五月份，楼市新政霸榜热搜。

就在上海发布楼市新政之后的24小时，广州和深圳也开始跟进。三个一线城市都下调了首付比例。目前，北京也正在酝酿楼市新政。

重磅楼市政策密集发布，会达到预期效果吗？

从楼市新政看，降低首付比例正成为趋势。2016年，广州首套房子的首付比例为30%，到了2024年，广州首套房子的首付降低至15%，少了一半。假设500万的房子，首付就可以少75万。

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广深新楼市政策，除了降低首付看点之外，利率下调也成为看点之一。广州取消了房贷利率下降，也就是说，在广州买房，利率的调整更加灵活，买房者可以拥有一个更加划算的利率。

目前深圳和上海的利率保持一直，都调整为LPR-45BP。但广州已经跟随517政策，取消了利率下降，未来其他一线城市取消利率下限也有不少可能性。

看看周边国家，比如日本。日本房子的首付比例低至10%，对于个别情况，还能实现0首付买房子，买房条件非常宽松。日本利率长期维持在1%以下水平，低利率对买房者来说也具有吸引力。

目前我国的利率水平正在不断下跌，2023年，存款利率实现3连降，三年期存款基准利率已经降低至1.95%。

一个低首付比例和低利率的时代即将到来。

至于限购方面。深圳，本市户籍买房没有落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。非本市户籍居民需要购买3年社保，非限购区域，需要购买1年社保。

而广州，非本市户籍，只需要购买6个月社保就可以买房。在所有一线城市中，广州的购房条件最为宽松。

频繁出台新政就是为了破现在楼市僵局，让楼市活起来，尽快去库存。未来新房市场必然会减少供应，更多为量入为出。

2023年上半年，广东房地产开发投资同比下降7.4%。其中，商品住宅投资下降5.9%。珠三角核心区完成房地产开发投资下降6.6%。

羊城晚报记者采访某大厦相关负责人，称新政策出台后，已经有多个客户在夜间八点多下定，希望尽早锁定房源。

买房的人只会静悄悄地卖，但不买房的人总喜欢在网上很大声发表意见。

新政不可能让所有人满意，主要看政策是否能真正打到目标客户的痛点。此次新政明显是为刚需人群准备的，就比如深圳，针对限购区域，依然有交足三年社保才能购房的要求，并没有完全放开限制。

很多人疑惑，到底什么算刚需呢？很多刚需房都是为结婚准备。结婚生子之后，家庭成员变多，生活空间变小，很多人对拥有一套自己的房子的欲望会越来越强烈。

统计局数据显示，2019年结婚等级数为927.33万对，到了2022年减少到683.50万对。在连续多年下降之后，2023年回升到768万对。

虽然结婚人数呈现减少趋势，但总有人要结婚对不对？到了2023年不还有768万对人结婚吗？在这些新婚人群中，在结婚前，大部分人要准备买房。

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笔者采访了身边多位在20来岁就买房的朋友，普遍的说法都是父母要求买房，给出的理由是，不买房以后谁嫁给你呢？于是，就糊里糊涂上车买房，父母提供一大部分首期，自己每月还贷款。

从结婚数据，从我国的传统婚姻文化看，房子对一部分人来说依然是刚需，刚需仍然存在。

在一线城市，首次买房，很多人考虑的都是“老破小”，毕竟财力有有限，如果能降低首付比例，甚至取消利率下限，对他们来说，确实有不少诱惑力。

结合近期的以旧换新政策看，有这样一条置换逻辑，刚需人群上车买老破小，市区内老破小房东置换新房。

如果这条逻辑走通，新政策可以明显提振市场，加快一二手房子流通，缓解房地产商资金压力。

新政可以去掉一部分库存，但真正根治房地产的顽疾，需要调整模式。新加坡的房地产模式被认为具有参考价值。

新加坡是一个小国家，面积只有深圳的三分之一，截至到2022年，人口有564万。2021年的新加坡人口密度为7691.9人/平方公里。2022年，我国广州的人口密度为2588.1人/平方公里，深圳为8888.7人/平方公里。

比较看，新加坡和深圳的人口密度相当，土地少，人口多，住房紧张。如果房子价格只由市场定价，很多新加坡人可能没房住。

为了解决住房短缺问题，新加坡推出了政府组屋项目。新加坡有80%的人住在政府组屋，一般家庭工作四年就能买得起这种房子。

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很多人问，组屋价格为什么这么便宜？

第一，新加坡有强制性公积金制度，它有充足的资金去建设廉价组屋，同时也能提供优惠的贷款和补助给居民买房。

第二，新加坡拥有国有为主的土地制度，这意味新加坡政府对土地的使用拥有绝对的话语权。为了保证组屋量足且价廉，它能以低价将土地使用权转让给建屋发展局。

另外，它还有交易保有并重的税收制度，以累进制和差别化税率抑制投机，避免组屋价格过快上涨。

是不是所有国家都能采用这种模式呢？NO！很多国家的财政根本支撑不了这种房地产模式。

该模式需要很多钱！钱！钱！数据显示，2021/2022财年，新加坡建屋发展局的赤字高达46.8亿新加坡元（人民币257.47亿元），约相当于当年GDP的0.7%。

不过，虽然增加了赤字金额，但却真正实现了“居者有其屋”，提高了新加坡人的幸福感。

除了廉价组屋，新加坡也有其他类型的房子，比如私人公寓。这类公寓面向高收入人群，价格是组屋的四至五倍。这类房子居住环境舒适，也有投资价值。

新加坡有高端房，也有保障房，它们各自再自己的体系里面完美流通运转。一个弹丸之国，土地寸土寸金，却没有一个房奴，这简直就是一个奇迹。

出台新政，让有刚需的人尽快上车，楼市才能活起来。一旦去库存成功，再真正落实保障房。房地产才能迎来一个崭新的开始。