有人算过一笔账，如果按照首付款30%，商业贷款70%算，在不考虑通胀因素前提下，要保持房子不亏钱，每年房价要涨5%以上才不会亏本，不涨就意味着亏本。而在过去25年里，平均每年的房价增幅在9%左右，显然，除了个别区域、个别房源，人们持有的大多数房子都是赚的。

但时过境迁，从央行调查的购房者信心报告数据可以看出，房价“永远涨”的预期正在一点点改变，越来越多的人不再把购房作为对冲货币贬值的优选项，这也与国家一再提倡的“房住不炒”理念逐步趋于一致。

明年起，做好“贬值”准备？

现在网上有很多关于房产贬值的言论，特别是这几年房地产市场受疫情影响，以及国家坚持去房地产商杠杆措施的执行，从2021年下半年至今，楼市进入长达两年的调整期，市场恢复力度不够，让一些房产持有者丧失了信心，朋友圈经常可以看到各种低价房源，相比2021年高峰期，折价10%-30%不等。

那么，是不是意味着房产贬值潮就要来了呢？如果说普通人看不准，我们正好可以看看郁亮的一个最新看法，大概说了三层意思：

一是检讨开发投资仍然有些冒进，将改变拿地+融资模式，坚守财务稳健。

万科是最早提出要“活下去”的房企，而且还是在2018年房地产如日中天的时候提出的。面对当时很多人的不屑一顾，事实证明，万科的战略选择是正确的。即便如此，郁亮仍然觉得他们在拿地方面有些冒进，说白了，地块拿的有些多，就会贷更多的款，对他们来说风险更大。可以想象一下，目前的土地市场拿地本身就较冷了，如果像万科这样的头部房企再收缩拿地，意味着什么？

二是要消化过去的问题，时间可能要比预想的长，要想脱胎换骨还需较长时间。

过去是什么问题？其实，这基本就是一直在谈的话题，而且也是这两年国家一直在的事，即去开发商杠杆。中国房地产报做过相关统计，上市房企TOP50总负债19.7万亿，相当于这50家房企平均每家都负债近4000亿，其中恒、碧、万、绿负债过万亿，很多房企的负债远高于净资产，这也是国家为什么要出台针对房企的“三道红线”。

经过两年时间的降杠杆，部分房企进入绿档，但大部分房企仍旧绿档之外，加上市场销售不济，房企要达标不是一朝一夕之功。原本计划让所有房企在23年6月30日达标，现在提都不提了，很明显，完不成。而且注定很多房企这一辈子都完不成了，怎么办？只有以时间换空间，房企、项目被优质房企合并，但这种行为从来都不是主动行为，只有当市场把他们磨到无法支撑下去时，才愿意让步，像万科这样的超级房企，他们也在等优质兼并机会。所以，要房企数量从现在的10万家降到正常几千家、万把家，这些都需要较长的过程。

三是相信房地产市场一定能恢复，未来房地产市场仍然有较大潜力。

毫无疑问，深铁是万科的大股东，郁亮的发言有些自然是说给股东们听的，有表达信心的必要，但也可从话中读出一些行业的信息。郁亮列了几个数据：1.未来10年将有2.6亿新市民留在城市，新增0.7亿新城市人；2.城镇里有1/3的房子是2000年前建造的，大部分连电梯都没有。在郁亮看来，这些新增需求和改善需求都有增长空间，特别是后者空间更大。现在大家短期观望不买房，主要还是外部原因造成的，这些都需要时间修复。但由于我们的需求还在，房地产市场一定能恢复到合理水平。

郁亮的看法，很可能是对的

业内都知道，郁亮是居于房地产开发商龙头地位的万科掌门人，为万科的发展倾注了毕生心血，与其说是最懂万科，倒不如最懂房地产这个行业，否则，也不会带领如此庞大规模的万科，在房地产行业混得风生水起。所以，在行业判断方面，并不因为他是开发商就选择视而不见，我们更应该关注他说的是不是心里话。

不得不说，分析郁亮的这3点看法可知，说的还是非常有道理的，起码笔者与他的看法较为一致。为什么这么说呢？

首先，眼下大多数开发商融不到资、借不到钱是事实，这对房企而言，可以说是一个无解难题。就像一个人一样，知道你已经欠了很多钱，未来肯定还不起，再把钱借给你无疑是什么打什么，有去无回。很明显，开发商过去那种从银行借钱拿地、预售的房款来搞建设的做法成为过去式（住建部开始试点现房销售）。做一个预言的话，未来大多数开发商真的只能自生自灭，要么改行，要么被兼并或破产。房地产开发只能由部分资产优质、管理优质的房企来开发，行业集中度将大幅提升。

其次，长期看好，短期不乐观。前面的分析可知，要解决行业留下的遗留问题，那么庞大的债务，不可能仅靠一项政策来解决，而且从这两年的楼市管控来看，即便经济遇到内外发展压力，但并没有像过去一样重启房地产，仅仅是进行了一些优化，说明决策层有意引导房地产泡沫软着陆，不刺破，但也不扩大。市场始终就处于这种不温不火的状态，冷热都不会差别太大。关于这一点，笔者早就说过，网上那些臆测救市大招的可能性微乎其微，如果真如他们所说的话，这几年的去杠杆效果将功亏一篑，且酝酿更大的风险，稍微有点大局观好不好？

所以，在这样的状态下，房产的价值虽然不至于崩溃掉，但要想赚钱何其难？如果仅仅从价值来计算的话，短期持有的大多数房产还不如存银行，起码后者有利息。当然，郁亮对未来房地产市场前景的乐观看法，我也是赞同的。主要是我们二十多年时间建了大部分的刚需房，只要经济发展，收入增加，改善需求一定会持续释放的，而且将逐步替代刚需，成为楼市最主要的需求。事实也证明，即便像美国这样的发达国家，房地产发展上百年了，但目前房地产对经济的贡献仍然超过10%，这也侧面说明我们的房地产市场仍然有较大发展潜力。

最后，对于眼下要不要买房的问题？基于前面的分析，看法是这样的：如果以自住为目标，还是可以买的，毕竟住是人的六大需求之一，这是提升生活品质的需要。需要注意的是，考虑到很少有人一套房子住一辈子，要考虑未来房子的置换流通性，建议买好口碑开发商的房子，因为他们在房屋品质和物业服务上相对靠谱。但没有必要把全部家当，甚至加超出能力的杠杆去买房，考虑到未来房地产市场在很长一段时间里难有大的机会，我们可以把家庭资金分散布局，比如优质房产+低风险的优质金融资产组合，分担风险的同时，也能抵御一些通胀压力。