楼市走到现在，到底是让它逐步回落至合理区间，还是让它就此企稳并反转？先来看两个信息吧。

第一个是居民消费价格指数（CPI）同比再次回到负值区间。

都知道，这个CPI跟我们日常的吃住用有关，包含住房、食品、医疗、教育、交通等方面的价格费用，其实就是反映了我们的物价水平。如果经济活跃，这个数据往往是向上的，需求大，价格自然就高嘛，如果价格数据向下，意味着经济活力不足，居民消费意愿不强，价格随之下跌。

如果说，仅仅10月份CPI数据不能说明趋势或者问题的话，我们可以把最近一年每个月的数据连成线。你会发现，同比去年同期数据方面，去年11月份是2.2%正增长，此后基本是螺旋式下降，一直跌到今年7月份的-0.3%，8月和9月分别反弹到0.3%和0.2%，但好景不长，10月份再次回到负值区间，为-0.2%，有没有可能再次超过7月份的前低，我们不得而知，但从曲线看的话，基本就是一条向右下的下滑线，趋势不言自明。谁都知道，如果一直这样下去，意味着什么？

第二个是外来投资40多年来首次出现负数。

这是一份外汇管理部门公布的数据，在今年第三季度，直接投资负债，也就是外来投资净流出了118亿美元，这是改革开放以来不曾见到的季度数据情况。即便算前两个季度，今年1-3季度外来投资也同比减少了90%，继续萎缩成为了一种趋势。

外来投资直线减少，虽然说原因有多方面的，比如有疫情原因、关税战原因，我们自身消费低迷因素等等，但结果影响确实显而易见的。比如制造业产能升级扩张减缓，出口订单转移，特别是失业率上升至5%，这是各方都不愿意看到的情况。外来投资持续减少，最直接影响就是我们的经济增长压力进一步加大，所以，我们看到了第三季度刚开始，1万亿特别国债就率先启动了，目标很明确，促经济、保就业。

当然，无论是消费萎缩，还是外来投资萎缩，都反映了一种经济现象，对我们经济发展带来了明显的挑战。此时，很多人把希望寄托在了拖经济后腿的楼市上面，但结果大家也看到了。

机构数据显示，10月份这一个月，百强房企销售总额同比去年下降了3成，相比1-10月的累计下降13%的数据，有进一步下滑趋势。很明显，虽然支持楼市的优化措施出了一箩筐，像“卖旧买新”补贴、降低房贷利率、增加公积金贷款额、放开购房者资格等等，无一不是但结果不太尽如人意，购房者观望的多，出手的少。

但前面也说了，对内消费失速、外来投资萎缩，经济发展压力无形中加大，如果再不采取切实有效措施，把关联大几十个行业的房地产业提振起来，谁都知道影响有多大。而且，根据以往经验，房地产与消费是正相关的，北大国发院院长姚洋对此做过研究，说房地产抑制了消费纯粹是胡说八道，事实上，买房若能带来财富效应，居民财富增长了，就敢消费，带动经济增长。也就是坊间所说，房地产兴，百业兴，找到根子，就好对症下药。

房地产对国民经济具有支柱作用，专家能看到的，主管部门自然能看到。作为这轮（2021-2022年）楼市主动降杠杆（实施三道红线）的牵头部门央妈，都表态了对未来房地产相当有信心。根据中新网以题为《中国央行：适时调整优化房地产政策》报道，央行在对外发布的《中国区域金融运行报告(2023)》中定调到：

1.将适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场的平稳健康发展；2.兼顾好内部均衡和外部均衡，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，坚决防范汇率超调风险。推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力。

可以说，这两句话，是央行对当下楼市的最新判断，可谓一锤定音，对我们理解接下来的楼市政策、偏重等，都有指导意义，楼市也将迎来“大变化”。起码有几个层面的含义：

1.原因是房地产供求关系已经发生重大变化，这是所有措施依托的基础；2.手段是根据实际情况，不断优化房地产政策，市场需要什么，就给予什么支持；3.目标是促进房地产平稳健康发展，很显然，意味着当下的楼市下滑趋势不符合这个目标，需要通过措施来达成这个目标。

这里需要特别说明的是，第二句话虽然没有明确说明房地产，但房地产自然包括在内，这句话其实很好地回答了网友们一直在问的“保房价还是保汇率”问题，答案很明显，通过措施保持货币汇率的均衡水平，为房地产复苏保驾护航。同时也可以看到，现在不提针对房企的“三道红线”了，而是以提高开放条件下的金融管控和防风险能力替代，这可以联想到前面已经提出的一视同仁的满足房企合理融资需求、放开地价最高价限制。直白地说，就是挑战放开后管控能力，既要强刺激救房企、提振楼市，又要把金融风险控制住。

在一系列措动作下，楼市或迎“大变化”。

毫无疑问，除现有措施外，后续还有更多更精准的楼市优化政策出来，而楼市表现呢？未来几个月到明年下半年，自然不是在原地踏步，而是大概率迎来几个大的变化：

一是市场将加速筑底。目前临近年底，本来就是楼市淡季，开发商为了冲业绩指标，房主们为了应急而变现二手房，市场可能还会继续下探一点，但这也是加速触底的征兆，为后续出清利空因子，就像股市所说的“机会是跌出来的”嘛，在前期各项支持政策落地后，明年开春将迎来真正意义上的市场复苏。

二是土地市场将逐步回暖。公开的统计信息显示，此前楼市火热期执行的22城集中供地城市，伴随着11月9日，杭州官宣取消土拍现价，目前已有19个城市取消土拍最高限价，实行“价高则得”，全面取消地价限制指日可待。现在，房企融资资格放开了，地价限制也取消了，毫无疑问，一场土拍回暖大势已经酝酿得七七八八，你只需安静的观看即可。

三是购房者信心逐步恢复。这个真没什么好说的，土拍市场热度上来以后，购房者的预期也会随之上升。诸如，A地块价格又创历史纪录了，B地块也不错，原来都卖不出去的，现在也有房企拿了，算算正常成本，怎么也不比现在卖的房子价格低，还是赶紧买吧。此前观望的购房者，逐步进入市场，这都是购房者信心提升的表现。说白了，当预感到未来价格大概率涨，一定就是购房者出手的底气。

四是供求关系趋于平衡后，呈现量价齐升趋势。有了前面3个变化，楼市库存也会逐步消化，加上这两年“超跌”土地出让量，供求关系也将逐步趋于平衡，呈现量价齐升趋势也是自然而然。特别是二手房，随着楼市热度上升，挂牌量也会相应减少，有利于市场升温。不过，这里也需要明白一点，在市场回暖初期，还是要看大城市，特别是一线城市和部分热点城市的表现，他们具有示范和风向标作用，他们的高度和时间长度，也决定了其他城市楼市变化。按照以往经验以及上一轮楼市的长期洗礼，按照城市能级，楼市复苏呈现一个逐步递减的趋势，分化式复苏大概率不可避免。