现在回头来看，2021年应该算是房地产发展的一个分水岭。很多变化在2021年之前已经开始酝酿了，只是到了这个时候，加上一些外在因素的刺激，才爆发了出来。

从这几年的房地产市场的走势来看，基本上国内房地产市场迎来以下几大历史性大变化：

01、住房市场由供不应求转为供大于求

从国内整体市场来看，住房市场已经供大于求了，应该说早就供大于求，只是这种供大于求的影响在这几年表现更为明显了。2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。

应该说这个人均居住面积已经不小了，差不多与发达国家的人均居住面积相当了，而且这几年人均居住面积还在增加，目前城镇居民的人均住房建筑面积接近42平方米。

从整体的数据来看，国内市场其实早在几年前就已经是供大于求了。但这个似乎与大家的感受不一样。那是因为国内的城市人口分布不均，一线城市及强二线城市的人口密度比较大，住房市场仍呈现结构性（核心区域）的供不应求。

但如果你深入三四线城市甚至县城区看看，就会发现很多高楼大厦都没几个人住，住房市场存在较严重的供大于求。

目前这个住房市场由供不应求转变成了供大于求也基本上得到上面的认同了，所以现在的表述是“要结合房地产市场供求关系的新变化......”。

02、房价只涨不跌的幻想被打破了

想当年，谁要敢说房价会跌，就是等着被怼。那个时候，市场上认为房价“只涨不跌”的人真的特别多。这个其实也比较正常，毕竟过去十来年的房价基本上是直线上涨的，波动很小、时间也很短，很多人在过去的买房中也是赚的盆满钵满，不管是实际赚到还是账面赚的，反正就是赚到了。

所以导致一些人有这样的想法实属太正常了，路径依赖是人的天性，大家都喜欢强调过去的经验，相信自己熟悉的东西。

但经过这几年房价的下跌调整，很多城市的房价下跌都是超过50%，连一线城市都跌了20%-30%。在这个惨烈的现实面前，即便你再怎么相信房价“只涨不跌”，也得面对现实，房价真的不会一直涨的。

03、楼市政策方向发生了大转变

楼市政策为何会发生变化，这里其实有两个前提：

一是房地产市场发生了重大变化，就如同前面两点说的，供求关系发生了变化，房价处于下跌调整之中。

二是房地产之于国内经济很重要，毕竟国内居民的大部分财富都沉淀在房子里，房价的持续下跌对经济各个方面都影响比较大。

那这个时候，楼市政策就得发挥作用了，过去政策的出台是为了抑制房价过快上涨，而当前是要防止楼市下行过快。所以这两年楼市的利好措施不断，基本上可以认为只要楼市不稳住，支持措施就不会断。

04、购房者心态发生了重大变化

既然房地产市场发生了巨大变化，而房价也下跌调整好几年，那购房者的心态发生改变也很正常。

过去认为房价“只涨不跌”，所以买房的时候特别大胆，通宵排队“抢”房子都不算回事，因为在那个时候他们认为只要买到就赚到了。有这样的信念，对于房子当然就是“买买买”了。

然而，现实的市场给了大家狠狠的一击，把很多人打醒了，认识到房价不可能一直涨，甚至有些人的心态有点矫枉过正，对后市表现出了非常悲观的态度，这样即便真的有购房的需求，也会迟迟不敢下手的。因为谁都会想，再等等会不会买到更便宜的？

以上这些变化其实对房地产本身影响很大，这些变化反映到房地产市场上来，表现出来就是成交量下滑，房价下跌。