「渠道也没客户了」上周有操盘手哭丧着脸，拿着来访登记表跟表妹吐槽。没客户也分两种情况：一是客户看房少了；二是看房客户不少，但认购的少了。

上渠道、提点位是操盘手常用的三板斧中的两板斧，但是效果越来越不好。第三板斧是降价。降价少了没效果。降价多了，能收多少客储，谁也不敢保证。三板斧耍完，只剩下搞活动这条路了。说白了，搞活动就是讲故事聚人气促销。这也是老套路，客户不觉得新鲜，是没有办法的办法。三板斧+搞活动，这是目前北京操盘的主流打法，但效果越来越边缘化。

本周，表妹参观某新盘样板间88户型时，意外发现这间售楼处人流如织，到了需要限流程度；客户待在样板间不愿意走，到了需要请走的程度。是不是很奇怪，是不是很意外，是不是很震惊？表妹也被眼前这一幕给惊呆了。

该楼盘操盘手跟表妹说了三句话，更是被震憾到了：1.客户不是变少了，而是胆子变小了；2.客户不是变少了，而是变犹豫了；3.客户不是变少了，而是既要又要还要；这位操盘手意味深长地说，开发商再也不能简单把客户分类，按控总价逻辑把客户分为三六九等，因为当下北京楼市的底层逻辑已经改变：1.市场已经没有刚需客群，只有买房客群；2.市场没有刚需产品，只有好产品。这两句话可能是北京楼市未来的迭代密码——渠道和价格只是表面现象，真相正在浮出水面。所以，表妹迫不及待想跟小伙伴分享这个项目御璟星城·元启以下是正文。

01让我们先来看看88m²三居的户型。

按常规销讲，置业顾问会这么说：主卧3.4m面宽、双卫生间、完整的后勤收纳系统；可拆分可整合的北向卧室......甚至因为一梯两户，4-11层层高的设计，每套房源都有高达82%左右的得房率。要知道，这是只有88m²的户型哟……说得没毛病，讲得都对，但并不是让客户喜欢到发疯的秘密。秘密在下图标注的蓝色部分，

仔细看蓝色主卧部分，居然给到了14.7m²，占到全部面积约17%，大幅升级了主卧感受。表妹一走进主卧室，就有种感觉：这看起来像是120m²户型的主卧尺度。你看，标准的大床旁边，元启留出了两个床头柜空间，还在床尾做出了一个：4m长的衣柜

元启样板间实拍图，以开发商交付为准

收纳量足够，女主人的漂亮裙子再也不用折叠起来，男主人也能领到一个属于自己的收纳衣柜。但最令表妹心动的，是它居然做出了：梳妆台+收纳格

元启样板间实拍图，以开发商交付为准

整个台面尺寸空间足够，收纳分区合理。反正表妹一进去就知道，我的大宝SOD蜜和祖马龙香水该摆在哪，也知道首饰盒子该怎么显摆一下。其实还有一点好处。梳妆台座位与飘窗台，正好形成了一个「1平米交谈空间」，取代160m²以上豪宅才有的卧室交流区。

男女主人进卧室之后，有自己的交谈空间，才更能让自己的爱情保鲜。不夸张地说，这是北京首款以夫妻为强关系的88m²户型，表妹称它为「蜜月主卧」02当然，有时候主卧交谈声音大了，怎么办？元启交付了「静音门」磁吸无音锁舌，闭门落锁隔音垫。表妹听说，关上门连张A4纸都塞不进去，可见其密封效果。主打一个夫妻间亲密关系，关起门来放心聊天，一个屋檐下的两代居或三代居生活也就更加和谐。后来，表妹又多嘴问了一句，是只有主卧静音吗？得到的回答是：全部卧室都是静音门。因为在元启看来，「家庭平权」是落位到每位家人身上，隐私都该被照顾，睡眠都该被呵护。主卫的镜柜收纳、台面防污这些都不用说了，表妹想说的就只有两点：1.水龙头是可以向上喷水如果你懒得用水杯漱口，这一定是懒人福音。

2. 带高压喷枪卫生间死角，绝对不允许存在。

元启样板间实拍图，以开发商交付为准

3. 就这两点，你就能感受的到，不仅仅是主卧，元启对业主未来全场景生活的预演有多浓烈。然而这样的细节部分，远比你想象的要多。比如，主卧的床帘轨道也是做好的，不光有，还做了双轨，因为既要给业主氛围感纱帘空间，也要给出静谧感遮光帘空间。

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4. 室内特意做「夜间领航小夜灯」，光线柔和，又能静静保护起夜的家人；

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5. 0388m²三居，大胆给到14.7m²的主卧舒适尺度，将夫妻定义为家庭第一强关系，这只是元启的空间小高潮。更高潮的空间在这里，仔细看下图，

元启88m²的LDK空间，整个贯通不是重点。表妹想说的是动区LDK空间加起来大概有约26.8m²，约占到面积的30%。要知道，这还不算玄关面积、公卫、淋浴房、储藏间等公区空间。总是感觉元启的这款LDK跟别人家不太一样。所以表妹目测了一下，意外发现餐厨面积和客厅面积约是1:1秘密原来就在这里！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍为了更好理解1:1背后的场景原理，我们先来看一组场景感颇足的餐边柜。

88m²的三居本来可以不配餐边柜，但它为什么一定要做？表面的原因是，一家人在一起吃饭的时候，可以不用起身，就随手拿起纸巾，吃小龙虾用的手套......在家人场景浓度最高的用餐时刻，不用离开彼此的视线。也是因为，年轻家庭上班早起的时刻，都是兵荒马乱，需要一个小台面，放置咖啡机、面包机，能让业主快速解决早餐问题，也有余暇在假日里，享受一下都市人对待生活的「精致感」所以才有不惜成本去做餐边柜这组场景。

但是，你再仔细想想市场一直纠结的88m²三居取舍争论：到底是餐厅重要，还是客厅更重要？元启给到的答案是：家庭中心更重要。所以，当我们把餐厨和客厅放在一起就会发现一个细节：元启LDK摆放的餐桌不是常规的方桌，而是圆桌。这又是为什么呢？表妹一开始也不明白，当坐在餐椅一瞬间才感受到：这里才是C位，才是家庭中心。再仔细看，元启特意没有在沙发区和餐桌中间摆放茶几来空间分隔，而是巧妙融合起来，这才有了北京首款「家庭中心」LDK闲暇的爸爸座在沙发上看书，妈妈和女儿在餐桌上写作业或是做手工，目光交织，皆是温情和陪伴。或是共处时光里，一家三口守着孩子的一堆玩具，乐此不疲玩耍。

玩累了，一大堆玩具怎么办？家人们一起动手，而且是顺手，就把玩具放在飘窗的抽屉里。飘窗也有收纳，是赠送的收纳体系。更重要的是，收纳培养了孩子日常整理的好习惯。而且你要相信，教育的本质，是如卡尔·雅斯贝尔斯所说：一个灵魂唤醒另一个灵魂。靠的是互相陪伴时，潜移默化的影响，而不是耳提面命的说教，这才是家庭中心LDK。04这款88m²户型，除了北京首款以夫妻为强关系的「蜜月主卧」，还有北京首款「家庭中心」LDK，更高潮的部分还有「超级收纳」，或者叫「one more thing」从哪里开始说呢？先说玄关明明是个一脚踏过的地方，但元启做的却可以让你看个至少五分钟：88平三居，双面玄关

完全可以放下一家人的四季衣物、医疗用品、生活用品囤货、其它杂物......；也贴心的做了开放格，用来放钥匙、包包、眼镜等等。或者，开放格你就用来摆放装饰，愉悦自己。因为对于小物件收纳，元启还有秘密武器，卖个关子，等下再说。打开柜体，不知道大家有没有注意到，元启的玄关好像有很大一部分都用来放鞋。这是因为，有调查显示：玄关收纳，鞋子收纳相当让人头疼。毕竟一年四季、一家几口、大小不一、高度不一的鞋子几乎就靠这个小空间。元启的玄关，直面痛点，先给鞋子收纳空间，再给层板调节空间，确保你一眼看过去：空间无邪（无鞋），保持天真（整洁）再来说下隐藏空间，就在门后：加装洞洞板

临时衣物、包包、钥匙、帽子等等，轻松悬挂。但你以为，收纳就是这款玄关的全部么？不，还差的远。推门进来，玄关对着一面景墙，既能保护隐私，又能展现主人品味，而这一般是改善户型才有的待遇。墙体旁还做好了整面的穿衣镜，方便业主们「正衣冠，去战斗」要收纳有收纳，要隐蔽有隐蔽，元启觉得不够，还要给你：仪式感。再给大家看一个很小的切面，玄关顶部

元启在入口顶部设置人体感应灯，就是为了让业主在一进家门的时候就能感觉到舒适温馨，也是为了让地面的瓷砖花纹在光源的映衬下更显质感。当你稍微低头往下看时地砖的花纹流线自然，且每块砖的花纹都做了衔接。为了空间更显完整质感，元启又用了：750*1500的大砖拼接更体现自然山水的形态，简直就像是把吴冠中的画作，从园林又搬进了家中。玄关，表妹已经喜欢要发疯，但还想问各位，能否再发现一点端倪？柜体转角处，它还做了弧型处理

一整个就是在说，费钱不重要，费力不重要，重要的是业主得被「完美妥帖的照顾好」表妹真是爱死了这种细节控。05看似一直在聊玄关。但实际上，表妹想聊的是，元启的88m²收纳做了两件事：「特别能装」+「特别有腔调」装是收纳，装量巨大，空间因此有了仪式感；腔是腔调，保持美感，业主更有了质感生活。所以，玄关收纳仅仅只是第一步。走进来我们就会发现，元启的88m²别有洞天。玄关搭载单独家政空间，收纳洗衣一条龙；转角冰箱搭配零食塔，保鲜、常温的零食统统马住；

客厅两侧做了四隔断的壁龛，飘窗下方还有三组抽屉，装书、装摆件、装孩子的小玩具。

主卧做了4米长、5开门衣柜，不仅容量够大，而且还做了悬挂、层板、抽屉分区处理……

元启样板间实拍图，以开发商交付为准

据元启的小伙伴说，把全屋收纳总体积加在一起：约16.8m³，收纳容量约为0.6个集装箱。表妹算了下，室内收纳几乎占到全屋面积的：19%。主打一个「韩信用兵，多多益善」，背后不仅是因为有了S墙，更是多部门各条线的拉通能力。不过，收纳做得好，你或许不能在进门第一时间获得那种「愉悦感」，

元启样板间实拍图，以开发商交付为准

或许当你的家庭周期，快速从两人世界变成三人甚至五人世界时，你才会更有感触：收纳能帮你多出一间房那种愉悦感，不仅「能装有腔」，还能容纳下跨越不同的家庭周期人口需求。06一款88m²户型，有北京首款以夫妻为强关系的「蜜月主卧」，还有北京首款「家庭中心」，更有巨能装的「超级腔调收纳」，背后到底在表达什么？比如客厅，装好了电动晾衣架，还做了灯带，提升氛围感......再比如为了提升美感，88m²的每个卧室空间+客厅空间，元启都做了更考验功底的圆弧吊顶+无主灯设计；

元启样板间实拍图，以开发商交付为准

再比如，把窗框都做了「木纹转印设计」，与室内精装统一风格......其实说的空间的共情能力，不如说是一款高情商的户型，人间烟火，春夏秋冬，一日三餐，无一不是你，余生皆是你，余生都给你。