这两天看到很多人都在讨论下一步的城镇化，其中有个数据让不少房吹沸腾了，说未来5年咱们将会有5000万农民进城来接盘买房了，甚至还说这是楼市的重磅利好，房地产也会马上复苏和大涨了。当然，如果按这种说法来算的话，确实有这个道理， 因为每年算1000万农民买房，那就是1000万套的库存就可以去掉了，即使按80平一套来算的话，一年就能卖出去8亿平米的房子了，那咱们现在7亿多平米的库存马上就能去化完了，但是政策还是要好好看的，而且农民朋友不是大冤种，城里人不接手的烫手山芋让农民去接，能心甘情愿吗。

就在7月底，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，简称行动计划，这里面说到了，经过5年的努力，我国常住人口城镇化率提升至接近70%，更好支撑经济社会高质量发展。而在去年年末的时候咱们城镇化率是66.2%，也就是说五年要增加3.8个百分点，按照14亿人来算的话，刚好就是5300多万农民要进城了；而且里面还特别提到了要进一步深化户籍制度改革，促进在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并享受与城镇居民同等权利和义务。很多人这些就沸腾了 ，那意味着几千万的农民要进城，进城安家就意味着买房了，楼市不得原地起飞了嘛，逻辑非常通顺，但是还是太天真了。

咱们先要了解一个数据，2023年年末，我国户籍人口城镇化率为48.3%，较常住人口城镇化率66.2%低了17.9个百分点，为什么会有这么大的差距呢，主要原因还是农民工群体虽进城务工，但较难取得城镇户籍，因为过往的城镇化还是得靠自己的能力实现落户的，比如有学历的年轻的、技能水平高的、拿过特殊奖项等等的，而很多农民工在城市工作了很多年，因为学历、年龄等等方面的限制，一直拿不到城镇户口，也就导致小孩的教育、医疗保障等方面跟本地人有很大的差距，而这也是这次新型城镇化要去重点改善的地方之一。

因为这次的新型城镇化其中提到了六点，概括起来就是要深化户籍改革、健全公共服务、促进农业人口进城就业、扩大社保覆盖面、保障随迁子女教育以及完善多元化住房保障体系。很明显，现在就是要逐步打破除了少数特大城市以外的这种落户限制了，只要你在一个城市长期居住生活，那就是以经常居住地登记户口，也就可以享受到当地的各种公共服务了，将来看病、子女要上学的话也是有同等权利的。

而且行动计划中特别提到了多元化住房保障体系，说到加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给，逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利。这是啥意思，就是农民工进城了，也长期工作和生活了，手头有点小钱但是不够买商品房的，可以考虑买入小户型的保障房，现在就是后续将销售的配售型保障房，手头实在是非常紧的，即使是租保障房的，也可以逐步享受到租售同权的权益。那就是保障房和商品房是兵分两路了，保障房价格便宜，但是缺乏流动性，纯居住属性；商品房价格贵一些，可在市场自由流通，带有一定投资属性，当然会亏会涨；所以这一轮的新型城镇化就是把所有你的后顾之忧都尽可能的给你解除了，然后通过各种福利来吸引你进来城里了，只要你进来了，后面的其他都好说。

因为咱们出生人口现在已经连续下滑两年了，预计今年还是会继续下降，那人口的减少必然导致各个城市的人口净流入都在下滑，而且各种配套与落户的门槛都不匹配农业人口的话，那很多农民就不会积极落户到城镇了，因为大家都认为农业户口是很稀缺的，将来一旦变成城镇户口了就回不来了，我周边也有户口在农村的朋友，即使一年没有多少分红，也不肯定轻易把户口转到大城市里面来，更别说他的父母这辈的人了。

所以我个人觉得，现在这个新型城镇化其实是在为将来取消农业户口做铺垫和准备，当然有些自媒体人直接解读说今年就要取消农业户口，我觉得是不太现实的，因为肯定是需要有一个过渡期了，就像把常住地登记落户其实也是一种尝试，如果大家反响好了，那农业户口其实就会慢慢在大家心里淡去，除了少数超大城市以外，全国都可以统一成这种模式，当然农民朋友刚开始肯定会反对的，因为这会直接影响到宅基地、集体权益分配、征地补偿等等利益，当然有改革肯定会有利益的重新分配，不可能做到人人都满意，所以先做试行的过渡，然后再慢慢改变，这样大家接受度也会高一些。

而这次的行动计划里还提到了要引导农业转移人口按规定参加职工基本养老和医疗保险，其实很明显，就是现在年轻人少了，需要更多的新人进来交社保和养老保险了，就像前段时间说到的渐进式延迟退休也是一个道理，大家退休的越晚，发出去的养老金就更少一些了，而很多农民工过去都不愿意交高额的社保和养老保险，觉得当下拿到手的才是自己的，未来的钱看不到摸不着，所以很多农民工都不去交居民养老和医疗保险了，当然要是未来享受到了城镇的各种福利，那社保这肯定将是门槛之一了，比如你孩子要上学，你没户口没关系，但是你要有社保缴纳年限，甚至还有深圳移动的客户去注销手机号都需要社保缴纳信息，可以说未来社保可能是在一个城镇生活和同行的必须品了，跟你身份证会一样重要。

所以这次新型城镇化其实关键还是希望进一步把各项保障服务给农民朋友们准备好，产业尽快升级，保障房加快收购和建设，提升城镇的公共服务能力等，所以最开头说到的让农民工进城接盘商品房可以说是几乎不太现实的，因为在楼市上涨期，有能力买房的农民工早就已经给孩子买了，现在还没买的，两种情况，一种是确实买不起，另一种是也跟城里人一样在持续观望，而且多数的农民工的收入只能说是偏下的，而且稳定性不高，你让这些人用首付15%去买房，只能说风险会非常高，甚至是透支他们未来的基本生活保障，因为有工就赚一天，没得工可能就没钱赚了。

所以最关键的还是城里能给农民工提供什么岗位，如果是那种日结的话，银行估计也不敢贷款给这些农民工大几十万了，如果是稳定的岗位而且收入还不错，那农民工自然会愿意来城里赚钱了，谁愿意满朝黄土的种地呢，将来肯定都会进一步的机械化、规模化的种地，现在年轻人也没几个愿意回农村种地了，而且农民的后续还会开始开展农村不动产确权登记颁证工作。

我个人觉得也是在为农村土地改革做准备，可能有两个方向，一个是将来农村的宅基地可以去交易，不是很多人城里人想回农村生活吗，那就让农民卖地给他们呗，按政策的过户交税、给房产证；另一个是后续房地产税一旦落地，农村的这些宅基地、集体土地大概率也会纳入进来，因为有收益、有证那就得交税啊，不然，这么庞大的土地却不能收房地产税，对地方来说也是一个非常大的损失。

所以如果你现在是农村户口，手上有土地的，也不要觉得庆幸了，认为房地产税收不到你头上，将来肯定是要一视同仁的，所以想回农村躺平的年轻人也可以等一等了，后续说不定可以花小钱就买到正规的农村大院子了，当然，政策在持续变，唯一不变的就是对市场的敬畏和整体定调的方向判断。