广州买房踩盘之星航、黄埔新城、公园上城

[吧唧R]产业地段对比 老黄埔核心板块西起鱼珠，东至文冲；文冲以东，城市界面明显变差，价格也低一个档次，我们统称泛老黄埔板块。 老黄埔板块本身是第二产业比较多，本地人群购买力偏弱，实际购买力来自5号线和13号线通勤的上班族，核心逻辑是吸收主城区外溢（1小时通勤圈）。 [大笑R]公共交通对比 星航、公园上城这两个盘距离最近的地铁站都在1km以内，在步行舒适的范围内。舒适度非常高，对地铁依赖度高的小伙伴可以重点考虑！ 黄埔新城距离最近的夏园地铁站1.3km，需要小电驴或者接驳车， 夏园所在的5号线东延线、13号线未来建成二期后，5号线夏园站、保盈大道站无需换乘，直达珠江新城CBD和金融城，主城区通勤还是相当方便的。 [斜眼R]教育资源对比 星航的小学目前是没有贴牌或签约引进名校的情况，但按照现在星航尾盘销售状态来看，学校大概率不会再引进名校或者贴牌名校了，注重学校的家长们要慎选了。 黄埔新城虽然都是“九年一贯制+铁一附名校集团管理”，但包含部分回迁房生源，看重教育需求的家长需要考虑考虑。 公园上城楼盘配建了广外附小，属于纯粹生源+名校集团管理，但只限于小学，这两点也是有教育需求家长眼中的香饽饽。 当然，一切准确信息以当年教育局的招生计划为准，毕竟都不是楼盘自身配建的学校。 [吃瓜R]配套资源对比 这三个盘都配套了底商，但板块内商业基础比较薄弱。 星航、黄埔新城、公园上城这几个盘都配套了底商，但是因为都处于新开发的区域，距离市区有一段距离，目前入住的人不是很多，所以距离成熟还有一段时间。 另外，黄埔新城还规划了约100万㎡商业综合体：类型包括但不限于大型商超、电影院、办公楼以及星级酒店，未来这里商业氛围不会差。 [赞R]硬伤缺点对比 噪音方面因人而异，建议实地感受后再做判断；大部分临路窗户都交付隔音玻璃，关上窗户之后能把噪音降到最低。 楼高方面：黄埔新城、公园上城有40+层，属于超高层，不适合恐高人士和家里有老人的家庭，而等电梯确实是个“耐心活”。 层高方面，万科黄埔新城的万科2.8~2.9m的层高经常被诟病，有人打趣说：“打开门就直接碰到了吊顶”，当然净高2.6-2.7是会显得压抑一些，但还不至于碰到吊顶，身高比较高挑的小伙伴需要慎选。 [哭惹R] ①公园上城、星航这两个盘的得房率不如新规后100%的得房高 都是新规出台前的楼盘，属于上一代设计产物，所以得房率上差强人意，但是对于大部分刚需小伙伴来是够住的。 ②万科黄埔新城的万科2.8~2.9m的层高经常被诟病