最近两年，表妹被越来越多的问到和北京城建有关的话题。

谈到北京城建，绕不开明星楼盘星誉BEIJING，让人很想努力挖掘它，从而窥探到北京城建能傲立在市场里真正的内核。

确实，星誉BEIJING太让人羡慕了。从2023年6月转签以来，作为最亮的星星，它已经网签超过800套，一共1056套房的项目，在15个月里，累计网签率超过

76%

月均流速高达

54套

是不是很天方夜谭！

而数字其实只是星誉BEIJING最不重要的外表。无论是客户口碑，还是企业品牌力，都是加分项。

很多同行开始研究它的产品力、社群运营，还有操盘方法论。

这些都很重要，但依然还是表面。

因为研究了这么多，行业内还没有出现过第二个星誉BEIJING。

能在顺义这个市场集中开盘且取得首开即罄、两开两罄这样傲人的珍稀战绩。

不过也有争议，

北京城建在顺义楼市那是统治量级存在，天赋技能点满，众多背景和资源加身。

这是本质答案吗？

退一步讲，北京城建为什么有这么大能量，难道是天上掉下来的？

大约从去年5月开盘后不久，表妹去售楼处学习很多次，一直到当下。表妹就聊聊自己看到的，听到的，想到的，大概是这样。

以下是正文。

01

先说星誉BEIJING的去化率恐怖量级，不然你不能理解，它是一个多么天花板式存在。

昨天晚上，表妹又查了最新网签。8月网签是38套，位居顺义普宅成交榜榜首。

顺销期的星誉BEIJING，又一次超过了区域内新开盘集中网签的项目。

这已经不是星誉BEIJING第

一次刷屏了！

下图是去年刚开盘后不久的网签。

这是去年4季度的业绩，

这是今年1季度的业绩，

这是今年2季度的业绩，

这是去年6月转签至今在全北京的业绩，依旧是第一名，

如果把这些成绩单上墙，就是下面这张学霸奖状墙。

要知道，星誉BEIJING可是北京近5年来，唯一一个蝉联4个季度区域销冠的项目，按照这个势头，很可能会蝉联第5个季度，这在北京几乎是绝无仅有。

你是不是被震撼到了！

这没有结束呢。

截至目前，星誉BEIJING签约额累计已经达到

26.8亿，

回款额24.6亿，回款率已经高达

91.8%

听说，已经是超额完成了今年既定的回款任务，且在5月实现现金流回款覆盖地价等指标任务，妥妥的进入轻装上阵阶段。

这两年北京楼市竞争激烈，市场在变化，环境在变化，客户的需求在变化。

特别是红海市场顺义，可以用惨烈两个字形容。

星誉BEIJING位于顺义，何况还是大盘，有1000多套房。这就意味着，它的初始难度值更高，挑战更大。

但是从开盘至今，星誉BEIJING始终保持销冠级热销势头，每走一步都在说：

星誉从不喜欢打破记录，

只喜欢创造记录。

02

可能会有人质疑，星誉BEIJING是不是以价换量，通过降价来换取流速？

表妹还真特意查了星誉BEIJING网签单价。结果居然出人意料，今年星誉BEIJING的均价，比去年微涨了约一个百分点，

单价不降反涨。

也就是说，星誉BEIJING单价不降反升，热销人气是真人气，涨价是真涨价。

而且，涨价不仅没有给竞品站岗，反倒助推热销。

到底是哪些人坚定看好星誉BEIJING，用脚投票呢？

来自销售一线的客户成交统计显示，

50%购房者是公务员，

还有国航、海航的领导、顺义一中的老师等等，都是高净值的客户，或者叫意见领袖和高创造性人才。

如果只是简单产品好，也很难吸引这么多公务员来买房。

反过来，恰恰又是这些人构成了星誉BEIJING的人文底蕴。

在楼盘进入顺销期后，公务员队伍能帮助社区进入一个良性发展阶段，也能让楼盘拥有极低的获客成本。

因此，星誉BEIJING背后的社群力量就渐渐浮出水面。

这是别人想学想做，但学不会做不到的。

当客户和星誉BEIJING的发展紧密相联后，业主就有了赢两次的可能，

第一次赢的是星誉BEIJING的产品力，

第二次赢的是星誉BEIJING社区生活，

这就是赢两次。

千万不要小看这个双赢，这也意味着星誉BEIJING进入到客户反哺楼盘销售的良性循环轨道。

76%的网签率就是靠持续的口碑效应换来的。

老带新背后是复利效应，是长期红利，这恰恰是星誉BEIJING最看重的指标。

03

问题来了。

谁都想像星誉BEIJING那样自来水式卖房子，为什么别人偏偏不行，甚至可能性都看不到。

甚至还有人诛心说：它是被迫做好的。

可是，谁又有退路呢？

换个角度再追问，为什么星誉BEIJING的老带新这么高呢？

是情怀？

当然有！

然后呢？

比如说，当大家都在内卷时，别人卷价格，星誉BEIJING反倒卷起服务品质和配套，而不是卷降标降配，你能说这是偶然吗？

表妹也是想了很长时间，觉得背后是一整套模式，或者叫星誉BEIJING模式的内驱力，

星誉BEIJING模式=深耕板块+爆款产品+……

注意，这两者是因果关系，先有深耕板块，才能读懂地块和客群，才能出爆款产品，最后得到「单盘冠军」

星誉BEIJING的开发商是北京城建集团旗下的兴顺公司，这家公司坚持十年如一日的深耕顺义。

兴顺公司从一级开发开始，就是做城市运营的事情。

截止今年共拓展项目8个，开复工面积超过260万平，投资总额超过460亿元。

从棚户区改造、到土地一级开发、产业项目、商业项目等等这些贴近生活的工程开始，然后再来面对住房市场。

这就是情怀和态度。

把自己对一个区域的深耕做到极致，很多改变也自然而然发生了。

所以，兴顺公司拿地很精准，总是比板块价值爆发要早一步。

再举一个例子。

2017年初，临河板块有一个非常大的旧改计划，拆迁量大、手续繁琐、程序复杂。

可是兴顺公司打破了一项项记录，有媒体记录了这一连串的历史镜头：

1.从村民代表大会全票通过拆迁相关决议，到5天实现入户测量，完成率达100%；

2.两天签约率达95.5%；

3.16天民宅签约率达100%，没有一户钉子户，村民满意度达到100%……

于是，这个占地面积超200公顷，涉及1201个拆迁院落、1800余户、5000余人，并需承担10000套中心城区人口疏解定向安置房的顺义临河棚改，被兴顺公司高标准完成了，成就了「临河速度」

兴顺公司负责人董慧文在接受媒体采访时吐露心声：

「到拆迁工作的最后，我们已经不再紧盯各项指标，各项工作已经拼尽全力，应该说结果如何没有遗憾了」

接下来，区域活力得以焕新，城市配套得以升级，开发商自身也得到了良好反馈。

发现秘密了没有？

深耕板块背后是先造场，再造景，再造城，而造场和造景是很多公司不具备的能力。

这件事放在北京城建身上，就变得水到渠成。

铺开一长串名单，国家大剧院、奥运村、北京大兴机场等国家级重点工程，背后的承建都是一个名字——北京城建。

别的开发商卖房时，都在谈论地段、地段、地段。

到底什么是地段，长年承建国家重点工程的北京城建可能最懂。

别人会问，这里有什么？

北京城建会说，我还能输出什么？

其实，这背后是情怀，呈现在前端的是城市运营的能力。

拿地之前，星誉BEIJING周边有理想汽车。

它对于顺义的重要支撑，未来可能不亚于京东、小米之于亦庄。

有仁和公园、3公里左右还能抵达潮白河沿线。

是天然的「公园地产」

拿地之后，R4线在这一年多的时间里，成功弯道超车。

如今已经等来了二次环评，2025年就要开始动工，2029年交付通车。

领先同期的19号线二期、S6线规划越来越多，表妹相信，顺义没少促成这件事。

R4线，各位一定听过，

但并不一定清楚它的重要程度，在表妹看来，它是让临河板块的轨道交通从0到1的关键先生，会给临河带来无数的热钱与机遇。

有了它，临河站周边的居民，包括星誉BEIJING，到东坝也不过19min。

但星誉BEIJING的房价，却比东坝整整低了：

3w+

19min啊，房价几乎又差出了一个「星誉BEIJING」，更缩短了临河与产业强区的时间距离。

R4线可以通过与3号线、3+12号线的跨线运营，1h内抵达望京、酒仙桥，甚至中关村等产业强区，方便就业通勤。

要记住这句话：

房子到中心的距离，永远是衡量价值的最基本的尺度。

但是距离，是可以改变的，尤其是在剧变的当下。

这里，表妹还意外发现了一个细节，R4线一期中标的总包正是：

北京城建设计发展集团。

中标单位与城建集团恰属同一个体系，是不是有什么内部消息，我们尚不得而知。

但亲兄弟好办事，板块未来发展不言而喻。

城市发展不应该输出一个个孤岛，而是让楼盘成为城市的一部分。这可能也是北京城建的复合型城市规划和运营能力的一部分。

其实，copy项目很容易，但是星誉BEIJING很难学：

学不会的只有基因和初心。

05

关于产品，我们过去聊过。但是，对于什么是爆款，总感觉没有说透。

比如说售楼处选扯，就在地块边上，比正常开放延期两个月。

而且，售楼处还仿照帆船的甲板设计，不是请客户透过窗户看，而是站在甲板上看自己家房子的成长模样。

这就是星誉BEIJING的用户思维，工地是最美的风景。

你以为故事结束了，其实才刚刚开始，

参与性呢，互动性呢，景观场景能不能融入我们的生活？

怎么样在度假感上，叠加更多的生活性？

所以，我们看到了售楼处门口的大尺度亲子浅水域，还有花架廊桥，有生活感、烟火气、人情味……

真正吃喝玩乐一条龙。

比如，售楼处的游戏区域有抓娃娃机、街机游戏、甚至还有黑神话游戏体验，以及炒酸奶、烤肠，爱心区域猫咪领养活动等等。

星誉BEIJING-售楼处实拍

在用户思维下，星誉BEIJING从来不做选择题。

比如，把赠送部分全部做到室内，

星誉BEIJING-105平样板间实拍

因为在北方的冬天，只有室内的赠送，才能把外部景观全装进你的室内。

你懂我的意思嘛！

再比如在精装上做足文章，升级电视背景墙的岩板、卧室的门、主卧背景墙的饰板，加送洗碗机，材质的纹理和空间融合度非常高。

大家不要忽略这些小细节。

对于开发商来说，电视背景墙和室内门是不同的采购体系，又是不同条线的施工。

能够当成一个空间体系来规划和处理，背后要把采购、施工、工艺统筹好，很考验组织的集成力。

星誉BEIJING-105平样板间实拍

从增加室内空间、提升装标最后交付到项目，到延期开盘，这三件事都有一个特点：

可做可不做的事情，都做了

表妹叫它：

不是按套交付，而是按平米交付，

只不过是在每一个可能掉队的节点，都必须坚持了下来。

复盘下来，星誉BEIJING创造了去化率奇迹，还实现了惊人的溢价，走出了独立行情，

这就是北京城建的魅力，

有情怀，

有初心，

当然更有学不会的基因。销冠100