69套住宅打包，7折起拍！继宝能金融中心两次流拍后，燕子矶地标项目，再迎新进展。

最近，阿里资产司法拍卖的货架上，新上了宝能滨江府B1幢的69套住宅，总评估价约1.99亿，打7折拍卖，起拍总价约1.39亿。截至目前，已吸引超4000人围观。

既然是住宅，为什么不给买房人发福利，拆分单卖？其中玄机，接着往下看。

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宝能滨江府即将被拍卖的69套住宅，在整个小区的B区，南侧是保利国际社区，与地铁1号线笆斗山站的直线距离约300米。

这些房源分布在B区1号楼的1-18层，面积在92-121㎡不等，总建筑面积约7355.18㎡。按照规则，得整体打包拍卖，竞拍时间为7月8日，起拍总价约1.39亿。

明明是打7折的福利，可打包后超出“一个小目标”的起拍价，直接将普通买房人“拒之门外”。

为什么只能打包卖呢？划重点，这69套住宅为开发商自持的租赁房产。

根据当时的拿地条件，地块须配建建筑面积不小于7300平方米的租赁住房，由宝能建成后自持，用于出租居住，只租不售，且不得分割转让、抵押。

如果转让呢？拿地合同里也明确了，69套自持租赁住房进行转让时得整体转让，转让后也不得改变租赁用途。

既然是整体报价，无法精准到每一户的价格，锐评君直接按总建筑面积计算，平均下来这些房源的市场评估单价约2.7万/㎡，起拍单价则约1.9万/㎡。

接着看房屋本身的情况。

宝能滨江府，已于去年6月、12月分批次交付。小区的主入户大门、单元入户风格一脉相承，看着较为气派。

根据标的物详情页，待拍卖房源为空置状态，有简单装修，入户防盗门，铝合金玻璃窗，地面地板，卫生间的卫浴五金，厨房的油烟机、灶具、热水器等一应俱全。添置一些家具后，拎包入住无压力。

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作为宝能进入南京的首个项目，燕子矶的宝能金融中心关注度非常高。

项目位于燕子矶滨江商务带中轴上，总占地约156亩，总建面约60万㎡。分为A、B、C、D四个分区，规划住宅、总部办公、滨水商业、公寓四大业态。

按照原先的节点，整个综合体预计2022年中实现正负零、2024年竣工。可受宝能出险影响，宝能金融中心的商业部分，按下了暂停键。

去年5月，重庆市第五中级人民法院发布的一则执行公告，将南京宝能金融中心推上风口浪尖。公告指出：

因重庆国际信托股份有限公司与南京宝能城市发展有限公司、宝能控股(中国)有限公司等的借款合同纠纷一案，宝能南京燕子矶2020G01地块C分区、D分区、地下土地使用权，以及宝能滨江府233套房屋等被查封，后续将依法对其采取评估、拍卖、变卖等的司法处置措施。

当时，锐评君对宝能金融中心的最新进展做了实探，发现C、D、G分区仅完成了施工前期的三通一平，桩基工程以及基坑支护工作。这意味着，项目自2021年开工以来，进展非常缓慢。

不过，住宅部分，尤其是B分区的住宅进展较为顺利。临近交付，外立面、景观绿化等初现雏形。

今年5月，宝能金融中心的商业部分C、D分区正式拿出来拍卖，评估价14.59亿，起拍价10.21亿，但以流拍告终。

不到1个月后，该标的物再次拿出来拍卖，这一次在评估价的基础上打了5.6折，降至8.17亿拍卖，奈何还是无人问津。

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回到宝能滨江府即将拍卖的69套租赁住宅。

实际上，去年5月重庆市第五中级人民法院的执行公告中，这69套自持租赁住房已经上榜。

今年5月，宝能金融中心第一次拍卖时，竞拍页面附上的项目评估报告里，出现了这69套房的评估详情。

下个月的拍卖，会不会有买家接手这69套房？在锐评君看来，形势还不明朗。

一方面，南京租赁住房市场中，存量并不少。

先看南京全局。南京官方的数据显示，去年全年，南京基本建成17425套保障性租赁住房，完成目标任务106%；实现新开工23979套，完成目标任务115%。但这仅仅是2023年一年的数据，整个市场的存量有多少，可想而知。

以安居为例，通过这几年的发展，轻重资产并举，已运营了成熟的租赁住房品牌安居瑾家，江宁、江北等都有布局。宝能滨江府所在的燕子矶，安居也有落地项目啊，瑾家阅江台，地上总建面近7万方，可租赁房源近1200套。这体量，对宝能滨江府的租赁房源来说，是无形的压力。

瑾家阅江台实景图

从长远来看，在住房租赁这一细分领域，需要专业的企业去扛大旗。可安居、东南集团等资深玩家已成功打造了自有IP，会出手吃下司法案件里的资产吗？资质不那么强的企业，又能否有入局的资格呢？

另一方面，南京以旧换新，或将让市场上的租赁住房再扩容。

南京以旧换新进行时，虽然没有明确公布收来的存量房作何用，但短期内部分房企是有租赁运营计划的。

相比部分以轻资产模式运营长租公寓的民企，参与以旧换新的房企得有充沛的资金沉淀到存量房里，且能把分散的存量房运营明白已经不容易，很难再分出精力顾其他了吧？

况且，宝能滨江府的69套打包房源得超1.39亿起拍，在现金流至关重要的当下，这对不少企业来讲并不是小数目。

综上，锐评君对宝能滨江府69套租赁房源的拍卖结果是捏一把汗的，后续进展，我们会保持关注。

对买房人而言，可以留意项目182套可售房产的动态，若后面拿出来低价拍卖，规避权利瑕疵的前提下可以考虑入手。