7月刚过去了，百城房价出炉了，二手全线下跌哈，没守住上涨的城市哈，而新房下跌的城市数量也增加了。当然，也不能说二手房完全没守住，因为前几个月就已经全线下跌了，现在可以说是保持的非常好，维持了这个下跌状态，所以现在还在吹房价上涨的又被打脸一次了，当然，理由也帮他们找好了，什么金九银十还没到，七月是淡季，政策马上要出台了现在是蓄势等等，只是咱们还是要直面数据，面对现实，数据涨了那就是在涨，但是明明在跌，却硬要掰成在上涨，这就是睁眼说瞎话了，别忘了，真诚说房才是必杀技啊。

咱们先看看下跌好看点的新房层面，根据中指研究院的数据显示，百城新房住宅的均价为1.64万一平，环比微涨0.13%，同比上涨了1.64%，这里面还是部分核心城市的优质改善盘在积极入市抢客户，把市场的整体价格似乎拉升了一些，但是多数郊区和弱能级城市的新房，现在还是处于堰塞湖和降价的状态。因为7月新房的价格环比下跌的城市已经达到了39个了，比6月反而还增加了4个，所以你看吧，总的均价在上涨，但是下跌的城市还多了，这就是旱的旱死，涝的涝死的感觉，不要被均价上涨迷失了双眼，要更多的关注中位数以及落户城市的房价下跌，这些才是多数人能够负担的起的房子以及多数存量房业主的周边新房。

分城市来看，一线城市新房价格环比是上涨0.35%,二线上涨0.04%，三四线代表城市微涨0.01%，这个涨幅也可以印证我们上面的说法，因为一线的优质改善项目价格是非常夸张的，有的直接就是十几万一平，而三四线的房价也就几千块一平，所以这种项目的影响力对全体的价格是有明显的拉升作用的，但是没办法像以前一样一线涨完二线涨，二线涨完三四线了，带涨的波动过不去了，一线自己都要虹吸需求，更难释放多余的需求出去给二三线分着吃了。

再看二手层面，7月百城二手住宅均价为1.46万一平，环比下跌了0.74%，跌幅扩大0.1个百分点，已经连续27个月环比下跌了，差不多是跌了2年多了，而同比跌幅为6.58%，现在业主以价换量的这种趋势是非常明显，而且每个月都在一点点降低自己的心里预期，而且现在没有独善其身的城市了，二手住宅价格下跌的城市为100个，就是人家研究院获取的所有重点城市的价格都在下降，而这个状态已经持续了4个月。

这四个月大家经历了啥，经历了4月底国常会放风要消化存量房、经历了517的首付、利率下调，经历了一线城市的多次松绑调控，经历了一次LPR的意外下调，经历了三中全会的五大定调，可以说这几个月是非常不平凡的一段时间了，楼市经历了太多的刺激，但是效果大家也都看在眼里了，收购存量新房已经被多次提出来了，我们昨天也专门解读了，连县城都拉进来一起玩，可以看出房企现在的库存压力有多么之大，毕竟蚊子肉也是肉啊，小豆包也要当干粮充饥。

而一线城市二手房环比是下跌了0.8%，跌幅扩大了0.14个百分点，二线环比是下跌了0.78%，跌幅扩大了0.04个百分点，三四线的跌幅为0.67%，因为二手就不存在新房改善项目的入市，你想卖出去只有走下跌的这条路，而今年又是一线城市的调控主场，很多政策都是围绕一线来展开了，这也让很多一线城市的业主非常想要套现了，特别是炒房厉害的几个，在2021年高峰期的时候不少炒房客都是经营贷冲进去买入的，现在三年时间即将到来，如果借新还旧或者说结清贷款，这都是炒客亟需考虑的。

那如果断供的话，可能过去十几年炒房赚来的钱就要功亏一篑了，这肯定不是他们希望看到了，如果现在能降价出货的话，那还能回血一点进行债务的降杠杆，如果回血不了的话那就非常惨了，只能走老赖这条路了。这跟房企的暴雷有点像的，但是房企是艘大船，所以风险暴露的会更加早一些，但是个人炒房客靠自己隐藏下了几年的风险，只是拖到现在，很多人确实也快用尽现金储备了，下半年法拍房如果增加的话，大概率很多人就是上一轮杠杆加太猛的人了，而法拍要影响到二手房，量要冲到5%以上，比如100套房就有5套走了法拍，那整个小区的业主也会开始思考自己家房子的价值了，而且现在不少地方去收购存量新房的价格也是给到了5折左右。

房价上涨的时候，你家旁边有个地王拍出天价，你家的二手房就随之水涨船高了，但是现在呢，一旦你家周边有类似的配售型保障房入市，然后价格只有商品房价格5折左右的话，那你家的房子自然就被别人保障房给干下来了，而且后续一旦赋能更多权益给到保障房，那愿意买入普通商品房的人数自然就更少了，而且大概率多数的商品房都将沦为房地产税的主力军，就像广州这两天又出了公积金新政，支持提取公积金当做首付去买新房，很明显，就是让大家赶紧把新房库存卖掉，后面才方便细水长流啊，以前还要留半年的还款账户在里面，现在直接不用你留了。

很明显，现在是没有条件创造这个条件也要让你上，库存是第一紧急要务，只要你敢买，公积金就敢给你了，银行就敢放贷出去，这个操作我们之前也预料到了，就是会用各种方式去支持大家买新房，因为只有新房库存去掉了，后续卖地的时候才好宣传和出手，就像你把货都压给经销商了，但是人家绝大多数的经销商现在滞销了，没有客户来买的，作为供应商的你肯定要想办法先把经销商的货消灭掉，这样才可能说服经销商继续来买自己的产品，对地方和房企来说也是同一个道理。

因为城投兜底了好几年，还能托底的能力的降低了，而且也不是长久之计，陪演戏的最终结局就是把自己演感动了而已，并不能扭转土拍市场的冷淡，而且开工率的低企已经有点尴尬了，你光脱裤子拿地但是不建房放出屁来的话，那这个土地过过场子也不太好，接下来就继续看8月的政策了，金九银十还有吗，大家做好准备观察。