开片前，先声明一下，之所以站到板凳上聊，是因为，老朱想站高点，而板凳的高度最符合我的认知。 这两年，隔三岔五的便有读者问我对房价的后续走势怎么看，拜托，老朱一个研究世界地缘政治的，哪懂经济的问题啊，可是，天天有人问，也实在是让人脑仁疼。 今天的文章，老朱就站在一个推理小说作者的角度，聊聊自己眼里未来的房子走势问题。 “你有没有觉得，2024年的房价像极了2015年”？在聊到当下的楼市时，常常地，会有人说这句话，如果你肯追问一句，就会发现，说这句话的人，要么是房产中介，要么是买了高价房的或是有房想卖的。 从心理学的角角讲，“人们更愿意接受对他们有利的信息”，这很正常，事实上，说2024年的房价像极了2015年，这句话也没错，错的是，楼市的生态变了。 2015年时，大部分人没房、有钱、无贷，没有失业之忧且工资年年都在上涨；10年后的2024年，大部分人没钱、有房、有贷，到处是裁员降薪的打工者、关门歇业的小老板和焦头烂额的大老板，炒房客们就跟眼下做股票的人一样，刚进去时想的是发财，发大财，现在只想着回本。 说句玩笑话，老朱不敢说现在的炒房客天天在做噩梦甚至有人要疯掉了，日子难过是肯定的，这批人一旦有人看房，少赔点都认了，而一旦房子能成功脱手，这辈子大抵是不会再进楼市了，如此生态之下，房价能不大幅下滑已属幸运，还想着靠买房大赚的，基本都是脑袋进水的，那些忽悠你进场“捡漏”的，大抵是与你有仇。 如果你看新闻足够仔细，就会发现，现在再开与房地产相关的会议时，“房住不炒”这4个字不说了，取而代之的是把稳楼市当成了政治目标，降首付，降利率，上月山东某地竟然出现了7.5%的首付，对此，有人调侃说，“降首付就是把上吊的绳子向下放放，让个子矮的人也够得着”，很形象，很无奈。 至此，你是不是纳闷了，明明的，网友们都能看出来的“降利率降首付”是无用功，为何管理层还要出台这样的政策呢，明明的，只需要降房价就能解决的事，为何管理层却一个劲儿的拼命要保房价呢？ 委屈管理层了，上头要保的，不是房价，而是银行，是咱金融系统的安全。 2015年这波楼市上涨， 太多的购房者加了杠杆，如果房价下跌太多或是下跌的过快，定会有太多的人选择弃房断供，那些因失业而不得不弃房断供的，那是实在无奈了，这些人是防不住的，高层要防的，是那些有还款能力的，谨防他们因房价跌得太快或降得太多而将房子抛给银行。 还有一个潜在的危险因素是，前几年国家为了支持中小微企业的发展，给了各种利率上的优惠，一批“大聪明”通过各种手段，把房贷换成了经营贷，眼下，不管房价会不会下跌，这批人都会成为砸盘者。 如果房价跌得太多，没人敢接盘的话，转经营贷的那部分只能选择破罐破摔，而无论是只有一套房的、还是有几套房的、破罐破摔的多了，大家都把房子扔给银行，很容易引发银行的系统性风险。 “许皮带们”与各种理财已经严重摧残了银行，国家断不会允许再出现大量普通人选择破罐破摔、将房子扔给银行的一幕。 降首付，降利率，国家要救的不止是楼市、银行、还有地方政府的财政。 现在国家很难的好吧，故，手里有二手房又不缺钱的同学们就别再砸盘了；手里没房又有钱的，去买一手房吧，买一手房能最大程度上拉动经济，解决就业。 你一个只有一套房子自己住的人，就不要过多考虑房价的涨跌问题了，反正涨跌你都不卖房，操这么多心干嘛？退一万步讲，就算跌了，你就当支援国家建设了好了。 做为一个合格的公民，咱得有大局观，前些年咱国家穷，提升国防得花钱、基建得花钱、教育、医疗得花钱，产业升级研发高科技产品也得花钱，在这种情况下，政府只能选择刺激楼市，通过出让土地，把老百姓手里的钱集中起来干大事，站在这一角度上讲，所有过去30年买房的，都是为国家的发展做了贡献了，多想想自己做的贡献，心情会不会舒服些？ 大家都知道价格与价值的关系，楼市也不例外，前几年房子炒得太高，严重超出了它的价值，如此，回归合理价位终是必然。 至此，一定会有人问了，啥叫合理价位？一个城市楼市的合理价位在哪儿？ 老朱认为，一个城市楼房的合理价位应该与当地的“社平工资挂钩”，比如，某地的社平工资当年是7000吧，那么，当地的新房20楼以上的大高层就值7000，20楼以下的小高层值一个半的7000即10500，7层以下的洋房值两个7000即14000，别墅值3个7000即21000，在这一基础上，按照地理位置、楼层、小区容积率等等诸多细节，房价上下浮动30%，北京除外，因为，北京的房价是由全国的富人决定的，与社平工资没啥关系。 前几天，与几个朋友小聚，席间，一个朋友各种吐槽，说自己的房子最高时能卖到15000，现在11000挂半年了竟然连个看房的人都没有，气死了，老朱笑而不语，因为，老朱知道，他的房子2012年前后买的，当时只花了3000多。 一个人，花30万买辆车，或是花30万娶个媳妇，他不会认为12年后这辆车或这个媳妇还能加价转手，可是，换成了房子，咋就理直气壮的认为，风蚀锈腐了10多年的老房子，就必须得保值甚至正值呢？ 过去的30年，房子能保值增值，是因为城市化进程中导致的“接盘侠众”，老朱一在三线城市的亲戚，住了20多年的老破小，竟然6万买的卖了48万，未来，这样的一幕不会再有，人们一旦意识到“房子是会老化的”，二手房立即会走上二手车的路。 老朱认为，二手房的合理价格，应该在参照当地新房定价的基础上进行“逐年折旧”，比如，当地社平工资是7000，一套七层洋房的新房14000吧，那么，二手房前10年每年折旧3%，后20年每年折旧2%，超过30年的，基本就砸手里了。 任何没有理性的上涨或下跌都会最终“价值回归”，基于此，那些手里有二手房又不缺钱的同学，就别砸盘了，再砸下去，银行一看大势不好直接把二手房的房贷停了，你哭都拿不上调来了。 老朱不看好二手房，但看好我们的未来。 6月5号，加拿大央行宣布降息，6月6号，欧洲央行宣布降息，老朱估计，我国很快也会宣布降息，房贷降到2.5%左右的日子不会太远，那些被房贷压的喘不过气来的人，忍忍吧，一旦整个世界进入降息周期，不但你的月供会减少，更重要的是，工作的机会将增加，工资也会慢慢涨起来，尤其是，未来，随着欧美的衰落以及我国在高科技领域的强势崛起，以后我们国家必会取代美国，成为全球唯一的超级大国。 虽然房地产的春天再不会出现，就多也就是经济好起来之后，慢慢地大家像换手机那样，将现在的住宅换成有空中院落的四代住宅，提升居住品质，但你的人生将走出黑暗，迎来黎明，穷人要学会让自己在希望里活着，10年后，所有人的月工资都将超过20000元，那个时候回头再看，眼前这点月供又算得了什么。 要生存，先把泪擦干，走过去，前面是个天……