一个很奇怪的现象。

数据显示，前10个月，房地产开发投资与去年同期相比，下降了7.8个百分点。按理说，建的房子少了，如果销售正常的话，楼市库存应该逐步降低才是。但实际则相反，商品房待售面积则从去年10月份的5.47亿平米，增长到现在的6.48亿平米，增长了近20%。说明当期商品房形成了大量积压，越来越多的房子卖不掉。

现在有一个不争的事实，提振房地产的难度越来越大。

有一句说得好，福不双至，祸不单行。你越不想什么事发生，它越容易发生，而且是越来越多。

都知道，这轮长达两年的楼市持续调整，本身是因为国家主动房地产杠杆，防止房地产灰犀牛发生。但正好又碰到疫情后经济恢复不如预期。说白了，大家工作和收入都受到影响，连一些地方的铁饭碗都不得不降薪、缓发或借钱发工资，那还有多少人有钱去买房呢？

对于普通老百姓来说，那就更难了。网上说今年的双十一数据如何如何的，但问问你身边的朋友就知道，放购物车的东西越来越少，官方褒义词说是消费越来越理性，实际谁都明白是啥原因。

而且，楼市本身的主要作用因子在加速做减法。我一个朋友对我说，他们小区同面积同楼层学区房在两年前有800W的成交记录，现在500W左右的都挂着好几套，这是啥原因？

别的不说，看看2011年后的人口出生数据就知道了。2011年到2016年，每年出生人口在1600多万到1700多万之间。但从2017年开始，每年出生人口就变成1500多万（降10%左右）、1400多万、1200多万、1000万多点、900多万，5年时间，比正常年份人口降了40%还多点。

与2011年到2016年正常年份相比，可以做一个推算。从人口下降的2017年开始，2020年是开始上幼儿园时间，当年出生人口降了10%，影响还看不出来是吧？但到2021年，上幼儿园孩子就降了15%左右，作用开始显现。到2022年，上幼儿园的孩子降了27%，当然，最大影响是今年，与成长年份比降了40%出头。

如果说，一些幼儿园能扛过2021年、2022年前两波的入园率降低潮，到2023年就比较难了。这就是我们为什么总是听到不少幼儿园开始合并了，一些幼儿园老师也被分流。

同样道理，没有幼儿园生源，哪有小学生源？从2023年开始，小学入学人数开始减少，按幼儿园推算的话，才减少10%，影响不是很大，但我们已经听到有说小学也在开始裁员。按照幼儿园入学减少时间轴，入学人数快速减少将在2024年和2025年到来。至于初中，将继小学之后到来。

楼市行业研究有一句话说的是，房地产发展长期看人口。普通人能看到这一逻辑，国家怎么可能不知道呢？国家其实是很着急的，于房地产在经济增长中的重要作用，或是房地产对金融稳定、安全的意义，都是不能坐视不管的。

看一个数据就能有感触。2022年全国房地产政策优化频次为1120次，今年也不例外，1-10月份就已经超千次，全年应该是只多不少，而且力度明显比去年大。自定调房地产供求关系已发生重大转变以后，做了两个非常大的改变：

一是让具有楼市风向标的一线城市执行“认房不认贷”，变相放松购房资格；二是楼市热市期间的行政管控措施大部分废除，像限购、限贷、限售、限价等，包括土地价格限制也取消了，实行价高则得。

目标不言而喻，官方的说法是，让楼市企稳回升，直白地说，其实就是告诉你，不能再跌了，这是我们政策的底线了。

但结果大家也看到了，根据统计部门发布1-10月份房地产数据显示，无论是销售额、销售面积同比均下滑，而且10月份单月数据还有进一步扩大趋势。在中央金融工作会议召开后不久，三部门也出手了。与房地产直接相关的内容强调3个方面：

1.会议强调，过去一段时间，金融部门积极配合行业主管部门和地方政府，从房地产市场的供需两端综合施策，保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定，支持改善行业经营，优化调整个人住房贷款政策，着力稳定房地产市场，取得了良好的效果。

2.近日金融部门和行业主管部门联合召开代表性房地产企业座谈会，调研了解行业风险化解和高质量发展的主要金融需求。各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。

3.会议强调，要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。

老实说，像央行、金融监管总局、证监会三大部门在一起开会，且研究部署包括房地产在内的工作的情形真不曾多见。所以，当资本市场看到这个信息后，有媒体就报道了，中国资产类狂飙，一些房地产证券纷纷冲击涨停。这3段话，翻译成白话如何理解？

第一，已经做的事，从供需两端同时发力。供应就是指开发商这边，不抽贷、债务到期协商展期，就是让你慢慢还，不逼迫你，先稳住开发商这边。而需求端指的是购房者，现在的房贷审核应该是比较宽松了，不太过分就行，能贷尽贷，珍惜每一个贷款买房的客户。当然，表述也不假，现在明面上看不到哪个房企要死要活躺平不干了，说明暂时是稳住了。

第二，向行业龙头房企了解实际情况，把他们稳住了，整个行业也就大差不差。毫无疑问，接下来房企对资金的合理需求，基本上应该能得到满足。值得一提的是，自恒大出险以后，时隔两年再次提到市场化、法制化，加大保交楼支持，推动兼并重组，这里包含两层意思：

一是对那些烂尾楼，虽然说是加大支持，但还是要坚持市场化、法制化，毕竟这个盘子太大，不可能无原则的兜底，相关方还是要承担应有责任，推动事情的解决。二是虽然说支持房企合理融资需求，但有的烂到骨子里的，扶不起来，那该咋样还咋样，从稳定计，兼并重组也是必走之路。

第三，三大工程，作为房地产新模式重要内容，此前文章已有论述，就不展开了。在这里需要先提到的一点，如果说平急两用工程建设是拉动经济增长方式的化，那么城中村改造和保障房建设则是对房地产的直接作用，对房地产新发展模式影响深远。

此外，房地产金融供给侧改革提上议事日程，这个是比较新的提法，如果套用整体金融供给侧改革理解的话，就是要解决“资金给谁，不给谁，给谁多，给谁少，或不给”的问题，这里面有一个衡量标准就是信用等级。举个例子，给A类、B类、C类房企分别制定资金获取的条件和标准，这应该是吸取了此前房企债务暴雷的教训。信用等级自然是重要的审核标准，像那种借债不还、烂尾、质量服务经常被投诉的房企，应该也在金融改革之列。

鉴于此，明年起房地产将出现两个趋势

在懂行人看来，随着房地产发展基础发生了根本改变，以及房地产新模式建议，明年起，房地产将出现两个趋势。

一个是行业大浪淘沙不可避免。实际上，在两年前，被誉为最懂经济官员黄老就预判过，近10万家房企，行业经过洗礼后，可能也只有大几千或一万家就差不多够了，意味着90%的房企将退出、关闭或被兼并，也就是说再过N年，我们现在能看到的房企，大部分都不复存在。对于从业者来说，大部分将被分流，相关的建筑、装饰、园林、建材等关联也随之缩减，这个没什么好说的，需求不在了，市场蛋糕也就小了，就像3部委所说的那样，行业兼并或重组。

二个是房产价值分化不可避免。有些人可能还没感觉到，房地产新模式到底会带给我们个人房产怎样的变化。实际上，从目前了解到的信息看，逻辑也是很清晰的：供给侧改革的结果，一定阶段房子供应总量是恒定的，保障房建多了，商品房就会建得少。新建的保障房是封闭运行的，买到自己住一辈子没问题，但你不想要了，只能按照规定的价格卖给政府，不要想着在这上面赚钱。这种房子虽不能自由上市流动，但与普通的商品房形成了竞争，这对普通房子价值形成挤压，毕竟便宜嘛。从这里我们可以看到，如果品质不好的普通商品房，金融属性越来越低。

与之对应的，后面由于地块供应有限，商品房供应减少了，加上能留存下来的开发商，必须是在品质上过硬，受购房者欢迎的，否则，一路就尘归尘、土归土。可以想象，未来建造的商品房，那基本都是让人眼前一亮的高品质住宅，当然，价格也会高出很多。要知道，未来绝对不会像过去，卖了自己的商品房加点钱，还能置换一套好的，未来那都是可望不可级，好小区和差小区，就像是两个世界的人。

这也正常嘛，鱼和熊掌不可兼得。保障房虽然有点类似新加坡组屋形式，但起码解决了所有人的住房问题，不用为房贷发愁，可以放手一搏或享受诗与远方，而高档商品房呢，则解决了有钱人的闲钱和热钱去处，总比流出去的好嘛。