存量房贷利率下调堵在哪？吃到嘴里的真的很难再吐出来？

虽然央行对于新发放住房贷款的下限已经取消，但是已经购买房产并背负房贷的购买者来说并不能享受到贷款下限取消的优惠。而在高位购买房产的接盘侠们当前正遭受着房价下跌和房贷利率高昂的双重折磨。

目前个人房贷利率基本上都采用浮动利率的形式，也就是LPR加基点的模式。虽然人民银行每月都会公布最新的LPR，但借款人房贷合同中的LPR每年只有在重定价日才能作出调整，且每年只能调整一次。多数借款人的重定价日都在每年1月1日。

更让高位购房者苦恼的是已经背负房贷的购房者仅能通过LPR的下调来减轻房贷利息的负担，而加点却是不能调整的。这些购房者既是房价最高的时候，也是加点最厉害的时候。

2023年虽然政策上鼓励个人与金融机构重新协商确定房贷的加点，但是也有加点下限的限制。通知要求自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。这也就是说那些高位上车的购房者依然还要支付当时最低的加点。

政策之所以如此规定也是有苦衷的，因为银行金融机构当时发放贷款的资金也是借来的，承受着较高的资金成本。一些银行机构为了规避利率风险可能已经锁定了融资成本，融资的利率很有可能也是LPR的基础上进行一定程度的加点。这样银行如果大幅度下调对存量住房贷款的加点，那么其可能面临收不抵支的风险，这也是监管机构为了维护金融稳定作出的不得已的选择。

金融政策关系着整个金融体系的稳定，有实质性进展需要全盘考虑。虽然高位购房者翘首期盼，但是很难获得加点下调的好处。银行的日子也不好过，利率下行，息差缩窄，银行也开始降薪了，终究全社会都要为曾经的房价疯狂买单。