加上农村现代化建设推进，进城的务工人员越来越少，再大规模新建刚需房已经不合时宜。未来房地产最大的需求就是既有城市居民的改善需求。

其实，从近一年多各城的土地供应看，无论是大城市，还是中小城市，已经调整了土地供应方向，主打低楼层、低容积率。这些地块肯定不是面向刚需的，地价摆在那里，未来几年各城主要都会提供低密住宅，倾向（好房子），价格不菲，就是针对居民的置换改善需求。这里需要说明的是，既然趋势如此，如果想自己的房子保值能力强一些，还是应跟上趋势，有条件的话，不妨把自己的“老破旧”置换一下。

第四句，调控的事情。

这句话比较长，总结起来其实就是未来的楼市调控政策。字里行间可理解为，调控权下放给地方，根据自己的实际情况来调控，比如说买房，你财力强，多发放一些购房补贴刺激购买力，你财力不行，只能想其他招。

还有一句比较关键的话，允许有关城市调减住房限购政策。如何理解？正如此前我说过的，目前真正有限购政策的其实就是北、上、深（广州事实上没啥限制了），虽然自去年9月份以来调减过三次，既然这样说允许了，加上楼市的现状，其他城市还指望老大哥带呢，所以，接下来这3个城市还会继续松绑限购，直至市场真正回暖。

至于取消普通住宅和非普通住宅标准，这也印证了我此前的判断，为恢复楼市，房地产交易税费降低是重要标志。政策目的很明确，豪宅与普通住宅交易税率都一样，就是前面说的，为刺激改善需求入市。此前通过收豪宅税抑制楼市热度的做法，就此成为历史。

第五句建房和卖房方式改变。

房地产开发融资方式的改变，主要说的是不会像过去那样一个地块被抵押好几次，形成层层债务，未来肯定会加强资金监管，一个项目资金只能用于一个项目的建设、交付，避免烂尾楼发生。而眼下呢？主要还是针对既有在建项目的开发融资，就是前面说的融资白名单协调机制，逐步让已销售未交付的项目完成建设、交房任务。

而改革商品房预售制度，这个提了很多年了，可不是一两句话能解决的，方向是这么个方向，但需要时间去解决。即便目前的建设时间充裕，但很多项目没有足够的建设资金，当面对销路不好的时候，也不敢轻易建设。所以，能够实行现房销售，还是要看资金实力和市场情况。

第六句也是诸多媒体重点解读的，最触动一些人心弦的。

“完善房地产税收制度”9个字，被一些人理解为“字少事大”。我觉得，此事还得客观来看。

一方面，房地产税确实提了很多年，但每次都因为这样那样的情况而搁置。

从现实来看，土地财政明显降速，地方财政压力大，确实有必要启动房地产税而替代土地财政。但楼市的走向，却让房地产税不敢轻易退出。

其实，我此前也有论述过，从发达经济体推出房地产税过程来看，往往都是在楼市较为火热时，通过房地产来抑制市场热度。我们早在2021年楼市最火热时，确实有一些城市接到试点房地产税的通知，包括厦门等城市都表态要做好相关准备工作。但结果因市场急转直下，没有下文了。

包括到后面，一些重要会议和文件都不提此事了。现在再重提房地产税“房地产税”，是不是意味着要征收房地产税呢？这个得客观来看。

首先要说明一点，就现在的楼市现状，显然不是征收房地产税时机。但现在提了，主要是因为这是一个事关未来10-15年以上的方向性文件，也就是说，征收房地产税肯定是方向，毕竟房地产税是未来最适合替代土地财政的税种，但不是说现在。

因此，在房地产税前加了个“完善”二字，说明做这件事需要走很多流程，既然提到完善，重庆和上海的房地产税已经试点那么多年，现在没有声音了，说明还得想想其他办法，这个时间和过程，一定也是结合楼市的冷热程度来进行。

到现在，我还坚持此前的看法，房地产税征收一定是楼市很热的时候进行，当下自然不适合。从这个逻辑看，咱们的楼市，一定还有热的那天。