进入21世纪以来，许多国家房地产市场都迎来了上升周期，比如美国，2001年起美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。“次级抵押贷款”指的是收入并不稳定甚至根本没有收入的人，因为信用等级达不到标准的购房者。但2006年，为了抑制住房市场带来的通胀，美国连续几年提高了短期利率和次贷还款利率，导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋也无法卖出高价，坏账持续增加，最终引发了“次贷危机”，也称为“次级房贷危机”。

随着美国金融危机爆发，许多国家都受到了影响，我国也不例外，出现了大批农民工返乡、出口负增长的问题。与此同时，大量购房者转变观望态度，导致楼市迅速遇冷，经济面临硬着陆的风险。在这样的背景下，为了促进经济平稳较快增长2008年11月高层推出了加快建设保障性安居工程、加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设等十项措施，到2010年底约需投资4万亿元。

事实证明，投资的引导和带动作用持续显现，取得了明显成效，不仅对拉动全社会投资和稳定经济发挥了重要作用，同时也为进一步加强“三农”和改善民生夯实了基础。但与此同时，也进一步推动了房地产市场高速发展，公开数据显示：2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%；房价方面，2009年商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%，新房成交价格涨幅首次超过了20%，达24%。

由此可见，过去我国经济能够高速增长，房地产市场的快速发展起到了一定的助推作用。与此同时伴随着经济增长，也带动了房价上涨，房价与经济呈现“相辅相成”的作用。但目前来看，由于房地产市场本身不健康、不协调的发展，已经很大程度上阻碍了经济发展，主要体现在4个方面：1、过高的房价与居民收入不匹配；2、与城市经济发展不协调；3、导致实体经济边缘化，“经济内循环发展受阻”；4、许多城市对土地依赖程度过高。

另一方面，与2008年情况类似，目前我国再次迎来了经济与楼市的双重考验。首先是“输入型通胀”的问题，自美国2020年3月持续放水印钞以来，我国受到了持续性的输入型通胀影响，大宗商品、生活必需品、蔬菜的价格都纷纷经历了上涨周期，中国人民大学国家发展与战略研究院经济学教授王孝松表示：通胀走高会对低收入者有一个更强的杀伤力，富人往往有抵抗通胀的资产，经济能力比较差的群体，工资会被通胀所侵蚀。

此外，根据许多专家学者的观点来看，2022年通胀依旧会持续。沃顿商学院西格尔教授预计，未来2-3年通胀仍会继续，且通胀率将达到20%，大宗商品价格上涨的压力依然很大。中国社会科学院世界经济与政治研究所全球宏观经济研究室主任肖立晟表示：全球高通胀，至少应该会持续到明年一季度。换言之今年我国依旧要面临一定的通胀压力，经济发展将会受到考验。

其次是楼市持续遇冷的问题，自2016年我国持续不断地楼市调控以来，整体房价从过去大涨转变为涨幅不断收缩，进入2021年下半年更是出现了持续性下跌，整体的房价也从过去的“普涨”转变为如今的“普跌”，根据不完全资料统计，目前我国有23座城市发布了“限跌令”，要求新房出售价格不得低于备案价85%或者80%。易居研究院发布的年度报告预测显示，明年房价可能转为下降1%，创本世纪以来最差水平。

也就是说，未来将面临保“楼市”还是保“实体经济”的问题。原因很简单，正如上文提到的一样，如今房地产市场已经影响了经济发展，过高的房价导致百姓买房越来越困难，因此整体的消费能力也会越来越低，百姓购买力降低后，“经济内循环”就难以发展，特别是在输入型通胀的影响下，百姓的消费水平将进一步降低。

与此同时，央媒经济观察报发表了《银保监会谈保障刚需群体信贷需求：银行个人住房贷款中有90%以上为首套房贷款》，文章刊登了国家银保监会的态度：

保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对于首套房购房者予以支持。

目的也很明确，通过降低购房首付比例以及房贷利率，以此来降低刚需群体购房门槛，加快减少楼市住房需求。原因很简单，根据央行公布的统计数据，2020年我国城镇家庭住房拥有率已经超过96%，由此可见无房刚需数量已经很少。

最后则是央企纷纷带头退出房地产市场，在“退房令”重启后，许多非房地产主业的央企，2020年部分已完成涉及房地产相关业务的整改或调整，比如中国五矿、中国石化、中国建筑、招商局、中国联通等，国家电网表示：坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务。中航集团也明确表示：要清理低效房产、退出房地产业务，强化土地使用管理。此外，根据每日经济新闻报道，2021年前三季度，中国人寿减持万科A、招商蛇口；泰康人寿减持保利发展、阳光城；和谐健康减持金融街；君康人寿减持首开股份。

也就是说，对于保楼市还是保实体经济的问题，答案已经很明显了。事实上进入2021年后，过去许多力挺房地产的专家学者如今也改变了观点，比如2020年初独立经济学家马光远直言表示：“房地产是中国支柱产业，100年不会变，嫌臭是因为你没吃过不知道有多香”，但如今马光远在多个公开场合表示：“房住不炒”将成为永久性调控政策，房地产的“黄金时代”已经过去，房子也不再适合投资。

种种迹象表明，如今房地产市场的遇冷也恰好说明当前楼市正在逐渐朝着理性的方向发展，房价泡沫在不断消除。不难发现，最近几年我国对于实体经济发展也越来越重视了，除了要求央企退出房地产领域外，也更加倾重资源在新能源、制造业、高新科技领域，一味保护楼市，只会导致经济发展受阻、金融风险增加，只有保障好实体经济发展，我国经济实力才能更进一步。