房贷利率又要降了。
今天，央行发布了最新的LPR，1年期3.1%，5年期以上3.6%，比9月份下调25BP。
LPR是各种贷款利率的锚，本次LPR下降，银行贷款利率会下降，与之挂钩的房贷利率也会下调25BP，企业和居民贷款成本会下降，居民购房成本也会降低，有利于提振楼市和经济。
这次降息是今年第三次降息，也是近10年来幅度最大的一次降息，属于9月24日央行一系列救市政策中的一部分，意义重大，将会影响每一个购房人。
很多人说本次降息是超预期的，其实不是。早在9月24日的时候，央行潘行长就已经预告说了，“7天期逆回购操作利率下调后，LPR也将会下降0.2到0.25个百分点。”这个咱们在之前《中央定调，全面救市！》这篇文章中就说过。
这次降息后，除了北京、上海、深圳等少数城市的首套房商贷利率还在3%以上外，多数城市已经降到3%以下，这意味着房贷利率已经步入了“2”时代，已经是史上最低。
关于LPR下调后核心一二线城市的首套房贷利率的最新预计具体数值，我做了下面这个表，大家可以自行查阅。从这个表可以看出，东莞、南京、广州这三个地方的最低房贷利率已经低至2.6%、2.7%左右，而房贷利率最高的城市也不是北上深，而是西安、重庆，达到了3.20%。
放在3年前，这么低的房贷利率是根本不可能的。在2021年房价高点的时候，楼市火热，房贷利率也水涨船高，普遍都在5%以上甚至有些城市超6%，我放个图之前的房贷利率图，大家感受一下。
这才仅仅3年时间，房贷利率就跌去了50%，全国一二线城市的房价也普遍降了30%，现在的购房成本比3年前已经减少太多了。
以成都为例，我们看看现在和3年前购房成本差异。
2021年成都房贷利率6.13%，假设房贷总额是100万，等额本息，30年， 那么月供就是6079元，利息总额是118.84万。
而如果按照今年最新的3%利率计算，100万的房贷总额，月供是4216元，利息总额51.77万元。
可以看到，仅3年时间，成都房贷利率从6.13%降到3%，100万房贷的利息总额就少了67.07万，月供每个月减少1863元，数值还是非常惊人的。
如果算上房子降价，那少的更多。假设2021年你不幸买了成都天府新区的楼盘雅居乐花园，户型是120平的套三，当时最高卖到1.65万元一平，总价198万，现在每平米已经跌到了1万元，总价跌到了120万，三年暴跌39%，光房子总价就亏掉了78万。
这个例子诠释了什么叫选择大于努力，普通人如果买房选错了时点，那房子将会吞噬掉你所有的努力，而且会对人生产生不可逆的影响。
因此买房的时机选择非常重要，普通人买房也要慎重。
本次降息以后，存量房贷业主也会享受到好处。
首先，前段时间已经调整了一次存量房贷利率的准线：LPR-30基点，如果比这个低的不变。
本月的25日-31日，房贷利率高于LPR-30基点的业主，你们的利率会自动调整到这个水平。
其次，这次降息的25基点，存量房贷利率要等到明年1月1日才进行调整，也是银行自动降。
举个例子，假设你的LPR 执行利率是4.2%，10月25日起，你的房贷利率会先调整到3.9%，然后明年1月1日会调整为3.3%。
还有一点，如果你当初选择的是固定利率，那需要联系银行先调整成浮动利率。
虽然LPR本年累计已经降了60BP，房贷利率已经进入2字头，但毫无疑问，降息还会继续。
房贷利率也会继续下降，个人预计大部分城市的房贷利率明后年很可能会低于2.5%，甚至会低于2%，进入“1”字头也很有可能。
有三个理由，一是经济目前仍然比较低迷，3季度的GDP增速仅为4.6%，2已连续2季度低于5%目标，增长压力很大。
楼市目前处于前所未有的低谷，未来很长一段时间依然会处于疲软状态，目前还有大量未交付的楼没有交付，而且全国房价依然在加速下跌状态。
如果要刺激经济，达到楼市止跌回稳的目标，势必会继续进行降息。
二是全世界来看，3%的房贷利率并不算低，仍有很大的下降空间。
很多国家日本、法国、德国、西班牙、葡萄牙、芬兰等国的房贷利率都低于2%。
三是未来几年，我们重点的工作是化债。众所周知，城投债规模几十万亿，目前存在很大风险。在前段时间的财政部发布会上，提出了“拟一次性增加较大规模债务限额置换地方政府存量隐性债务，加大力度支持地方化解债务风险”。
基本思路就是用低息的贷款或国债置换过去高息的债务。因此利率越低，新贷款的成本就越低，就越有利于化债。
除了房贷利率，存款利率也迎来了下调，最近工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮储银行国有六大行已经集体调低了存款利率。
其中，活期存款利率下调5个基点，从0.15%调整为0.1%，已经率先来到了零利率，1年期的定期存款降到了1.1%，5年期的存款利率降至1.55%。
在降息周期下，存款利率也将会越来越低，未来很可能进入“零利率”时代，钱放银行的收益也越来越低。
在化债、降息大周期下，最好的选择一定是求稳防守，将大部分资产放在安全的地方，不头脑发热去加杠杆追求高风险投资，如果有机会可以寻求全球化的资产配置。
