之前提到过，从6月国常会上要求“解放思想、拓宽思路来消化库存”后，各地肯定会整活，出台一些比较偏门的政策。

比如首付降至15%；

鼓励农民放弃宅基地；

先息后本；

探索农村集体土地所有权房屋抵押贷；

探索先购买部分产权的销售方式等等。

在相当大一部分人眼里，这些政策是比较离谱的，但很显然，再离谱也不会停止出台。

而近日，长沙也开始行动了。

根据相关部门下发的通知，长沙对公寓进行了调整。

第一，在市辖区范围内停止新的公寓等类住宅项目规划审批。

第二，已完成总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。

第三，调整为住宅的公寓要符合相关设计规范和套型住宅设计要求，否则不可进行调整。

咱们都知道，公寓的总价低，而且相比于住宅，限制性政策更少，在房地产火热的时候，这其实是相当吃香的。

一方面，对那些没有足够经济实力但想独立、想要有个家的年轻人来说，公寓是极具诱惑力的。

尤其是那种复式公寓，在样板间和销售的努力宣传下，几乎满足了年轻人对家的所有幻想。

另一方面，总价低，租金回报率又高，所以吸引不少人投资公寓。

可公寓“吃香”建立在楼市火热的基础上，一旦楼市走下坡路，那么公寓的前景就会变得很艰难，过去的优势直接成了劣势。

第一，各地放宽限购政策，有的还是彻底取消限购，那么公寓在这方面的优势就没有了。

第二，近两年来，房价跌幅大，利好政策不断，购房压力和购房门槛都降了下来，买住宅不一定比公寓难多少。

第三，公寓说到底是40年产权的商业性质，想要转手卖掉并不容易，而且过去房价不断升高，租金回报率也降了下来。

这些因素，都让原本吃香的公寓变得越来越不受待见，大家压根就不愿意买，导致去化周期异常的高。

就拿实施新政策的长沙来说，根据数据，2019年，长沙主城区公寓库存为461万㎡，去化周期36个月。

到了2023年底，主城区公寓库存为405万㎡，虽然库存降了50多万，但是，去化周期却高达106个月。

看到这个数据，咱们就该明白，公寓现在的成交到底有多差。

当然了，从另一个角度来看，也说明长沙对公寓控制得不错，开发商也够聪明，否则库存怎么会在销量这么差的情况下降下来。

而这次既要停止新公寓审批，又要把符合条件的公寓变为住宅，显然是下定决心要“整一整”公寓。

其实仔细想想，商改住的优点不少，比如解决了户口和上学问题，所以还是有一定吸引力的。

但要注意的是，政策针对“已完成总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓”，也就是新房子。

所以说，老业主吃不着肉，也喝不着汤，只能眼巴巴看着，就像降低贷款利率但并未降低存量房贷利率一样。

其实咱们也能看到，从4、5、6月的三次会议后，各地的政策力度都在加大。

不过面对见底的政策，只能通过各种“偏门”来刺激市场，接下来，这种类型的政策只会多不会少。

诚然，这些政策肯定有效果，但想要稳住楼市，还是需要时间的。

因为这次救市不单单要看政策，更要看房价和收入预期。

简单说，要么房价降下来，要么收入提上去。

然而很多人是反对房价继续下跌的，因为到目前为止，各地房价跌幅都不小，已经买房的人，损失惨重，包括我自己也是这样。

可是，现在的救市群体并不是已经买房的人，而是那些没买房的人，特别是普通家庭。

退一步来说，房价继续跌下去，你敢不还房贷吗？绝大多数人是不敢的，因为付出的代价太大了。

说句不好听的话，这就是上面的底气，人家知道，你早就被房子捏准了命脉，不管怎么调整，你都得逆来顺受。

所以现阶段要救市，更多得还是要去考虑未购房群体的利益，从他们的角度去考虑购房压力和购房成本。

长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上，咱们这些在2018年前后买房的，就是前浪。