今天文章，可能要击碎很多人固化的认知。
有些击穿底层逻辑的话，还是要和大家说说。
比如：
人口负增长，以后房价必然会大跌，沦为白菜价。
关于这个理论，我在评论区看过很多，很多人视之为真理。
但我想说：人口减少并不是房价下跌的根本原因。
我们可以假设人口减少，房价必然大跌的理论成立。
那这个世界房价大跌的应该是日本和韩国。
而人口多，房价能涨，那这个世界上房价最高的国家是撒哈拉沙漠以南的非洲。
但事实上呢，并不是。
韩国2022年的生育率下降到0.78，全球倒数第一，韩国现在全国的人口不过5000多万，也就我们北上2个城市的总和。
那韩国的房价应该早就暴跌了吧。
事实上总统一直提高房产税，却按压不住一路往上涨的房价。
2022年首尔中心区域的房价竟然超过了15万元人民币，在全球位居第二。
人家执行了全球最高的房产税，但房价还是一路涨。
再看，大家不是最喜欢提及日本吗？
日本也是人口负增长很多年了，日本老龄化、少子化早就不是新鲜事。
但去年，日本东京核心地段的新房平均价格飙升17.2%。
再看一个国家，俄罗斯。
1992年俄罗斯人口创纪录之后就一直下跌，但房价却是一路上涨的。
以上几个已经足以验证，并不是人口跌了房价就必然大跌的。
是，我相信肯定有人说，我故意说涨，不说跌的情况。
2023年韩国房价大跌了，但不是因为人口减少，而是因为加息了。
再看日本，过去房价也经历过泡沫和大跌，但是因为人口减少的根本原因吗？
不是吧，而是因为当年日本选择刺破泡沫，主动加息。
如果从出现人口大跌，房价就必然开始下跌，以上几个国家显然不符合这个规律啊。
当然，也有人会说，以上国家也不是全部普涨的。
对了，大家终于发现问题了。
韩国涨的是首尔都市圈，日本涨的也是东京的核心区。
几乎所有人口下降的国家，核心大城市人口却是无一例外上升的。
越来越多国家的大城市都集中了越来越多的人口，大城市房地产财富的全国占比也是越来越高，所以整体平均下来，房价还是上升的。
所以，我要说出我结论了：
房子总价，不遵循人口递减的规律的。
人口下降拖累房地产业也不是一个100%正确的观点。
那到底什么影响房价？
说白了，房价涨跌有时候是人为控制的，背后是政策在调节。
其次呢，是货币增发。
我想问大家，钱是财富吗？
不是的，钱只是纸币，而纸币不是财富，纸币只要印钞机不分昼夜的开，纸币就一文不值了。
真正值钱的是稀缺的东西，什么稀缺，什么才是财富。
为什么富人喜欢收藏古玩、字画，黄金为什么是硬通货，都是因为稀缺。
那为什么房子就稀缺，不是过剩了吗？
是啊，总量上过剩了，每年都有人返乡回家，过去10年还有轰轰烈烈的返乡置业潮，大家缺房子吗？不缺啊。
但你敢说大家都在大城市有房子吗？不敢吧。
四大一线城市加起来近1亿的人口，都不敢说人人拥有一套房。
结构性过剩是摆在面上的事实，可依然有人选择性的忽视。
除了人口，到底什么影响房价？
关于这个问题，说点其他因素：
1、家庭人数减少
我国第五、六、七次人口普查的户均人口分别是3.44、3.10和2.62人。
在人口基数不变的情况下，每户家庭的人数在减少，那就意味着家庭数量要增加，3.44/2.62-1=31%，家庭住房需求还会增加三分之一。
数据可能有点不对，但逻辑是这么个逻辑。
现在很多家庭孩子长大后，基本都是搬出去独自生活的，哪怕小家庭婚后，很多都是不愿意和公婆住在一起的，这是经济发展改变了风俗习惯的问题。
家庭数量增加之后，住房数量肯定也会增加。
再加上丁克、独居、不婚等个性化的需求，以后就算人口基数不变，但家庭碎片化也会推动住房需求数量的变化。
2、住房需求会升级的。
这个是用来反驳所谓独生子女以后从爷爷奶奶外公外婆爸爸妈妈继承了房子，根本不愁房子住的论调。
我前面说了，如果你说房子总量，那我们国家早就不缺房子了，但多少人会真正继承爷爷奶奶辈的房子的？
其中很大影响的原因是消费升级，房子和手机、纸巾一样都会进行消费升级的，尤其是当人均GDP能突破1万美元阶段后，一定会有一大批人进行住房升级的。
中国本就人多，每个阶层的人口数量都不算少，你会发现很多大城市往郊区走，都会建一些低密度的大平层或者小别墅，这些都是经济增长下新的需求。
现在为什么很多人去买旅居房，一年到头住3-4个月，从投资价值来说不一定对，但不能排除有部分人确实有这种消费需求，我们只能尊重。
3、全国人口总量下降，但大城市人口是上升的。
我上面说了，日本、韩国，他们的总人口数量早就下降了，但是东京首尔的人口却是上升的。
原因不再赘述，你只需要知道这是规律和趋势，我知道还有人杠你说很多人回小城市考公考研你怎么看，不是所有人都要去大城市发展的。
是，你们说得都对。
但你猜我为什么说是规律和趋势？
之前很多人喜欢把人口出生率降低，年轻人不生孩子的最大原因归结于高房价。
说如果房价不高了，那所有人都愿意生孩子，所有人都愿意消费，钱就能流去实体行业。
我只能说根本说不到点上，高房价也许打击了生育率，但不是根本原因。
最大的原因是经济增长。
经济增长一定会导致生育率下降，国家和民众会重视教育，教育让年轻人读书时间变长，婚育年龄推后，他们会选择不生或者少生。
经济增长会导致女性社会地位提升，女性经济独立不以来家庭和男性，也会推动不生或者晚生。
如果结婚不能让自己过得更幸福，那结婚的意义是什么？
另外，经济增长后，一个国家的养老机制更加完善，那养儿防老的观点就会更加失去市场。
现在的90后已经有不生孩子我享福的观念。
所以不管怎么看，逻辑上也推论不出生育率下降高房价就要停止的结论。
哪怕是在新加坡的华人，只要多生孩子就能终身住在廉租房里，但生育率还不是照样下降？
相反，只要经济增长，生育率是必然下降的，而且经济增长下，住房升级也是必然的，人口往大城市去走，也是必然的。
这是各国验证过的规律，短期可能有些许变化，但长线不会改变。
所以，别再被所谓人口减少，房价塌陷的理论所左右底层逻辑。
要真有影响，也是影响很多农村，以后人口流失，农村会一步步沦为空城。
这下，又有杠精说，现在重提乡村振兴，当然要重提，那现在还大力鼓励生育呢。
我们要做的是延缓规律的发生，而不是放任速度的加快，懂吧。
最后，我结个尾吧。
其实大家现在吐槽高房价，根本也不是房价的数字本身，而是收入跟不上房价的增长。
所以才希望房价能持续下跌，跌到多数人买得起。
可惜，大城市的房子太稀缺，希望下跌的愿望很美好，但不是现实。
而且人口起作用的时限太长了，至少在十几、二十年的时间周期上才会体现。
这几年的人口减少，等到他们长大要买房子，至少也是20年以后才会考虑的事情了。
所以短期看，还有一批城市房子在货币增发的基础上还能涨，而未来，则只有一小部分大城市房子才能涨。
这才是真正的底层逻辑和规律。
如果大家想做长远的规划和打算，那现在可以审视一下自己所在的城市和房子，是不是现在及未来的最优解。
这只东西可能病的不轻，建议留院观察
韩国和日本与中国的情况有所不同，韩国日本土地狭小，中心城市数量少，所以他的大城市房价上涨是很正常的，而中国幅员广阔，城市众多，除了一线城市，还有众多的省会吸纳人口的地方很多，所以它的房价走势和日韩是不一样的
这个中介仔饿糊涂了，大家原谅他吧！[得瑟][得瑟][得瑟][得瑟][得瑟][得瑟][得瑟]
那你就马上多买几套吧[呲牙笑]
一派胡言
其实这些观点在我看来也是实话 在自己的老家上班没法买新房那还有啥发展？ 去经济好一点的地方打工 又没法在上班的地方买房 存些钱了 高不成低不就 碍于老人压力还是去老家县城买房 这账怎么算 出来打工的人钱没得到 孩子照顾不到 没回去还好 回去了一看家里 其乐融融 甚至觉得自己都是客人 但还是要出去打工稳住生活[横脸笑][横脸笑][横脸笑]
涨吧！好好涨！将来洋灰，水泥就是你的主食
中国的房子发展是畸形的 高楼本来的性质是办公商业为主以后旧了可以统一拆建 现在无脑搞成大量的居民楼 50年后谁去拆？人口那么集中汽车怎么卖？所以中国发达城市最多维持50年会被别的城市超越 因为基建的核心是拆便宜的地方
作者没考虑国内房子的存量，也没考虑人民的收入，也没考虑整体经济的活力，还没考虑现在人的消费观
首尔房价不等于韩国房价，东京不等于日本
起码还要下跌20年
看看人家的收入 再对比人家的房价[捂脸哭]
他就卖房子的。我觉得正常
任何商品只要价格极度虚高数量严重过剩，暴跌就100%必然发生。
人口下跌不是全国性的房价下跌，而是那些吸引不到人口的三四线城市房价下跌。像鹤岗那样的房子不值钱的城市越来越多。一二线城市有大把外来人口补充，人口下跌影响不到这些城市
病得不轻
市场决定价格，大家收入提高房价自然变高。
你字多，你对，，赶紧多杆扛几套吧！迟了就难上车了[呲牙笑][呲牙笑]
情怀与智慧显现一个人的格局与境界。价格的高低没有问题，重要的需评估价值的优异？人民的收入与可支配额度（教育，医疗，养老，经济条件）？
商品房就是要符合商品属性，供求关系和商品实际价值两点，房价不能以整个国家层面去讲，某一点、某一地区，某一时期的房价，还有货币贬值都要考虑。
说的是首尔和东京，数据拿的是韩国和日本？偷换概念吗[得瑟]
房价下降只是开始会越来越低！现在是神仙也炒不起来了！
这轮房价下跌不是上升途中的调整，而是牛转熊，彻底的趋势性转变，房价进入下降通道，漫长的巨幅的下跌还在后面，跌幅起码三分之二。
问题是人均收入和日韩不对等啊，房价却高于日韩，买房也是靠收入买
果然是脑路清奇！！！！
一块钱的房子因为有了贷款炒到了两块，贷款两块买房，要还款四块，最终是四块钱买了本来只是一块钱的房子。明白了这个逻辑，就能明白房价的涨跌逻辑了
日本韩国地广人稀，工资水平高，而且也不是全国都房价高，只有部分热点人流涌进的城市，因为那些城市有高工资能卷起来。而且你光看价格不看成交量吗？这数据分析能力和我幼儿园一个水准也能发表文章了。
出生人口只是一方面。主要还是价格虚高。经济又不行大家挣钱太难了。
发达国家工资高，中国发展中国家工资低怎么比
这两年日本房价的上涨大部分都是国人贡献的，首尔和济州岛也有不少中国人买房
重点是核心地段！你少耍流氓[得瑟]
我觉得有道理，首先现在房价降低一个大环境影响，一个是很多人在观望，如果更低呢？所以买的人少，人口数量提现出来要多久？物以稀为贵，开发商也不傻，市面上的现房越来越少，而新房没有增加，不赚钱他们不会再盖新房的，人口少了市场需求确实会越来越少，最多已经大量交易二手房，新房会很少，但是还是会有有钱人结婚愿意买新房。那可能是20年后，就这今年等新房消耗差不多了，房价还是会涨的。
啰嗦半天云里雾里，白痴都知道，房价下跌那是房子太多，价格炒得超高！
我只想知道中国人均收入是多少钱[笑着哭][笑着哭][笑着哭]
房价的涨跌不是应该看工资水平吗？如果工资1千，房价1万一平，这可能吗？
也就最后结尾一句能看，其他都没用，只是因为收入太低了，买不起而已，要么贷款，一辈子战战兢兢，生怕失业
百姓收入的持续增长才是维持房价上涨的唯一动力，反之房价必跌。
人家是地小人稠 咱是地大物博 比啥？
个别地方居高不下那是正常的。全国各地都虚高那是不正常的，屁都没有的地方房价也敢跟一线城市比涨价那就是嫌死的不够快！
以前身边的经常有人说房价永远不会降[得瑟][得瑟]
再过30年好多老房子房子都会没人住，你要你不嫌弃，直接可以免费入住。
他在偷换概念，日本，韩国都是弹丸之地，而且多是山地，易居的地方很缺少，再说俄罗斯大部分都是高寒地区，只有远东和莫斯科地区宜居，
银行现在给同样的估值比前几年给的额度低说明什么？
胡说八道[呲牙笑]
以后交易结算不用货币，可互相用房子来流通结算
即使将来房价还会涨回来，但涨回来的只是房价而不是现在跌下去的这些房子，20年后现在这些跌的一塌糊涂的也不会再有人要了。
很多农民工，干了一天活，想找个落脚的地方休息一下，可城市房价太高，他们买不起也租不起，这是工厂招工难的一个重要原因。
[吐舌头咯]主要是收入不增长了，房价上涨的逾期没了！大家没必要买了！随着房地产套现周期的加长，金融属性消失！加上前期获利套现！才是下铁的真正原因吧！
再算一下一线城市人口增长数据更可信[点赞][点赞][点赞][汗]
市中心还是贵，城市周边跟一线以下掉的厉害
只要货币超发所有物价都会上涨的房子也不例外
你自己多买点等涨价吧
韩国房价都快爆雷了吧
这轮房价下跌，颠覆了很多人的认知！实际上压根没跌。
你知道中国人家庭的拥房率是世界最高吗？这之后的年轻人有多少想负大债购房？
对的
二十年前我都看懂了，所以我不买房
统一全国最低工资！失业金！失业即可领取！养老医疗保险公积金缴费比例！严惩违法加班
有房的早就有，余下的老百姓有几个能买房，还不是东借西凑的，现在打工都难还想买房，那不是难上加难，有房的已在想办法卖房，没房的吃饭都难，你看房要卖给谁。
说来说去还是为房地产摇旗呐喊
要把视线拉的更长看
中国人只要想买，能把你买破产，要是跟风不买，你吹的再好都没有[呲牙笑]就是不要
特么还不是和人口有关，大城市人越来越多房价自然涨，小城市人越来越少房价肯定跌。关键就几个大城市，所以绝大多数房价只会下跌。
完全赞同
你只看他们最火爆的哪几个城市的房价，这有可比性？比如马云有钱所以全中国人民都有钱
房托[呲牙笑]
分析的一点逻辑都没有
这不是很正常
说个卯
过去大幅上涨的时候颠罚了100%的人认知。
买了房的，都希望房子一直涨。。。。没买的，都希望房子一直跌。。。。这就是人性。。。。看来人性本恶不假。。[笑着哭][笑着哭]
笨蛋，是房子太多，价格太高，打工人买不起啊！
还是供需关系决定了
偷换概念！！！把人口增减偷换成人口多少？？？？
睁眼说瞎话，韩国日本房价没降？
房价下跌的只是人口流出的城市，一二线城市房价稳中有升
以点盖面，你拿国家的一线大城市房价上涨来说事，国家一线城市多还是二三线城市多？
以后人口回流是趋势
反正就是不接盘。
放p
还在鼓吹房价，其心可诛
人口少了，都扎堆一两个城市，主要城市肯定不会降多少啊。其他呢？现在的鹤岗是什么样不会不知道吧。日本以前还暴跌过呢，还不允许人家涨涨[笑着哭]
会跌至永远
人无千日好花无百日红
人家有学区房吗？别人家户口可以随便迁徙，你家有吗？
房价上升太快，必然要回调。看看现在的房子，有几套像样的？大多破破烂烂！国民对好房子的渴求是一直在的，只是性价比要再高一点，好房子不应该那么贵！现在呢，差房子也那么贵，怎么能持久红火下去？房子应该跟家电一样，又好又便宜才对！
县，地级市会下跌。省会和一线城市会上涨。就像农村房子不值钱一样
还是租房子好了，经济不好，房子自然不值钱。
急眼了[笑着哭]
工作3～7年无需贷款而能买得起房是为正常
胡扯
文中说日韩房价上涨的神逻辑：大城市1W套平均单价上涨2千块，小城镇一千W套平均单价下降1千块，平均下来你敢说整体房价上涨了？
哪些人的认识？
没有可比性
这家伙自说自话，胡言乱语，病得不轻！
国外没有廉价的建筑工。如果我国现在没有开发商拿地的话，三年之后房价必然翻倍。
当你发现工资开始普涨了，放假就开始上涨了。铁定律
你要搞清楚，中国的房价这么高，是真的卖出来的价钱吗？都是炒出来的
胡说楼市
能把手机纸巾的升级和房子升级当成一回事他比那个小目标还无知