这两天，市场似乎又不可避免地陷入了冷冻期。

5月份的各项经济数据出炉，无一例外地都不理想：

居民新增贷款9500亿，比去年同期少增了4100亿。

M1跌幅-4.2%，环比上月3倍负增长；M2增幅7%，同比去年跌出个位数新低。

70城的房价数据，更是无一城上涨，连市场明显热起来的一线城市也只是在以价换量。

可见，冰冻三尺非一日之寒，市场在信心和预期层面已经不是靠停留在刺激“以价换量”就能够持久的了。

更何况，“去库存”这3个字的正式提出，以当下救市的迫切程度，很难说能在短时间内脱离历史经验重启新的赛道。

所以，何以解忧？我思来想去，仍然还是认为：

唯有以涨才能止跌；

也唯有涨价才能去库存。

先别着急反驳，我知道很多人在当下看空楼市也是因为看不到能上涨的预期。

可以理解大家开始躺平的心情，但，看不到却不代表不存在——

关键在于，你能否对预期做好正确的评估。

今天这篇文章，我就从大家当下最关注的涨跌出发，聊聊为什么涨价是当下楼市退无可退的唯一解？

而我们又可以在当下做好哪些应对？

先说说，凭什么涨价是唯一解？

要深入了解这个问题，其实我们可以先反过来思考，那为什么就不能降价？

2个原因：

一个是我们承压不住降价带来的巨大风险。

很多人有疑问啊，既然提到了去库存为重中之重，那难道不是降到白菜价，让人人都买得起房，去库存来得更容易吗？

那么我请问，鹤岗的房子，够白菜价吧，它热销吗？

不吧，据我所知，22年有很多到鹤岗全款买房的年轻人，都后悔了，最终也都选择了离开。

因为地方根本就没有足够的土地收入来作为财政支出，以支撑起大量年轻人所需求的产业。

那么你就会知道，城市要发展，要留住人才，离不开房价这个门面，地方也就离不开卖地。

除非，地方还有其他稳定的收入来源。

但，有吗？

更扎心的是，物价涨了，工资却没涨，甚至可能面临被优化的风险——

这才是一鲸落，万物衰的真相。

另一个底层的逻辑：为什么我们不能跌？

其实不是不能，而是违背规律。

因为任何一个大家庭，只要经济向上，大城市的房价就会向上。

背后的逻辑我不一一解释，你可以理解，这是结果。

所以只要经济出现明显好转，那么所有资产价格都会在这个过程中被推动着上涨，房价是，收入更是。

关键是，经济什么时候才会出现明显好转？

从当下来看，显然是楼市开始筑底反弹的时候。

因为说实在，我们之前的救市逻辑确实在之前是靠外需带动内需，想去拉动新的经济增长点；

但从5月的金融数据来看，很明显还是太慢了，预期掉的不是一般的狠。

所以，大家长最近开始以一线城市为锚，紧锣密鼓的救市动作已经说明了一切——

就是要赶紧把房地产这个内需之母重新拉起来，不然千千万万的应届生接下来涌入就业市场后会卷成什么样，想都不敢想。

只是，现在的问题是，大家的情绪变化非常快，对政策的脱敏时间也越来越短；

所以，接下来必然要有更持续性的大招出来刺激，且至少要让人看到上涨的预期，才可能彻底扭转经济继续向下的颓势。

至于可能会是什么大招，这里我也说说我自己的预测——降息和核心城市打开限价，可能将是接下来最重要的两个政策工具。

因为可以看到的是，上海在前两周已经放开了部分核心地块的限价，再加上沪九条带来的持续效应，显然房价复苏的态势也是一线城市里比较可观的，6月上涨趋势明显。

所以，我理解大家眼下的悲观，但我也更建议大家：

比起悲观，不如选择自在地身处于这片土地，因为你就出身于此。

或者说，比起什么都不做，不如去认真审视下你手中的资产，是不是处于有机会承接楼市更多刺激的价值地段？又或者是大家还有购买意识的城市？

如果都不是，要速度抛掉了，因为不能上涨的资产=负债。

以及，再去看到像上海城市这样的，有上涨潜力的城市和板块。

另外，如果预算有限的情况下，不能配置到最核心地段的标杆产品，我是更建议大家选择最稳妥的配置方式——即持有一半现金流、一半资产；

且这一半资产，也不一定要在一线城市，眼光放长远，一批强二线城市同样是在未来具备上涨潜力的价值标的。

买不起、不敢买之外，我发现楼市的愁云惨谈，根本原因还在于大家对于楼市的看法发生了大转变。

其中，看空最明显的就这4个原因：

1、供过于求

房子过剩，人口又开始负增长，很多人认为，6亿栋的存量房屋，即使从现在开始严控供地也无济于事，因为很少有人进入楼市了。

关于这一点，我之前已经讲过多次，这边不再赘述。

总之，你只要记住，人口流动，大城市又捆绑优质资源，那么落到这部分地区的购房需求就一定不会少。

所以如果你就在三四线，还刚好拥有资产，建议你趁着这波政策利好置换到一二线城市去。

2、市场再无刚需

没有刚需？那上海发布新政后成交热度一路攀高的老破小又算什么？

当然，这里我不是鼓励大家说老破小就值得投资了，而是想说，不是市场没有刚需了，而是刚需都不买刚需房了；

毕竟，现在的年轻人都在追求不婚不育，又刚好赶上国家取消7090的政策，很多人其实现在买房子，为了考虑保值增值性，也都更愿意再等等更充足的资金，一步到位去买更大户型的房子。

更何况，现在的预期确实低，买不买也不急于这一时半会的。

这点我还是比较同意的，因为未来的改善群体确实可能占到一半以上；

所以如果你是现在手中就握有小户型的朋友，确实应该去好好考虑置换到大户型来，而且是核心城市的大户型。

3、居民的负债杠杆，到顶了

负债杠杆到顶了，房地产就会进入长期的衰退，这是当下很多人的观点。

可实际上，负债率并不与房价呈必然的关系。

我们就以美国为例，2007年的房价和居民负债率同时见顶，爆发了次贷危机，当时，美国的居民负债率接近100%。

2007年之后，居民负债率持续下降，至今美国居民负债率已经低于70%。

但是，房价在下跌6年之后，2013年触底反弹，且超过2007年的高点。

所以，看到了吗？负债率下降房价却依然在上涨。

为什么会这样？我简单解释一下。

因为居民端的债务降低，还有很多种因素：

比如居民存款流入楼市，房价会涨。

比如国家队下场收购存量房，资金流入楼市，房价会涨。

再比如控制商品房供应，供应下降，房价也会涨。

所以居民负债率只是影响房价的众多因素之一，而并不是一个跌了另一个就必然会跟着跌。

就好像M2跟房价的关系也是一样的，在初期确实存在一定程度的正相关，但是后面这种关系就不成立了。

4、房价收入比太高

这里，很多人是觉得以前的高房价让更多中产不得已一夜返贫；

所以在收入不上涨的情况下，那只有房价跌到位了才可能存在上涨预期，而现在，像北京房价接近40的比值，显然房价还没到底。

是这样吗？

从高善文预测的数据来看，至少一线城市，在过去一段时间不断的刺激下，现在房价的绝对水平已经回到了2017年甚至2016年的水平；

而以现在的收入来说，相对于2016、2017年来讲，又是有大幅度上升的。

所以，只要你不是持有后立马转手卖出，那么房价收入比就不能算高。

更何况，好房子在未来，也一定是贵的，你的收入，在未来也一定是贵的，所以，你总不能既要又要还要吧，更何况，现在是核心地段的笋盘都在跌的不可多得的当下。

像我有个同事昨天才去深圳某核心地段看完房回来，就跟我说原来18w一平的标杆盘现在都跌剩10w不到就能上车了，还问我接下来还有没有泡沫要不要再等等。

说实在的，标杆盘的话目前已经没什么下跌空间了，因为无论是地段和品质都不允许它再继续超跌下去，我是建议他觉得喜欢和合适就可以上了。

因为一旦市场开始反弹，像深圳业主的反价速度，这种核心资产将会被很快消耗掉。

那么，如果你真实有买房的需求，又不知道该如何判断，什么样的核心资产才不会伴随着未来通胀的发生被剥削掉剩余价值？

我的建议是，大家一定要先有这个认知，而不是只往置换到大房子上面去考虑；