我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，据说浦东的金色中环会重点规划，具体会怎么规划老师知道吗？如果在浦东区域买房不考虑预算的话，重点应该考虑哪些区域？

沪叔：你好，浦东金色中环发展带规划聚集重点地区，着力于打造浦东产业、商业与商务一体的发展模式，无论是规划开发空间还是投资力度都极大，是浦东区指挥部重点规划打造的区域。另外，板块的发展还会给三林、康桥带来不错的利好。张江副中心可以关注，规划打造新产业高地，建设高密度的商办聚集地。在浦东区域买房，购房自住者可以重点选择北侧居住属性更高的住宅区，南侧发展潜力不错，购房自住+投资，建议重点考虑三林、周浦与康桥区域。

提问：沪叔，你好，首套房，刚需，二手房预算400w，新房预算500w,积分56分。目前看过彭浦新村、桃浦、金桥的二手房，97-00年的房子，暂时不考虑学区，新房感觉等不到合适的，比方说大华公园映，分数不够，想问问：1.二手房今年下半年上车合适吗；2.桃浦板块二手房怎么样；3.有没有推荐的二手房板块，房龄新一点？

沪叔：对于你来说今年下半年可以上车，新房56分选择比较尴尬，好的买不到差的有鸡肋缺点的低分盘不一定想选。二手对首付资金要求较高，但400w也有可以优选的二手版块。

其实对于普通人来说买房不要总想着抄底，能够买在相对低点就很不错了。楼市上涨一般经历如下：第一阶段:经常关注楼市并且察觉到楼市后期要涨的投资者入场买房；第二阶段：房价涨幅明显，越来越多场外人感知到，刚需买房入场；最后阶段：持币观望看跌的态度改变开始看涨，逐渐入场。这个阶段入场买房者面临大量购买力阶段性衰退以及政策出台，房价摁住之后，在本轮赚钱机会不大。现阶段上海楼市所处阶段详见知识星球。

提问：沪叔好，我的情况是外地有过贷款记录，属于二套房；现金预算在450W，积分55分左右，单纯从未来增值空间看的话，以下三种选择，您帮忙看看哪种增值空间更大：1、打新房，积分不高，只能选择远郊的非地铁盘，例如青浦大虹桥的俊灿星城2、内环普陀区曹杨路附近的商品房小区，10年的房子，一室一厅，均价11万（位置好，交通便利，但是单价高、房子居住体验一般）3、南翔陈翔公路，留云湖附近的次新房，10年的房子，两室一厅，均价6.8万（户型、居住体验都不错，就是离市区有些远）请您看看，从升值空间角度，这三个选项怎么排呢？

沪叔：你的情况要看你是上海户口还是外地户口且上海社保连续缴纳满五年且已婚呢？如果是第二种情况且上海无房，积分应该56分。外地有过住宅类贷款记录，上海新房首付七成，二手八成。450万打新，目前能选的房源确实都会离地铁有一段距离，浦西这边：宝山顾村-罗店-罗泾，青浦赵巷，嘉定新城，松江新城部分楼盘可以选择，每个板块的发展程度不一致，对应的客群也不一样；打新建议可以选择周边配套成熟的板块或者配套落地有一定确定性的板块，意味着会有稳定的消费力，无论出租还是未来出手，有确定的客群；曹杨板块，最大的优势在于地段不错，配套成熟，次新小区也是比较稀缺的，好出租，但单价不低，且一房的流通性比较一般，很挑客群；南翔整体配套比较成熟，地铁商业学校和环境都具备，目前定位是中产聚集区，这边承接了不少市区客群，虽离市区远，但到市区便利，两房流通性可以，板块内房价不算低，但也没有达到高点。

楼市下半场进入分化时代，也就是常说的二八法则，沪叔一直强调关注城市的价值，买房子就像你买了这个城市的股票，城市的未来，城市价值会反应在房子的价值上，选择确定性稀缺性资源区域，跟随强购买力人群的选择。当市场从增量市场进入到存量市场，不是像过去闭着眼睛买都涨，对选筹要求提高，下半场选筹如何避免亏损详见知识星球内部。

提问：沪叔，您好，本人在普陀区工作，小孩今年4岁了，想要买就带学区的房，最好是九年一贯制，交通比那里，最好有地铁线，新房二手房都可以，请问在哪里买比较好，有哪些合适房子推荐呢？的隐藏板块，我对它还挺感兴趣的，能否详细讲解一下这个万里板块呢？这个板块里有哪些项目？

沪叔：你好，可以考虑，万里板块属于居住板块。交通方面，板块内已有两条地铁，7号和11号线，15号和20号线目前在建即将开通。通过地铁到上海市中心，静安寺，徐家汇，前滩皆可在30分钟内。板块西部有中环线，因此驾车到长风公园、漕河泾开发区不堵车的情况下也很便捷。商业方面，板块主要以居住区为主，没有成型商业体，但是可以通过地铁到达南京西路CBD，静安寺，徐家汇中心等顶级的商业中心。板块内也有部分小型商业街超市等满足居民日常生活的需要。医疗方面，万里板块有普陀区中医医院，同时居住区到达同济医院，和第十人民医院也比较近。教育资源方面，有九年一贯制的晋元高中附属学校，梅陇中学，华师大附属进华中学，算是中上。万里板块总体的竞争实力还是不错的，但是建议有一定积蓄的话可以考虑，对于刚需来说可能有些困难。具体买房选筹，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔你好，本人名下在上海自住房，想在打算买套改善房，预算在1000万左右，但是看了一个多月，一直没有选到合适的房子，请问怎么买到自己理想的房子呢？

沪叔：你好，其实 在上海买房，手持资金和房票，就一定可以买到自己理想的房子 这种想法比较片面的。首先，房价是随时处于波动状态的，除非自己的资金有很大的可浮动空间，不然错过一些机会基本再难挽回。具体见内部推荐的楼盘，项目对口大宁国际小学和风华初级中学，有公立双学区加持，许多家长争抢的学区房，当只有条件选择二手房是经常会面临房东扣住房子不愿谈判的情况。因此在上海房市中，想要一次性满足所有的愿望是不太靠谱的，买房最重要的是清楚自己的需求，有个准确的定位，以下是正确的买房路径：

1.根据总价和需求来框定自己的买房场景，是300-500万的潜力置换，还是500-800万的增值刚改，或者是800-1200万的改善客群。

2.根据房产功能能性在上海楼市板块中寻找场景落定板块。

3.确定板块后再去寻找相应的楼盘，小区，户型等。