4月28日，成都楼市出台新政：全面取消限购。五一小长假之后，成都楼市的重心全部都是：秀到访、晒业绩、梳理购房人群

解开限购后，两个振奋人心的好消息都来自于城东：

①二手市场：解除限购第二天，攀成钢伊泰天骄384㎡卖出了2380万的价，每平米61825元/㎡，不仅创下小区二手房新高，也创下整个城东板块二手房新高。

②新房层面：蜀都大道上的越秀·望悦即将亮相，新盘单价预计破4奔5，为整个城东的新房售楼部、二手房房东吃下一味定心丸，城东一个能与城南分庭抗礼的项目，来了。

当然，成都破4万奔5万，肯定不是新闻。金三早就破5万上演千人摇号，银泰早就二手10万了。

但是，蜀都大道破4万奔5万，那一定是成都楼市石破天惊的谈资。长久以来，蜀都大道并未明确作为成都楼市高端的置业目录。

蜀都大道就像楼市扫地僧，突然横空乍现，蛰伏蓄力然后惊艳所有人。

相信很多刀粉脑子里都有三连问：蜀都大道？凭什么？为什么？本文就将解决这个疑问，全文约5700字，分为3个章节，深度阅读约12分钟。

1、蜀都大道上的越秀·望悦，凭什么破4奔5？

2、越秀·望悦单价奔5，为成都楼市带来什么？

3、老朱有话说

01

蜀都大道上的越秀·望悦

凭什么破4奔5？

我们说过，唯有涨价才是释放购买力的原动力。

而房子的涨价只有两种情况：领涨和跳涨。

从全城来看，金融城是领涨的角色，什么意思？

比如金融城卖5万，大源卖4万是成立的，金融城卖6万，大源卖4.5万也是能成立的。

比如说银泰敢卖十五万，城南一号就敢卖十万，城南一号能卖十万，那么凤凰城就敢卖六万，这种传导效应迟早会把全成都的房价带起来。

再看城东，越秀·望悦是首个破4万奔5万的项目，作为城东有史以来新房价格的全新标杆，它无疑是D10 之后当之无愧的黑马！

从新房的角度，它承担着城东领涨的角色。而房产价格一旦建立起来，会为整个市场建立一个全新信念。

当然，越秀·望悦破4奔5有望成为周边板块的强心针，自然是有相当的底气。

①出高端出神盘的地脉

如果说天府大道是城南的高端置业中轴线，沿着天府大道两侧的高端写字楼、高端公寓、高端住宅鳞次栉比。

那么，蜀都大道就是城东的高端置业中轴线，城东的高端物业，几乎被蜀都大道及其沿线覆盖。

你看，整个蜀都大道贯穿城市东西，向东发展的起点在天府广场+太古里商圈，随后逐步到东大街板块、攀成钢板块、迎晖路板块延伸至3环外的东安湖板块。

这些年来，特别是太古里开业之后，蜀都大道沿线出现过很多经典的现象级楼盘。

老朱常说：“蜀都大道，是一方出神盘的沃土。”

首先是太古里商圈旁的朗御：

先不说后来运营的问题，朗御也算是横空出世。270度观景厅，6米室内挑高空中花园，带私家泳池的顶跃等设计，在当年的成都楼市也算是掀起了一轮产品竞技。

因出色的商业地段和优质的河景风光，朗御一度被打上高端的标签。即便是现在，朗御标志性的外立面，也是城市级坐标节点。

随后是东大街板块的新希望D10天府：

在新房市场时，凭借极致的地标感和档次感，D10卖得就不算便宜，均价在35000-39000元/㎡。

进入二手市场后，成都D10再现传奇色彩，用三年时间，从单价3.9万涨到5.4万，相当于三年每平米涨了1.5万，平均每年每平米涨5千，这也让D10的资产价值一跃成为成都楼市关注的焦点。

再往东的攀成钢板块更是神盘扎堆：

伊泰天骄、仁恒滨河湾都是直接和金融城对垒扳手腕的角色，限购解除的第二天，伊泰天骄就以单价6万多，总价2000多万，让成都看见了豪宅穿越周期、独立行情的财务价值。

继续下行迎晖路的迎晖天玺：

2018年上半年，面对成都楼市众多项目销售停滞不前的困境，迎晖天玺赫然宣传“3600万/套”，被媒体称之为“成都楼市最贵大平层”；现在二手4万多的单价，依然抗打。

甚至蜀都大道东沿线的东安湖板块，也出现了东安湖壹号这样的龙泉房价天花板。

以上是以太古里为原点，蜀都大道往东发展呈现的神盘。事实上，当你把视野换个方向，就会发现——

蜀都大道的西沿线也很牛掰，覆盖了浣花溪和金沙板块。前者是成都低密墅居的代表，后者历来就是成都高端聚集地。

细数蜀都大道沿线高端楼市发展历程，蜀都大道是有神盘生长基因的。

但，现在来看，东大街、攀成钢、万象城等早期崛起板块已无地可开发，迎晖路段无疑是蜀都大道沿线，主城段供货的主力军。

而越秀·望悦的出现正是弥补了这一高端市场的空白。

②与城市级地标的近距离

当你不懂一座城市楼市发展的时候，有一个简单的指标——哪里距离城市绝对中心越近、距离城市绝对地标越近，哪里的资产就越保值，哪里的物业就越安全。

提到广州你会想到小蛮腰，以小蛮腰为原点，离它近的房子一定是贵的，是安全的，比如天河区。

提到上海你会想到外滩陆家嘴，那么离外滩陆家嘴越近的房子也一定越值钱，比如汤臣。

提到成都城市级地标，你会想到什么？一个是双塔，一个是太古里。你买房子，就要以双塔或太古里为原点，离得越近，房子就会越安全。

同为蜀都大道沿线上的代表作，越秀·望悦到达太古里相当方便，直线抵达，还是那句话，哪里的物业距离城市级地标近，哪里就更安全。

同时，越秀·望悦项目周边还有包括万象城、东郊记忆、339在内的城市级时尚潮流目的地。无论是去太古里感受全球最潮最in的时尚生活；还是到万象城晒晒太阳，喝喝咖啡感受成都的悠闲；或者约朋友去339的酒吧微醺并俯瞰整个城市景色都十分方便和惬意。

③市场范围之广、客储量之大

所有房地产项目的客户，都分为地缘客户、上行客户和下行客户。

先说地缘客户：而当城市大到一定的程度了，其实地缘客户就是小市场，城市越大，地缘客户比例越高。地缘客户有两种——

①原住民

②写字楼职住客户

越秀·望悦周边有华润二十四城、鲁能城、阳光100等项目，大多数已是快十年的楼盘了，这里面储存了不少有换房需求的改善客。

在这片的地缘范围内，也是主城东客群职住平衡最好的地方。双桥路、迎晖路沿蜀都大道驱车即可快速通达太古里、东大街。对于在东大街、太古里写字楼的上班族，这里是绝佳的选择。

再看上行客户：蜀都大道沿线一路向东拉向了东安湖，限购放开之后，达州、广安和川东地区的客群，以及西部十省的的购买力也会回归。这里上行客户充足。

从下行客户来看：蜀都大道沿线上的攀成钢、东大街等板块有大量的下行换房客群。

对于越秀·望悦而言，有着无比强大和明确的客群支撑。比如，攀成钢每个小区10来个换房需求，越秀·望悦300余户就足以饱和。

地脉、地标、客群，这三个维度越秀·望悦都做到了优等生，那么它的出现，到底为成都楼市带来什么呢？

02

越秀·望悦单价奔5

为成都楼市带来了什么？

胆敢第一个捅天花板的，必须都是有背景的狠角色，在放开限购后第一个丢炸弹的越秀·望悦，不可能是没有故事的女同学。

要知道越秀·望悦是谁，首先得知道越秀是谁。

在楼市分化的当下，安全比增值更重要，所以买房子要选择稳定的“护航者”。越秀集团作为广州龙头国企之一，截至2023年底总资产超万亿。

放眼全国，越秀打造了一大批叫好又叫座的产品——

越秀出品，要地标有地标——

譬如约441米的广州国际金融中心，309米的广州越秀金融大厦，219米广州环贸中心……

不止广州，西安、杭州、上海等地均有越秀打造的地标建筑。

越秀出品，要价格有价格——

有数据显示，越秀2023年全国项目平均销售单价是3.33万/㎡，单价排位所有开发商第二（数据源于中指研究院，2023年12月31日）。

大家熟悉的万科保利龙湖华润，全国项目平均销售单价都在越秀之后。

越秀出品，要作品有作品——

北京香山樾、上海越秀·静安悦、广州·越秀·天河和樾府、深圳·瑞樾府等项目都是口碑与销售业绩齐飞。

其中广州琶洲南·TOD，单价约14-16万/㎡，是2023年全国千万级豪宅销售top1，2023年单盘销售166亿。如果对这个数字没有概念的话，那可以告诉你，比2023年成都单盘销冠麓湖生态城142.5亿还高20多亿，而且166亿仅凭单盘就能跻身成都2023年房地产销售业绩第六名。

（据中指研究院数据：2023年在蓉房地产销售业绩第六名为164.1亿）

回到成都，越秀地产入蓉后，6年落子8个项目，都是热门区域可圈可点的精品。

其中首度亮相蜀都大道沿线的天悦云萃四开四罄，跻身为成都现象级红盘。

作为城东楼市全新执牛耳者——越秀·望悦破4奔5的趋势，向市场昭示着：好地段产品平庸，平庸地段卷产品的限购时代终于结束了。当开放限购和限价，好地段必然催生出更好更新的楼市传奇。

越秀·望悦的亮相，也必将引发成都楼市一系列的连锁反应。

一、产品竞技：

别人还在卷户型，越秀已经把整个盘全方位卷了一遍

在限购时代：两张海报就能卖房子，一张是“24节气”，另一张是“已取证”。

在限价时代：产品复制粘贴就能卖房子，完全没必要做迭代和创新。

在全面取消限购时代：产品竞技必然会重新成为市场竞争的关键。

为了不辜负蜀都大道沿线上这块资源高度集合的土地，越秀将用造地标的实力打造望悦，以隐奢平墅的理念，补全成都高端天际线。可以剧透一下，越秀·望悦打造的185㎡户型，就真正做到了大平层的墅居生活——

全部坐北朝南，达到视野和采光的最大化；客厅270°观景，约9.2米超大开间，约80㎡气派端厅系统，仅仅这三个数据就将其产品硬实力展现出来，并将尺度做到了极致。

有业内人士评价，越秀·望悦的户型尺度能媲美目前市面上建面300㎡左右的墅居。

当然，越秀·望悦不仅在户型上不断创新和迭代，在园林、会所等其他产品维度也有独特的刀法。

譬如，在会所上，越秀·望悦打造了隐奢定制场域的2+1超级会所体系，简单来说，就是有天有地的高定隐奢生活场——

约1400㎡下沉隐奢艺术会所，满足足不出户的运动、健身等各类潮流生活需求；

约1100㎡定制化全龄架空层艺术泛会所，私享展厅、太太茶话会等社交与娱乐，不出小区就可以体验；

约600㎡定制天际会所，可以打造空中艺术场，把视野感和私享性巧妙融合在一起。

对于园林的打造，越秀·望悦也是做到了超乎你的想象。

不仅拥有三重九境院落，还有专属定制的艺术中庭、森系会客厅、主题儿童乐园、气质运动场。不仅满足业主全家每一位家庭成员的生活需求，也有接待亲朋好友的户外社交场。

你看，越秀·望悦为城东楼市甚至整个成都楼市的产品竞技打下一个优秀的样板，当其他还在埋头卷户型的时候，越秀已经着手全方位进阶全盘的行动了。

二、主城谈资：

提升城东市场话题度，形成与城南抗衡的热度

毫无疑问，大多数人在听说蜀都大道破4万奔5万的时候，第一反应就是凭什么。我们可以从三个角度来回答。

①价格的可能

即便越秀·望悦破4奔5，它也有足够的价格差和市场吸引力。

跟金融城比，它有价格差；

跟金三比，它有价格差；

跟攀成钢的二手房比，它也有价格差。

②市场的可能

之前就说过，城东历来是一个出价格传奇和市场传奇的板块—

东大街D10新房最高卖3.9万叫好叫座，时隔三年二手次楼王直接拉到5.4万；

伊泰天骄最小户型265㎡起步依旧风生水起，刚刚还创下板块二手房新高；

点将台79号快到一个小目标的样板间还没开盘就被卖掉；

三圣乡锦江赋2000万的合院照样靠抢；

越秀·望悦破4奔5，可能就是下一个城东楼市的传奇，可能就是城东与城南分庭抗礼的开始。

③产品的可能

越秀·望悦售楼部暂时没有开放，从其公开的消息，我们能发现项目以高定产品的形态，凭借隐奢平墅——主张成都高端的第三种选择。

什么意思？曾经我们买高端——

选择一是买地：譬如金融城的地，修70㎡能买，修500㎡也能买；

选择二是买资源：譬如浣花溪旁、锦城湖旁、望江公园旁，这些占据成熟级资源的项目。

从今天开始，越秀·望悦向市场昭示第三种选择，就是买生活、买产品的极致性：

在这里，有成都的烟火气和高端奢适兼具的生活氛围；

在这里，有大平层的尺度和墅居的尊崇感并存的私享。

关于产品部分，前面已经剧透一波，具体的产品细节，在越秀·望悦正式亮相时，欢迎第一时间品鉴。

老朱有话说

当年成都楼市限购，很多人为了买房子大脑充血，觉得只要能买到就是赢家。就买了视高、买了眉山、买了金堂，买了青白江、买了都江堰。

一方面，这将川内二三线城市和外省购买力都消耗了过去，另一方面，这些在限购时代买了远郊项目的人，很可能三代人的努力就是因为五分钟的大脑充血，不说倾家荡产，至少瞬间归零。

这一次成都全面取消限购，对于很多人而言可能是个机会，是改变命运、改变生活城市、改变生活环境的机会。而上述那些真实的倒霉案例，消费者也会吃一节长一智，也将让更多的购房者明白，主城才是王道，主城的核心板块才是硬道理。

你看——

足够高端的土壤基因；

足够通达的城市地标；

足够庞大的置业人群；

足够清醒的置业风向。

事实上，从望江名门到D10，从攀成钢到三圣乡，成都东门，就是一个能诞生传奇、诞生奇迹的地方。

但是，所有奇迹在出来的时候都是一个笑话！

对于这句话，我历来就很有经验——

棕榈泉12块物管费，你以为的笑话，实际上你可能才是个笑话；

文儒德一个月涨价6000块，你觉得是个笑话，当年的买家都后悔买少了；

那些说伊泰天骄房间做少了的是笑话，雨神可能在家里唱歌看着你的笑话；

那些说誉峰样板间像夜总会是个笑话，现在你看着誉峰二手房房价更像个笑话；

望江名门当年还被笑话路桥老板搞不懂房地产，结果当年出来每平米3万8，现在二手6万、8万，谁有它卖得贵卖得好？

你看，所有你认为的笑话，最后都证明你自己才是一个最大的笑话。

普通人只能看到自己看过的东西，只有有钱人才会看到想看到的东西。你贫穷不是因为你能力不够，而是因为你对这个社会的不相信。

银泰刚来成都的时候，也没有想到银泰中心会成为今天的样子。那你凭什么认为越秀破4奔5，不能成为城东房价的标杆与黑马？

这个世界上最盼望房价降价的人都是没买过房子的人，这些人是不相信奇迹的，因为他们从来就没打算成为奇迹，从来就没创造过任何奇迹。