虽然我们都知道青岛楼市这几年表现一般，但其实除了成交套数减少外，供应也在大幅缩水。

01 新房供应大幅缩水

根据《2023年青岛市国民经济和社会发展统计公报》，青岛2023年房地产开发投资1441.3亿元，比上年下降19.4%，其中住宅投资1088.5亿元，下降17.3%。

房地产开发投资额，是实际投入到房地产的钱，别的数据可以造假，这个钱数却不好操作，毕竟收支要平衡起来。

因此房地产开发投资额最能看出一年的房地产开发情况。我们也可以这么说，青岛2023年房地产开发比2022年下降了19.4%。

我把青岛自1995年至今的房地产开发投资额进行了汇总：

可以看出，2020年之前，青岛的房地产开发投资额一直保持高速增长，2020年后则掉头直下。

尤其是2023年，是青岛近30年来下降幅度最大的一年。

房地产开发投资额下降，开发的房子就减少，市场新房供应就减少，卖的地就减少，由此也可知道青岛2020年之后楼市的艰难。

那么，青岛新房供应为什么会迎来历史最大幅缩水呢？

02 新房供应大幅缩水的原因

造成青岛新房供应大幅缩水的根本原因就是销售不佳。

新房供应大幅缩水，首要的原因就是卖得少，不好卖。如果新房成交面积上涨，大家都抢着买房，各方不会让新房供应下降。

根据《2023年青岛市国民经济和社会发展统计公报》，青岛2023年新房销售面积1460.1万平方米，比上年下降6.6%，其中住宅销售面积1214.6万平方米，下降3.9%。

我仍是把近30年的新房销售面积进行了汇总：

可以看出，2016年之后，青岛新房销售面积一直在下降，虽然单年的下降幅度没有2011年大，但持续时间长，连续7年的销售不佳，把买房者、开发者的耐心、信心和对房地产的信仰都给磨没了。

而造成青岛新房销售不佳的原因无外乎以下几点：

一是青岛已经进入了一个不缺房子的时代。

根据《2023年青岛市国民经济和社会发展统计公报》，2023年末青岛城镇居民人均现住房建筑面积35.3平方米，农村居民人均现住房建筑面积 40.0平方米。

也就是说，青岛一个三口之家的平均住房面积已经达到了105.9平，这个面积已经可以住得很舒适了。

二是二手房背刺新房。

现在仅贝壳一家平台上，青岛的二手房挂牌量就达到了12.5万套，这是一个很恐怖的数据。

卖得多，买得少，兼之很多人要卖了二手房置换新房，这就导致二手房东降起价来十分凶猛，甚至都是几十万的降价。最终的结果就是，二手房尤其是次新房和周围新房相比更加具有性价比。

买房者自然用脚投票，从去年下半年开始青岛二手房的成交量就超过了新房，在今年近10周更是这个行情：

今年1月1日到4月14日的15周，青岛二手住宅累计成交16641套，新建商品住宅成交10564套，二手住宅的成交量已经达到了新房住宅的1.58倍。

三是外来人口的下降。

我在前天的文章《山东16市人口数据出炉，青岛、济南滑铁卢，14市负增长！》已经写过，青岛2023年只增长了2.94万常住人口，这个增量是青岛近20年来的最低。

外来人口多是刚需，而且更喜欢买新房。外来人口少了，新房销售自然也会下降。

四是房价的下降。

青岛新房销售面积的下降，原因反而不是房价太高，恰恰是房价的下降让买家们不敢入市下场。

楼市历来是买涨不买跌，房价在下行期，大家就怕买了房子后再跌价。

03 新房供应大幅缩水的影响

很多人会有一个疑问：新房供应减少了，市面上可选的新房房源就减少，是不是应该赶快去买房？

其实不然，虽然新房供应减少了，但成交也减少，最终的新房库存不会变化太大。至于该不该进场买房，要分区域来看。

现在青岛新房市场已经严重分化，有的区域楼盘众多、库存高企，有的区域却是多少年不出新房，因此我们要辩证地分析问题。

最近很多人都咨询我在浮山后买新房的问题，他们看中了浮山后的学区，想要买个新房改善兼顾学区。可转来转去，发现市面上还是那“四大金刚”，而且都是尾盘状态，没有什么好房子可选。

另一方面，浮山后已经好几年没有供应土地，导致后面也没有新盘补充。在这样新房去化比较快、楼盘竞争比较少的地方，遇到合适的房子还是可以入场的。

但大家咨询问题时还经常问到东李、老四方这种地方为什么会出现降价。其实原因很现实，楼盘太多、潜在客户有限，在如今行情下有竞争就有降价。

因此，在这种楼盘太多、新房库存高企、潜在客户又有限的地方，极易发生楼盘大战，一旦一家楼盘率先降价抢客户，那就引起蝴蝶效应，区域整体房价下降就在不远。

在这样的地方买房，就可以等一等。

说到这里，我想大家也就明白了为什么开发商们宁愿溢价去抢一些地方的土地，却对另一些土地无人参与，最终导致流拍的原因了。

本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析