过去十几年，福州致力于打造CBD，正儿八经、有明文规划的，多达7个：五四路CBD、金融街CBD、闽江北CBD、江南CBD、三江口CBD、滨海新城CBD、晋安湖CBD

但毫无疑问，福州似乎还没有一个真正意义上的，足以作为城市形象输出的CBD。

就在前几天，我们关注到福州的第七大中央商务区晋安湖CBD又传来规划变动。晋安湖东侧最好的商务办公地块，有两幅的土地性质悄悄变成了商住地块出让。

这个新晋CBD似乎也正在偏离大家的想象和期待。

客观地说，福州晋安湖一带的资质是很不错的，无论是地段、配套、景观资源，都可圈可点。近年来，建发、中海、保利、首开等一系列国央企在这里都有不错的住宅项目推出，居住氛围日益浓厚。

但，这不应该是晋安湖“CBD”吗？

这很难不让人想起有着“两岸金融集聚区”之称的江南CBD，晋安湖CBD似乎在重蹈覆辙。

曾经，江南CBD一纸规划，打造“一核一轴多区”的整体空间布局，给足了大家想象空间。加上地块自身的江景优势，这里的确是打造福州城市封面级别CBD最好的摇篮之一。

但当江南CBD进入实质性开发建设阶段，我们看到的是商住地块在一块一块地出让，这里已经集结融信、禹洲、世茂、旭辉、金辉、凯佳等多家房企。

而真正能拿出来撑场面的地标、写字楼有吗？并没有。

一阵狂热的欢呼后，静下心来想想，目前的江南CBD似乎也只有“地产化”的趋势。

CBD的概念最早产生于美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，已经成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。

在近年来国内的CBD建设热中，经常被作为资料引用的是美国纽约的曼哈顿，法国的拉德芳斯，日本东京的新宿，还有香港的中环......就是说，世界上只有很少的CBD，而且无一例外都在发达的国家或城市。

但在大福州，有7个。

福州CBD经过一番“野蛮”生长，规划参差不齐，各个区市基本是以自我为中心，无法形成合力，造成了当前福州CBD发展不尽如人意。

一个很简单的衡量指标，这7个CBD甚至无一能够加入中国商务区联盟。中国商务区联盟是由包括北京、上海等在内的12个城市商务区发起成立的国内一流CBD联盟，目前该联盟成员也仅有26位。

所以很现实的问题是，福州的CBD拿到全国，存在感其实很低。福州好像有很多CBD，又好像没有。

除了早期市中心发展相对成熟的五四路，台江沿江商务区，福州CBD的尽头基本是住宅。

而在投资商、开发商、炒房客助攻下，各大CBD的房产价格也迅速膨胀。滨海新城、三江口从立项之初的远郊，转变为房价迈入“2W+”时代的城市新中心；江南CBD目前新房在2.7w左右，迈向3字头只是时间问题；晋安湖CBD的商品房指导价已经到4.5w，比肩市中心。

不断炒高的价格又加速了各大开发商入驻，开发住宅。福州的中央商务区，现在更准确地说法，应该是中央商务住宅区。尤其是三江口CBD和滨海新城CBD，已经成为福州两大新房库存重灾区。

从中原地产出品的福州各板块库存色温图可以看到，这两块地已经红到发黑。其中，三江口板块的广义库存达99.8万㎡，滨海新城更是突破了200万㎡。

从长远的角度看，福州的城市化之路的确需要高端的CBD输出形象，以此提高城市定位。

我们需要给他一点时间，一点包容，相信他潜在的能量。

但我们也需要思考，遍地开花的CBD背后，用什么去支撑？能支撑多久？量化的CBD是否真的适合福州呢？

做商务区不是种地，增加播种面积，就可以收获更多的粮食。一个城市对商务的容纳量是有限的。或许，福州CBD的虚火是时候来一场降温了。

上为正文。