结论：

1、如果你能获得的投资收益率=按揭贷款利率，10年和20年是无差别的。

2、如果你能获得投资收益率低于按揭贷款利率，缩短贷款期限更有利。

3、如果你的投资收益率高于按揭贷款利率，延长贷款期限更有利。

4、如果你根本不会投资，手里又没钱，那就贷款期限越长越好，按揭利息跑不赢通货膨胀，换而言之你是赚的。

理解了这个本质，也就很好理解贷款期限是否越长越好这样类似的问题了。

对于大家关心的通胀对于该结论的影响，再补充一些信息:

通胀率一般不直接影响我们这个决策逻辑(贷款利率和投资收益率的大小关系)，而是通过分别影响贷款利率和投资利率来实现对结果一定程度的影响:当通胀上升时，央行基准利率上升，市场利率上升，因此贷款利率和投资利率也往往跟着上涨，对哪个影响更大就不好说了。

但是如果是恶性通胀，比如一年200%的通胀率，那么把贷款、投资、买实物三者就有可比性:如果通胀率高于投资利率和贷款利率，那么囤货是最优的-储备货物的回报率最高。如果:贷款利率<通胀率<投资利率，那么投资是最优，囤货其次，还贷款是最差的，贷款后去买货或投资都是合适的。所以我们教科书有一个结论就是恶性通胀时期债权人吃亏，债务人占便宜。

当然需要注意的是，一般情况下我们的贷款利率投资利率都是要高于通胀水平的，所以一般不需要考虑通胀水平。且在许多情况下囤货的可行性是要打折扣的，许多东西没办法长期储存。