文/乐居财经 魏薇

“最近的3个开盘都100%售罄，期待市场的进一步好转……”

当你在朋友圈看到这样一句话时，第一时间，大概率会以为自己穿越了。但事实上，这却是眼下真真切切的部分楼市项目的热销情况。

上述所提到的三个项目，是绿城外滩兰庭、绿城绿汀春晓、绿城沁蘭园，近日，三个项目齐齐发出官宣海报：售罄。

同样情况的，还有中环金茂府，首开266套房子，目前也完美售罄。而据了解，该项目大年初五开门迎客，短短一个月时间蓄客，到访量超过5000组。

“豪宅卖得很好。”这似乎正在成为业内的共识。

在汉口国广、武汉天地、武昌中南等黄金地段，一张张红色海报引人瞩目：“中国豪门，领涨武汉”，“6月30日起，均价每平米上涨5000元”。

这里所指的项目是新希望地产在武汉的豪宅项目D10天元。将在3月30日上调1000元/平方米、5月30日上调1000元/平方米，到6月30日实景呈现上调5000元/平方米。项目总占地约2.3万平方米，建筑面积约14.9万平方米，由大平层以及酒店写字楼组成，共490户。

涨价的不止是武汉D10天元。3月18日起，新希望地产接连发布多张海报，宣布旗下豪宅项目自3月30日起开始集体涨价，涉及成都、武汉、重庆、沈阳四个城市。

其中，重庆D10天际3月30日上调200元/平方米、4月30日上调500元/平方米，到6月30日实景呈现将上调1000元/平方米；沈阳锦麟誉项目4月30日上调1000元/平方米。成都D10天府项目在交付一年后升值60%，超过26亿元。

新希望地产表示：相信中国经济及楼市的未来、相信核心城市中心区域的价值、相信产品配置物业服务的品质。

楼市持续下行，豪宅市场却是一片火热，价格不降反升。克而瑞数据显示，2023年全年，全国10个核心城市总价1000万以上的一手高端住宅，共成交5.2万套,同比上涨10%。总价1000万元-3000万的新房豪宅，成交量最高的五个城市是上海、北京、杭州、深圳和广州。

今年以来，包括上海、成都、武汉在内的部分一、二线城市豪宅项目频频涨价，不少顶级豪宅二手房价格溢价成交。

量价双涨

二手房交易更能真实反映房地产市场行情。

2月底，成都豪宅第一梯队项目D10天府迎来了二手房市场的首套成交。一套43楼建面约223平方米的次楼王户型，成交总价1200万元，单价约54545元/㎡。2019年7月31日成都D10天府首次开盘，开盘价27600-39995元/㎡，该套房源总价871.65万。

就这套房而言，三年时间，升值了近40%。成都D10天府一共578套房源，套均面积240㎡，套均单价35000元/㎡，按54000元/㎡的二手房市场价计算，三年时间整个D10楼盘增值了约26亿。

上海，是中国顶级豪宅第一城。

2023年全年，上海市场共成交2000万元以上的高端住宅2402套，其中11月成交量最高，为243套。

2024年开年第一个月，上海市场共成交了237套2500万以上的豪宅，同比增长了近50%，创下近三年来的新高。有些豪宅项目的成交量甚至超过了去年全年的水平，如位于浦东的绿城黄浦湾，1月份成交了27套，而去年全年仅成交了25套。

成交量上涨的同时，豪宅盘价格同步上涨，如位于徐汇的中海国际社区，1月份的均价已经达到11.8万元/平方米，比去年底涨了近10%；绿城外滩兰庭从14.5万上涨至17.2万，上涨超12%；滨江凯旋门从13.8万上涨至17.28万，上涨超25%；新天地从16.5万上涨至17.2万，上涨超4%。

2024年上海三批次新房官宣公示：共19个楼盘合计68万平方米，分布在11个行政区，共5216套房源。“高端豪宅”项目集中入市成为本批次的焦点，在本批次新盘中，6个楼盘均价超过11万+/平，有3个楼盘均价突破了17万/平。另据统计，超过2500万总价的新房套数达到888套，是过去3年来单批次最高点。

再看其他一二线城市，2023年广州千万级豪宅成交4927套，同比增长56.2%，销售额达829亿元，市场份额占比超过1/4。克而瑞苏州数据统计，豪宅价格已经突破苏州历史新高，2023年苏州千万级新房的成交均价高达48111元/㎡，同比上涨14.22%。2023年杭州全市成交了4500多套价格超1000万的豪宅，达近五年最高。

有业内人士表示，未来，随着“土拍限价解除”、“商品房回归商品属性”等影响，高端豪宅房价还将有进一步突破。

地价解除

作为支柱行业，房地产及其产业链占中国GDP的比重接近30%，其重要性不言而喻。

但近年来，随着房地产的持续萧条，上下游产业链也深受影响，进而进一步影响整体经济行情。前两年的土拍市场陷入沉寂，不少地块被国央企地产商或城投公司托底获得，民营房企集体陷入沉寂。

从整个行业看，豪宅的热销和涨价或许是个好现象，这意味着，行业的信心在改善端正在重新回归，而这也将对刚需端的信心带来积极影响。

豪宅市场的回归，或首先从土地市场开始。2023年9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

之后，陆续有集中供地城市新挂牌地块取消地价上限，恢复“价高者得”原则，包括成都、济南、合肥、厦门、杭州等。

“地价上限”可以追溯到2021年。当年3月，监管层规定全国22个主要城市的宅地供应开始实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地政策，北京、上海等部分城市设定了土地竞价的溢价率上限，多为15%。

取消土拍限价之后，部分房企的拿地积极性增加，热点城市优质地块溢价率随之大幅上升，同时也会传导到改善端的房价，改善端房价上限随之放开。

以热点城市杭州为例，去年12月12日，杭州进行取消地价上限后的首场土拍，共推出10宗地块，其中5宗溢价成交，4宗底价成交，1宗流拍，9宗地总揽金133.9亿元，最高溢价率高达38.32%，平均溢价率10.5%。

今年2月27日，杭州龙年首场土拍，7宗地块全部溢价成交，最高溢价率24.4%，平均溢价率19.1%，总起始价为93.72亿元，最终揽金111.6亿元，

但取消地价上限并不等于“地王潮”必然重现。有分析人士认为，少数优质地块可能会因为稀缺性成为“地王”，但由于房企资金链和融资环境的变化，大面积出现“地王”的可能性较低。

地产“破”与“立”

此轮出清后，房地产行业已经告别“高周转、高负债、高杠杆”的发展模式，逐步向注重产品与服务品质的模式转变。

在调整过程中，房地产行业“破”的力度过大，而新模式又没有迅速“立”起来，导致了在新旧模式转换中出现了一系列问题。去年以来，房地产利好政策持续出台，但楼市复苏未见明显起色。

新的供需关系下，房地产急需构建新的发展模式。

去年下半年以来，政策层面已多次提及“好房子”这一理念，鼓励建设好房子，提供好服务，对高品质住宅定价放开，将高品质住宅交给市场。

2023年10月底，国发14号文明确了分层的住宅体系：一方面，加大保障性住房建设和供给；另一方面，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。后者的目的在于促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

3月9日，住建部答记者问，住建部部长倪虹表示：在新模式下，希望现在的房地产企业看到，今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。

而豪宅的意义已经超过了房子本身的居住属性，一般而言，豪宅的包装和定位都强调稀缺性、个性化和高品质。市场动荡之下，核心城市、核心地段的豪宅往往是穿越周期的“硬通货”。