来自地产热点观察

上海市场热火朝天

最近在刷某书的时候看到网友的发帖：买房要看租售比

帖子一出更引起百条评论

我突然发现很多人开始过渡关注租金收益了？

但如果你在上海只关注租金收益的话

真的会得出很多荒谬的结论

中环老破小10w+

蟠龙天地16w+

你会认这个价吗？

恰好最近上海楼市出现了一个蛮有意思的热点

大虹桥徐泾标杆蟠龙天地三期，月租破3w

包括近期又有一套约195㎡租金达到了3.9w

以1400万的价格购买了这套房子来计算，这个租售比高达3.34%

蟠龙天地完全吊打上海整体租金收益1.69%的平均水平

蟠龙天地实景图

同样上海楼市卖爆的市区老破小也是如此

由于价格跌到位，租售比“破3冲4”已成常态

这是否也说明它们的房价被低估了？

考虑到国内租赁市场的活力的确与国外有一定差距

为了合理性，我们把国际上普遍3%的租售比调整到2%的水平

按此推算：

蟠龙天地应该卖16w+

中环旁30㎡老破小应该卖10w+

只是这样的价格体系，恐怕没有人会买单吧！

光看租售比

汤臣一品也得拦腰斩

形成鲜明的反差的还有那些高端豪宅

租售比已经跌到“六亲不认”

创历史新低

比如：世茂滨江花园，成交价1728w的2房

年租金24w，租售比1.3%

按照2%租售比，需要直降500w，10.8w得跌到7.5w

绿城黄浦湾，成交价4548w的3房

年租金66w，租售比1.4%

按照2%租售比，需要直降1200w，23.9w得跌到17w

另外，沪上代表汤臣一品，433的户型租金大概也就12万块一个月

总价1亿多，租售比更不说了

按照2%租售比，需要直降7300w，33.5w直接打对折

这样的例子，在上海太多了

你真的很难再上海豪宅圈找到租售比破2%的房子

再把其他成本（如物业费、空置）都算上，租售比更是低到没眼看了

还记得去年暴跌1000w的仁恒河滨吗？

完全可以再跌200-300w

写在最后

单纯靠租售比来衡量房产价值并不科学

因为本来买房和租房就属于2种人群

买房人关注的是：

1，长期通勤需求

2，周边配套商业、学区、板块规划等

3，产品力、后期物业

4，未来楼市预期，保值升值能力

租房人关注的是：

1，通勤便捷程度

2，周边居住环境

3，房子内部配置是否齐全

比如，大虹桥一直在争议中发展前行

房价跌了就给ta找一万个理由

现在人家涨了，甚至秒杀市区不少房租水平，又有大把人不认账

毕竟，蟠龙天地周边的别墅组团、国际教育氛围、大虹桥的产业...

很容易吸引不少高智、高收入人群租售

但这些人真的买房子呢？

大概率也是会按照上海楼市的买房逻辑，选择更具成长性的房子

和以上看到的案例展现出的结果一样

都是匹配对应消费客群需求后达成的平衡点

非要拿租售比来评判买卖市场的价值，可能你很难买到心仪的房子