房价什么时候到底？东莞房价还会有大爆发！

首先是经济周期问题，2026年左右可能会有小高潮，最大高潮可能在2035年左右。其次是美国、韩国、日本、西班牙等房价从高峰到企稳的时间来看，美国从高峰到底部大概用了5年左右的时间，我们从2021年高峰为计算原点，最快预计2026年完成筑底。

接着是美联储降息问题，前两三轮降息还会使得资产价格走势保持惯性，中后期流通性高的资产和一线城市的优质房产会被热捧。最后就是从东莞存量商品房来看，陆续会有人降价离场，并且很多2017年前买进的群体也会陆续交出手中部分的筹码，加上房企的去化压力，房价的波动还维持两三年左右。

另外，化债的事情，已经解决很大部分了，地方和中小金融机构的化债问题陆续落地，未来两三年内就是房地产领域的化债深水区，配租型和配售型保障房的全面落地也就意味着安全落地了。

值得注意的是，房叔坚定看好东莞楼市的理由有好几个，一是2024年上半年GDP5614.23亿，名义增速6.69%；二是最新常住人口1048.53万人，户籍人口仅有307.88万人；三是截止6月末，东莞贷款余额1.94万亿，存款余额2.73万亿；四是小学生人数约83.74万人，超过上海；五是东莞列入住建部首批15个城市更新的城市行列，其它14个城市是省会城市或副省级城市，东莞有点黄袍加身的感觉了。