听我一句劝，年轻人别买公寓，尤其是商住两用的那种。

别被那些精装修、拎包入住、不限购不限贷、低首付低总价买一层送一层的营销套路给诱惑了。天下没有白吃的午餐，无非就是先结账还是后结账的区别。我给你列出公寓的九大问题，然后再告诉你怎么鉴别。

你觉得这个菜好，是因为你还没有看到消费后的账单，公寓的九大问题我给你列出来，然后我再告诉你怎么鉴别。

第一，控制率高，简单来说就是没人要，没人要才需要化妆成住宅卖给你，你知不知道连深圳这种以创业为名的城市，公寓的空置率都很高，更不要说其他城市。

第二，居住密度高。一期六户，一期八户，甚至一期十几户，早晚高峰期等电梯要等很久不说，而且鱼龙混杂，什么人都有。孩子上学要先经过一个足疗店，一个养生馆，这种居住氛围可想而知是多么混乱。

第三，居住环境差。复式当然好，但是复式是有前提的那就是层高啊。很多公寓为什么肯买一送一，就因为层高不够啊。原本就一层，硬生生隔为两层，一共就4.5米，减去隔板的厚度，楼上只有2米了。你要是装个挂机能给你吹出柜机的感觉。很多公寓都是没有燃气的，做饭要有电磁炉，而且通风很差，家里会长期弥漫一种难以描述的味道，隔音效果也不行。因为楼层结构和住宅也是不一样的，你买的时候不知道住几个月，慢慢就知道了。

第四，采光问题。公寓不是住宅，它不需要遵照住宅的日照要求的，这个事情是很多很多人不知道的，买了之后才说，哎，怎么没有阳光啊？不好意思，你买的时候也没问，想打官司随便。

第五，小区老化问题，我们就不说普通公寓了，我们说当年顶级的6万5一平的北京某公寓里面的豪宅，北漂人心中的梦想。结果呢，墙上是广告，电梯经常坏，车库里面垃圾成堆，物业说没规划，垃圾房以后会尽量日清。

第六，杠杆问题。买房的重点是杠杆，住宅的首付是30%，意味着你可以用更少的钱来撬动杠杆，买到更大的房子，借用未来的力量锁定房价，享受城市发展的红利，减少通胀对财富的稀释。但是公寓就很难，首付50%，价值大打折扣啊。

第七，不能落户，没有学区。有人说销售说可以呀，不要相信口头承诺，你看他敢不敢写进合同里，不敢写的都别信。你现在是一个无拘无束的年轻人，你也可以找到无拘无束的另一半，可你总得结婚吧，总得有孩子嘛，你孩子落户怎么办？你孩子上学怎么办？

第八，前景堪忧，很多大城市对公寓进行了严格的限制，比如北京只有公司的身份可以买，可什么样的公司出于什么样的目的，他才会接受你的二手公寓呢？人家新房都多了，卖不完了，你说着急用钱，不好意思，等着吧。同样的地段，同样的价格，公寓的升值空间远远不如住宅。比如北京三环一墙之隔的京澳国际和玉兰园，一个是11年的公寓，一个是97年的住宅，当年都有3万，今天呢，住宅8万，公寓4万，你说这不也没亏吗？哎，别着急，你还没卖呢，就算你公寓涨了，卖的时候税费也几乎能把你的涨幅给冲抵掉。

公寓的坑如此之大，买之前的贷款，买之后的居住，卖房时的税费，几乎每一步都是坑，你说要怎么分辨公寓和住宅？你记住一点就行，只看产权证，从上往下找，找到规划用途一栏，只要是商业办公、商业用地、综合用地、公寓式酒店的一律不要碰，只要规划用途不是住宅的，一律不要碰。