大会已经圆满落幕。

这是全国瞩目的一次大会，也是房地产期待已久的一场大会。

高层对房地产到底是何态度？房地产未来的方向是什么？

前天发布的公报着墨不多，大家可能还是有不少疑惑。

但昨天上午的新闻发布会上，关于房地产的方向，解答得却是非常清晰。

配合着看，中国房地产的走向，已经彻底定下。

别急，听我慢慢说。

昨天新闻发布会信息量是非常大的，至少可以解决目前4大问题。

首先，要不要救房地产？

毫无疑问，房地产必须要救的。

为什么？

讲话中是这么说的：

“我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响。”

很好理解，没别的原因，就是因为安全。

房地产牵扯到金融问题，经济增长，财税制度，民生等等问题，目前谈经济、谈发展都不可能绕过房地产。

稳地产，是必然举措，这点大家应该都能理解，我就不多说了。

第二个问题，怎么救房地产？救房地产要达到什么目标？

“当前房地产市场供求关系发生重大变化，市场处于调整过程。我们要坚持稳中求进、先立后破，用改革的办法解决前进中的问题，加快新旧发展动能转换，为高质量发展提供多元而强劲的动力支撑。”

有八个字，我认为是必须要抓住的：

稳中求进、先立后破。

什么意思？

房地产现在最大的目标就是稳，先稳住了，然后才是求进，求破。

什么是“进”什么是“破”？

我认为就是我们不会走08年、15年那样的老路了。

房地产会稳定存在，但是房地产不可能再成为我国经济增长的主要动力了。

像过去那样一场大放水，刺激楼市暴涨，再带动经济复苏的做法，我们应该是不会做了。

这次提到，我们要用改革的办法来解决发展中的问题，加快新旧动能的转化。

所以这次救房地产的大方向是：

稳定楼市，培育新兴产业，用更多新的产业动能来替代房地产旧动能，实现经济引擎的转换与搭配。

当然，这也不是说房地产就不发展了。

而是房地产会逐渐成为普通行业，慢慢告别深度捆绑经济的状态。

所以，现在真的要告别过去的房地产投资逻辑了。

不能用短视的心态来看待此刻的经济调整、房地产调整。

更长视的目光，看看你手头的房产是否符合房地产发展的长期趋势和规律。

跟着产业起落、区域盛衰及人口迁徙等长期趋势走。

第三个问题，房地产行业如何平稳健康发展？

“我们要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。”

“下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去‘高负债、高周转、高杠杆'的模式弊端，建设适应人民群众新期待的‘好房子’，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。”

房地产接下来要怎么做？怎么救？

消化存量，优化增量。

消化存量，简单来说就是去库存，同时做好保交楼，和盘活存量土地。

所以说救市去库存的政策还会出，上半年很多政策是好的，但是落地速度比较慢，下半年肯定是还要加速的。

因为现在仅仅想要稳住房地产，都要花挺大的功夫了。

下半年财政刺激不会少的，国债，转账债等等还会大力流入收储，三大工程等等去库存途径中。

配合降息也是很有可能的，包括放水。

虽然水量不可能像过去08年、15年那么大，也不可能直流房地产，但是大会也提到刺激经济主要在积极的财政政策，配合灵活有效的货币政策。

其次，优化增量，要加快建立房地产新格局。

这里提到了融资、财政、土地、销售等基础性制度的改革。

注意，是基础性制度的改革。

也就是房地产可能会迎来全流程的制度化更新。

就拿开发商来说，不能再高周转、高负债、高杠杆运行了。

针对开发商就有很多工作可以做，比如融资来说，会不会常态化考察房企债务情况？

比如放贷，以后肯定是不允许刚刚起楼就可以放贷了的，深圳银行封顶才可以房贷，我之前就跟大家说这很可能是要全国推进的。

还有财政，过去地方主要收入就是卖地收入，土地不能生金了，钱从哪里来？消费税可能是重要方向之一。

还有销售，包括开发商的销售，二手房的销售。

未来从业资格考试可能也是会出现，像国外那样，有专业资格证的人才能进入房地产行业，让房地产服务更加专业化。

所以，房地产不是不刺激了，也不是房企了，而是要趁现在建立一个更规范、更安全、更健康的房地产新模式。

有几点，大家期盼的可能都会慢慢迎来变革：

1、提升建筑质量，让产品更加符合人民的需求。

2、提升交易全流程的安全性，烂尾楼、买房拿不到房、或者拿到的是减配的房子，这种情况都要大幅减少。

3、双轨制，商品房保障房并行，大家都居有其所。

4、服务规范化，从业人员资格都需要得到认证。

在这次讲话中，韩秀云也提到，我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。

现在房地产的风险已经出清了大半，确实是建立新的发展规则，走上新的发展道路的好机会了。

这个过程中，阵痛会有的，但是新的希望、新的空间也会出现。

目前我们的市场，处于应激的状态之中。

万科提到过，未来十年需求量完全可以保障每年 10～12 亿平方米的开工量。

黄奇帆也谈到过，我国房地产12亿平方米的新开工面积是底线。

2023年，我国新开工面积已经跌到6.9亿平方米。

几个方面的判断都非常一致，未来房地产发展的空间是有的，只是市场往往要么死超跌要么是超涨。

引导干预刺激，房地产重回稳定还是非常有机会的。

这也是现在政策，要全力要做的，不用怀疑。

第四大问题，没有了房地产，经济增长靠什么？

拉动经济的三匹马车是投资、消费和出口。

目前的情况是投资疲软，出口受阻，内需不振。

如何破局？

根据发言来看，内需是重大挖掘方向，提到外资外贸只是稳住。

在消费上提到，加快设备以旧换新，消费以旧换新政策，利用国内超大市场的优势。

我国14亿人口，说真的，一个省的人口就敌得过国外单个国家了，深度挖掘，这一定是座宝藏。

包括消费税改革，正是上下统一kpi的做法。

接下来刺激内需一定是大方向，只是现在大家都没钱，怎么去消费呢？

所以接下来，财政补贴消费可能会是常态，比如发消费券，特定行业以旧换新补贴，专项债发展特定行业提高大家的收入等等。

这些都会来。

我还记得，这次新闻发布会还提到，要扩大中等收入群体，提高老百姓的收入，增大老百姓的财产性收入。

什么是财产性收入？常规来想就是房子、股票还有基金等等。

这些还是要涨？

注意，以上改革2029年前会全部落地。

站在此刻，我知道阵痛会有，但是真的，非常期待未来5年的中国。