租金可能要上涨了，大家做好心理准备。央行第二季度中国货币政策报告前两天发布了，明确表示要支持住房租赁产业可持续的发展，里面还说了一句重磅的话，租金是影响住房价值的核心变量，而这可能也预示着后续在租房这块，咱们会有更多的大动作出炉了，因为租金的变化，无非是上涨和下跌，而要提高住房的租售比，无非就是涨房价和涨租金，但是现在房价没涨，只剩下租金这一条路走了。

而这份二季度的报告，重点是阐述了三个方面，第一是金融支持住房租赁产业；第二是上面提到的那句租金是影响住房价值的核心变量；第三是央行要助力启动住房租赁产业。

先说第一点，现在是房地产市场处于下探的特殊时期，很多的新房去化难度是相当之大的，二手房的挂牌也在持续激增，总量上来看其实我们现在是完全不缺房的，只是说结构上存在优化和调整的空间，而很多年轻人已经不愿意积极买新房了，所以要给这些新青年提供租房去住，租售并举，支持更多优质的租赁企业进入市场，发展住房租赁产业，而金融支持肯定是必须要上的，因为房地产短期看金融、中期看土地，长期看人口，在购房市场没办法短期扭转的情况下，加大对租赁市场的金融影响，会引导更多资金流向租赁市场和行业，而且随着配售和配租型保障房逐步被推向舞台，这里面肯定不止是国资要做了，民营企业应该也会有机会分到一杯羹，就看愿意把市场做到多大以及整体的利润空间了。

然后是第二点，租金是影响住房价值的核心变量，报告中认为住房的价值主要来源于未来房租的折现，这才是决定房产的底价和基础，而这里面最关键的指标租售比近年来总体回升，未来租金增长的影响也会逐步显现。这里面的说法很有趣，就是你买的房子不能再说去依赖自身的升值去体现这个房产的价值了，而是要靠未来长期的租金回报去体现，这和过去二十多年国内买房人的想法还是非常大的差异的。

就像深圳炒房客，买了1000万的房子，但是租金一年可能只有10万，相当于100年才能回本，但是炒房客根本不在意租金有多低，只在乎未来这1000万的房子过了五年涨个20%-30%就是大几百万的收益了，至于租金，可有可无，甚至一直空置着只为了等待升值，相当于房子买下来没有产生任何居住价值，纯粹就是一个空置升值的金融产品，所以这也不是央行希望看到的局面。而从国际层面来看，剔除掉房地产税后的可比口径下，老美和日本的租售比都在4%以上，而咱们很多核心城市的租售比还是在1.5%-2%之间徘徊，出租60年甚至70年才可能回本，很明显，咱们租房的收益率还是有很大的提升空间的。

第三方面是央行要助力启动住房租赁产业，报告中认为，咱们国内住房租赁业务还是在起步阶段，发展的模式都还在探索阶段，后续推出保障房再贷款的新工具、支持企业批量收购存量房用作保障房等，能比较快速的形成行业的规模效应，同时会在财税、土地和配套设施等方面去提供政策支持，当然这一切都已经在行动中了。截止6月底，金融机构已经发放了247亿元的租赁住房贷款，保障性再贷款余额也有121亿元，后续整体贷款的投放可能会进一步加快。

很明显，这是要全面把租赁行业给拉升起来了，其实也能理解，现在楼市进入的这个特殊阶段，已经不单单是房企和购房者之间的买卖问题了，而是地方都已经全面介入进去了，房企现在的去化难已经多次在高层会议中提出来了，各地也是使出了吃奶的劲在出各种降低购房门槛的刺激政策，只可惜效果都只能持续一到两个月，有的地方连政策水花也没看到，所以后续保障房的大规模上马，那势必要提前做好相关的铺垫了。

所以从我个人观点来看，接下来会大力鼓励发展租赁行业了，有的房企在不去拿地的前提下，只能转而向保障房的开发进军了，因为如果能渡过这次债务危机的房企还是有一定的资金储备实力和降杠杆能力的，而接下来如何转型其实是摆在这些房企面前很重要的选择，是换个行业重新发展，还是说搞租赁市场走长期主义的模式呢，过往三高模式赚的是房地产的快钱，如果走租赁模式必然是细水长流的慢钱了，就看这些房企能不能由奢入俭的发展了，现在各行业赚钱都不容易了，想靠买房躺赚其实也不太现实了。

而很多购房人也逐步清醒了，买房亏钱的风险不亚于去股市炒股的风险，而且这一切损失都是要自己承担，房企不可能去兜底了，地方政府更加不会搭理，这是市场行为，而保障房其实就是让大家放弃炒房的想法，安心去工作赚实实在在的工资，而不是整天幻想买套房就可以暴富了。

加上后续会出台的房屋体检、房屋保险和房屋养老，其实都是在为市场化承担房屋成本做好基础，将来房地产税再配套出台，整个链路就基本通畅了，买房要赚钱只能是少数的顶级房产，多数房产就是去交税和居住的，然后大家都要去其他行业努力创新，不要把眼光局限在一亩三分地上，只有这样，全社会的蛋糕才能做大，做的更香。