01
省会城市不装了，摊牌了。
随着杭州、西安先后取消了限购政策，如今除了北上广深四个一线城市外，仍然坚持不向外地人卖房的也就只剩下了海南和天津（部分限购）。
大家花式炫技，有的以旧换新，有的干脆买房送户口，核心目的就一个，在北上广深放开政策前，抓紧清掉自己的楼市库存。
虽然放开限购不一定彻底激活整个房地产市场，但长期来看，核心城市的核心地段、学区房仍然是富人的投资重点。
接下来，大城市虹吸周围三四线的趋势将加速，地方小城的空心化也将难以阻挡。
而且，趋势一旦开启就很难停下来，中国的城市化2.0正式上线，未来可能只剩下几个以亿为单位的超级大城市。
大家要知道，工业化带动了城市化，城市化则虹吸了广大的农村人口，当城市化摸到天花板的时候，接下来就是城市与城市之间的PK，一线吸二线、二线吸三线、三线、四线几乎无人可吸，最终的结果就是形成几个体量庞大的经济圈。
放眼全球，发达国家的基本盘其实就是一座或者几座大到变态的超级城市。
咱们就拿旁边的韩国来说，一个首尔都市圈，人口就超过了2600万，是全国人口的45%，经济总量的近一半（47.88%）；
而日本搞到现在也只剩下东京、大阪和名古屋三个经济圈，一个东京就辐射了4300多万人，经济总量超过了1.4万亿美元，几乎都快赶上了西班牙的GDP。
可以说，大国需要超大型的城市做依托，只有超大型的经济体，才能吸引更优秀的人才、搭建更高效的基础设施、承载更多体量的经济活动。只有把资金和人才集中起来，才能解决产业转型以及效率成本问题。
城市化的本质是资本对效率的过度追求。
所以早在2019年，顶层就提出了“都市圈”的概念，各省也在全力打造自己的“一省一城”。
大家不仅玩了命的把产业往一个城市里集中，还频繁卖地，拿出巨大的优惠政策吸引头部企业，最典型的例子就是上海的特斯拉、合肥的蔚来汽车以及郑州的富士康。
这么做的好处肉眼可见，因为产业和人才全部集中一两个城市里，相关配套就能形成一条或者几条完整的产业链，成本和效率优势也被无限放大。
不过，副作用也不能假装看不见。
由于产业过分集中，三四线城市被虹吸，于是出现了乳山、鹤岗这样的躺平小城。资本和人才不断流向几个核心大城市，最终导致房价严重偏离普通人的工资水平。
大家也可以理解为，过去几年的限购政策在一定程度上延缓了小城空心化的进度，大城市的房地产红利溢出，带动了小城市房地产行业的繁荣。
02
一旦全面放开限购，财富只会加速流向几个核心城市。
目前来看，这也只是个时间问题。
因为土地财政撑不下去，地主的家里也没余粮。
咱们就拿2021年来举例，当时全国300个城市的土地出让金总额接近5.62万亿，这还是同比下降了9%。
像北上广深这样的超一线因为有各类企业撑盘，土地财政还不太明显，是少数几个低于50%的城市。
2021年成都、武汉、重庆等城市的卖地收入超过1000亿，杭州南京甚至突破2000亿，个别地区对土地财政的依赖程度甚至超过100%。
二三线都不够看，县一级的地区就更可想而知了。
但即便地卖到了这个份上，中西部地区仍然要靠中央的财政补贴，2021年总共转移支付也超过了8万亿。
但是到了2023年，由于皮带哥以一己之力把全国房价拖下了水，300个城市的土地出让金只有2.87万亿，同比下降15%，几乎就是2021年的一半左右。
而这一年，中央对地方的转移支付只增长了3.6%，达到100625亿人民币。
数据说明，以前因为有发达地区拖底，欠发达地区可以靠转移支付维持正常运营，但现在这个模式已经明显玩不下去了。
楼市库存不解决，产业转型也就无从谈起。
那么接下来必然出现这么一种情况，资金和人才会迅速向大城市聚集，因为这里的资本效率更高，工作机会更多，教育、医疗这样的本地化服务也更完善。
我有一个三线老家里的同学，目前在体制内也算混的小有成就，每次聊起北京的房价和生活成本，这哥们都会表现出对我的无限怜悯。
大城市打工的确不如县城婆罗门活得滋润，但问起希望孩子去哪读大学，他们又会毫不犹豫地选择北上广这样国际大城市。
对于普通人来说，选择城市就是二次投胎，像金融、互联网、新能源这样的高薪行业几乎全部集中在一线和新一线。
这些行业的平均月薪两万至三万，某些大厂的高管年薪上千万，活少风险还小，性价比远超自己开公司当老板。
而三、四线城市的就业机会本来就少，平均月薪估计还不到5000，那些开大G、住豪宅的如果不是县城婆罗门，就只能是干工程的地方大佬。
家里没矿、又没人脉的年轻人，如果想要活得体面就只能跑到大城市里打工，稍微有点资本积累的也会在大城市买房，因为教育和医疗也是和房子强相关，你想让下一代活的没那么累，最简单有效的方式就是在大城市里混个落户本。
问题的核心还是大城市里的房价、生活成本太高，压力太大，如果不是赶上了某类行业的风口很难靠打工把生活过好，即便勉强混到中年也可能被年轻人所代替。
扛不住的还得回县城，回不去的就只能硬挺着。
03
讲到这儿可能有些朋友要对这种趋势表达不满了，因为大城市一旦放开手脚，必然导致地区发展不平衡，那些走不出小城市的人，未来走出去的可能性也更加渺茫，社会的贫富差距只会无限放大。
也可以说，一部分人提前对标了发达国家，剩下的一部分只能无限接近农村化了城市生活。
其实回望过去，国家的长期政策一直在做两边平衡，大城市发展太快，政策就会限制人口和土地，转而去扶植三四线城市；
但几十年搞下来，大部分的三四线除了房地产什么也没发展起来，最后还得把资源还给一线二线。
无论政策怎么调整，结果始终没办法改变。
从90年代的南下打工，到2000年后的互联网创业潮，再到如今的人工智能、新能源，优质产业只会留在大城市，年轻人也只会跟着工作机会走。
按照国家的一般发展规律，当城市化率达到70%以后，圈地运动已经结束，接下来就是城市之间的抢人大战，一线（虹）吸二线，二线吸三线，三线四线已经无人可吸。
所以未来中国会出现几个上亿人的超级都市圈，比如以上海为中心的长三角经济圈，以广州、深圳、香港、澳门为核心的大湾区…
光是这两个片区就要吸引四五亿人。
别说高新产业会全部集中在这些地方，就是劳动密集型产业也会放在它们周围，房价也会以核心城市为顶点，逐渐向外扩散，辐射不到的地区自然沦为鹤岗这样的躺平城市。
所以当年马云说房子会跌到大葱一样的价格，其实只说了一半，后半句大概会是核心城市的房子也会涨到一个普通人难以理解的价格。
因为长期来看，货币这个东西只会不断贬值，能够长期对抗通胀的也只有黄金、加密货币和大城市里的房地产。
咱们还是拿日本这个奇葩来举例。
2023年环东京的新建公寓价格飙升了30%多，而全国平均价格只涨了1.4%，所以也可以理解为，除了东京都市圈里的房子，其他城市基本没涨甚至还在继续往下跌。
全球大部分国家的情况也基本一样，货币贬值，房子会涨，货币升值，房子也还是会涨，经济周期会有波动，但大的趋势没啥改变。
房地产的整体和局部完全就是两个故事，网上各种暴跌、腰斩的段子要么是资金链崩了被迫抵债，要么就是出自“燕郊”这样的城乡结合部地带，像北京二环、上海静安的老破小，虽然价格也有波动，但也不是普通人“努努力就能买得起”的。
因为从绝对数量上看，有钱人仍是一个庞大群体，而一线能投资的城市就那么几个，一旦放开限购，只会加速资金进场，最终导致大家按照财富量级自动匹配居住条件，大城市虹吸小城市只会越来越明显。
整体来看，人口下降对于房地产行业绝对是个大利空。
但如果按照区域发展的情况，年轻人和县城土豪跑到大城市二次投胎又会推高当地的楼市价格，而那些无法吸引外来人口的城市和地区，最终会沦为超级都市圈崛起的牺牲品。
此文完。
