2024年以来，各地为了救市纷纷祭出了历史级的救市大招。这些大招包括但不限于传统大招：降首付、降利率、提高公积金；创新大招：共有产权房、先住后买（试住期可长达一年）、以旧换新等。

然而，安徽省芜湖市发布的一则楼市新政，路子简直“野”到家。

01

芜湖探索卖房新方式：

开发商与购房人共持产权

6月7日，安徽省芜湖市发布《关于优化芜湖市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，重磅推出13条房地产市场优化发展政策，涉及人才安居、购房补贴、二手住房交易、公积金贷款、以旧换新、房贷利率、保障性住房等方面。

其中，有一条很有意思——

探索购买部分产权。鼓励房地产开发企业探索购买部分产权的销售方式，通过合同约定，购房人可以先购买房屋部分产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，购房人可租赁使用，购房人购买剩余产权时已支付的租金可抵扣购房款。

打个比方，一套房子总价100万，我先交它30万，那就先持有这套房子30%的产权，剩下的70%产权还在开发商手上。

这个时候，我可以跟开发商租这套房，哪天我手头宽裕了再把剩下那70%产权买回来。

租赁期间，租金总共缴了25万，那付尾款时，只需要缴清剩下的45万就可以了。

人性不人性？！惊喜不惊喜？！

政策的对象显然是面向穷人的，以前，这些人付不起两成的首付，现在好了，有多少钱算多少钱，都可以先购房屋的部分产权。

然后再以租赁的方式住在自己购买的房子里，这些租金可不是白给开发商的，将来你购买剩下部分的产权时，之前的租金可以充当购房款。

等于说是，不管你现在有多少钱，都可以提前住进自己的房子里，不用再给房东交租金了。

这种“半租半卖”的形式跟直接租房有着根本的区别，租房东的房子，每年的租金有去无回，相当于给房东打工；而租开发商的房子，租金还能充当购房款。

对于那些没钱买房的穷人来说，这真是“天大的利好”，因为没有人愿意一辈子租在别人的房子里。

这条政策如果推广开来，估计会大大冲击当地的租房市场。

02

奇招行得通吗？

笔者认为，这种想法是好的，但在实践中很难施行。

实际上，这种开发商与购房人共持产权的行为，类似之前的“共有产权”模式，最早就在云南出现过。

2022年8月1日，大理州发布的《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》也有“共有产权”相关内容，成为当时媒体和公众关注的焦点。

大理州的《通知》提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。

大理州2022年《通知》的有效期为一年，期间没有县市实施“共有产权”的相关政策，而在2024年最新发布的《大理白族自治州人民政府关于进一步促进房地产业平稳健康发展的实施意见（试行）》中没有对“共有产权”的措施进行保留。

显然，云南城市探索国企与购房人共有产权过程产生了不少问题，与民营企业共有住房产权的问题会更多。

值得注意的是，共有产权房和保障房不同的一点是，到了一定年限，它是允许上市交易的。而保障性住房不得上市交易，对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。

也是因为这一点，该政策也引发了不少争议和担忧。

首先，这种共有产权的模式虽然降低了购房门槛，但也可能带来未知的杠杆风险。毕竟，与开发商共有产权意味着购房者需要承担一定的风险，一旦开发商出现资不抵债或暴雷的情况，购房者的利益将受到严重影响。

其次，开发商是否愿意接手这种销售模式也是一个未知数。毕竟，这种方式可能会增加开发商的资金压力和运营风险。

不过，芜湖市房地产市场监管科相关工作人员表示，探索购买部分产权模式现在只是芜湖市提出来一个下一步研究的方向，尚处于探索阶段，详细的实施细则尚未出台。

03

奇招频出，

为什么一定要救楼市？

从2023年至今，国家及地方针对房地产行业陆续发布利好政策，包括上海、广州、深圳在内的一线城市均已出台大力度的楼市支持性政策。

救市，已经不新鲜，但新鲜的是各种奇思妙想。

比如，多个城市将救市政策与鼓励生育绑定在一起，只要娃娃多，就能破限购。再比如，有的城市规定，租出去的房子就不占用购房名额。有的城市还规定，购入满五年的房子，可以不占用名额......总的来说，除了北上广深之外，如今几乎所有重点城市都在努力救市。

那么，为什么要对房地产频频救市？究其原因，除了房地产，现阶段其他行业都扛不起稳定经济的大旗。

众所周知，发展高科技是必然，可是高科技产业竞争激烈，更新换代快，资本投入大，经营风险大，没有哪一家高科技公司敢说自己能够存在5年，没有哪一个新兴产业敢说自己能够存在10年。

人人都说要大力发展制造业，可是传统制造业普遍需求饱和，产能过剩，企业和企业之间不得不大打价格战。

普通人大都不喜欢房地产，可是房地产在每个国家都是支柱行业，占到GDP的5%-10%，其中中国老百姓60%的资产是房地产。而且中国的房地产行业是半金融行业，大量的按揭贷款，如果崩盘，银行的坏账就不会是2%-3%，产生了系统性风险。此外，房地产还和大量的供应链工业企业强关联，带动几十个上下游供应链。

因此，房地产不能继续下跌，救市是一定的。但当这些救市措施全用上，楼市回暖还未达预期的城市或者区域，便上演奇招频出。

只不过，无论手段怎么变，归根到底始终都是围绕着“增加购房资格、降低购房门槛”进行而已。