近日，宝鸡市住建局发布了关于商品房预售资金监管支持房地产融资机制有关工作的通知，意在推进房地产融资协调机制尽快落地见效。
原通知如下：
凤翔区住建局、各县住建局，宝鸡市房屋交易管理服务中心，各商品房预售资金监管银行、融资主办银行，各房地产开发企业：
依据宝鸡市住建局等五部门《关于进一步强化商品房预售资金监管推动房地产融资协调机制落地见效的通知》（宝住建发〔2024〕107号），为推进房地产融资协调机制尽快落地见效，进一步强化商品房预售资金 监管，支持融资项目融资发放、使用、偿还闭环管理。现将有关工作措施通知如下：
一、支持房地产项目融资商品房预售资金监管工作措施
为落实房地产项目融资工作有关要求，保障融资机制顺畅运行，按照“优先保障项目建设，保障融资贷款偿还”的原则，通过融资主办银行直接设立预售资金监管账户、参与监管资金使用管理的方式开展融资项目预 售资金监管。具体工作措施如下：
（一）融资项目尚未建立预售资金监管的由融资贷款银行承担预售资金监管银行。
确定融资意向，融资项目或部分楼栋尚未建立预售资金监管协议及账户的，原则上由融资贷款银行承担项目预售资金监管。各监管部门及监管机构，依据房地产融资机制明确的项目融资意向名单，暂不受理融资项目除融资贷款主办银行为监管银行的监管协议业务。融资项目融资合同签订后，由融资贷款银行承担项目预售资金监管。
融资意向达成前，已建立预售资金监管的项目，仍由原监管银行监管，融资主办银行参与预售资金使用监管。
（二）未列入预售资金监管资格银行的融资主办银行可承担融资项目预售资金监管银行。
未列入宝鸡市商品房预售资金监管资格银行，或预售资金监管资格银行在融资项目辖区无营业机构的融资贷款银行，可承担融资项目预售资金监管银行。按以下程序办理：
1. 经房地产融资机制下发名单确认为项目融资主办意向银行的，参照《宝鸡市商品房预售资金监管合作协议（示范文本）》与辖区监管部门签订合作协议，协议中明确监管项目范围，协议于融资项目融资合同签订之日起生效，至资金监管解除后终止。如融资意向未达成，协议不生效。
2. 确认为项目融资主办银行的可以开通“智慧房产”平台监管银行操作权限。
3. 融资项目意向达成，并签订融资合同，监管部门受理办结由融资贷款银行作为监管银行的监管协议建立业务，依据《实施办法》开展商品房预售资金监管。
（三）融资项目商品房预售资金监管措施
已签订融资合同的商品房预售项目，采取以下监管措施：
1. 市区老系统中监管项目。融资项目申请使用工程材料款、税费时，一般应直接拨付至工程材料方或税费缴纳单位账户；支持偿还融资本息（拨付方向应为融资银行还贷账户）；其他方向用款申请应按融资主办银行出具的书面意见办理。
2. 全市“智慧房产”中监管项目。融资项目重点监管资金继续按照现行监管办法实施；项目非重点监管资金，优先支持用于偿还融资贷款本息（拨付方向应为融资银行还贷账户），其他方向用款申请应按融资贷款银行出具的书面意见办理。
3. 融资项目符合监管解除条件，申请解除预售资金监管，应经融资贷款银行书面同意。
二、调整市区老系统商品房预售资金监管用款审批流程
依据《宝鸡市商品房预售资金监管实施办法》（宝住建发〔2022〕220号，以下简称《实施办法》），对市区老系统商品房预售监管资金拨付、使用（用款业务）流程及核准标准进行调整，具体如下：
（一）业务流程调整
1. 自本通知下发之日起，老系统商品房预售监管资金用款业务核准权限调整为宝鸡市住房和城乡建设局（监管部门）负责，并由宝鸡市房屋交易管理服务中心（监管机构）承办。
2. 老系统商品房预售监管资金用款程序调整为：
（1）开发企业申请。通过业务系统提交用款申请业务，线下提交《宝鸡市商品房预售资金使用申请审核表》及用款申请资料；
（2）监管机构核准。监管机构在2个工作日内，对企业申请资料进行审核、审批；符合用款条件的在《宝鸡市商品房预售资金使用申请审核表》（以下简称《审核表》）中填写意见，并加盖“宝鸡市住房和城乡建设局房地产开发项目管理专用章”，同步办理系统用款业务。对不符合用款条件的在《审核表》中填写意见，退回开发企业，同步退回系统用款业务。
（3）监管银行拨付。开发企业持经核准的《审核表》向监管银行办理监管资金拨付手续。监管银行应复核《审核表》中拨付金额、账户，在2个工作日内按指令拨付相应资金，资金拨付完成后，办结系统归档业务。对存在异常情况的，向监管机构说明情况，并退回用款业务。
（二）用款核准标准
用款核准标准参照《实施办法》，按照项目情况分类设置：
1. 按照监管协议，协议下所有楼栋达到主体竣工（五方验收）的。开发企业提交楼栋《单位工程质量竣工验收记录》《分部（子部分）工程通过验收各方会签表（竣工验收）》原件及复印件报备。经核实已主体竣工项目，协议内监管资金按最低100万元管控。超出部分，开发企业申办用款时填报《审核表》，填报使用用途及拨付方向，无需其他申请资料。
2. 按照监管协议，协议下楼栋尚未达到主体竣工（五方验收）的。企业首次申请用款前，应填报《商品房预售资金监管项目情况表》，说明项目基本情况、协议楼栋工程进度、进度计划、销售情况、累积收款情况、累积用款情况、项目涉及工程材料方付款账户等情况，并经监管银行核实确认。向监管机构提供已用工程材料款、税费发票复印件及明细，提供票据总额应覆盖工程材料款、税费累积用款额。按项目进度计划未按期完成的，企业应作出项目建设进度承诺，提交承诺书。以上资料完备，经核查无异常情况的，可正常办理项目用款业务，未竣工项目仅受理工程材料款、税费拨付申请，暂不受理管理费用、银行贷款业务。申请用款时应填报《审核表》及监管系统中《宝鸡市商品房预售资金使用申请表》（须有项目监理、企业签章），并附工程款、材料款发票、税费收据，票据面额应未在前期用款拨付中使用；直接向工程方农民工工资专户拨款的可暂不提供发票，待下一次申请用款时应提供相应工程款票据。使用票据面额部分使用的，可将剩余额度在后期申请中使用。
3. 涉及保交楼、融资贷款及被采取商品房预售资金应急监管措施的项目，按本通知或有关监管措施要求办理。
（三）监管机构联系方式
办公地点：陈仓园宝鸡市市民中心东楼6楼602室；
办公电话：0917-3901619；
工作时间：工作日8:30-12:00、14:00-17:00。
三、其他事项
（一）保交楼项目监管措施
保交楼专项借款项目新增融资贷款的，在保交楼专项借款资金偿还前，继续按照《关于专项借款项目预售资金拨付使用的通知》（宝住建函〔2022〕269号）、《关于第二批专项借款项目预售资金拨付使用的通知》（宝住建函〔2023〕60号）要求落实管控措施。在专项借款偿清后，按本通知措施执行。
二）未建立预售资金监管融资项目监管措施
《实施办法》下发前，县区未建立预售资金监管的预售项目，由所在辖区监管部门与开发企业、融资主办银行签订监管协议，采取线下监管的方式进行。
四、管理要求
1. 开发企业应严格按照商品房预售资金监管有关要求，在预售商品房时协助购房人将购房款直接缴入监管账户，不得另设其他账户或以其他形式收取、中转或截留预售资金。
2. 宝鸡市房屋交易管理服务中心应认真履行监管机构职能，指定专人负责用款审核、审批，按企业及项目建立监管电子台账，台账应包含监管项目基本情况、被采取的监管措施、用款明细及使用票据记录。台账应妥善保管、定期备份。
3. 监管银行在发现监管账户异常，或监管账户被有关部门采取冻结、查封等特殊情况时，应向监管部门及监管机构书面报告。
4. 宝鸡市房屋交易管理服务中心负责拟制《宝鸡市商品房预售资金使用申请审核表》《商品房预售资金监管项目情况表》样表，并提供给开发企业使用。
宝鸡市住房和城乡建设局
2024年4月8日
