过去五十年，全球各国经历了多次房地产泡沫和崩溃的周期。

从英国到日本、从爱尔兰到俄罗斯、从美国到中国，无论是发达国家还是新兴市场，无一幸免于这种周期性的经济现象。那么，这五十年中，各国房地产浪潮有何异同？又预示着怎样的未来呢？

自 1970 年起，本土无战乱的国家的房地产均出现了从增长到衰退到回复的多轮次波动；似乎可以从这些案例中窥窃到一定的规律。

1970-1978年间的这波房地产浪潮在石油危机的冲击下出现了长期下跌。典型以日本、英国为例，在这一时起，房地产价格较从起步到1973年的峰值，增幅达到60%以上。日本和英国在1974年的能源供给中，分别有71%和52%来自原油，石油危机这使得两国经济严重受到石油危机的影响，导致房价大幅下跌至1978年下跌较峰值约降幅30%。

1978-2009年，这波房地产浪潮以扩展性货币政策为主，如日本的房价在这期间增长了80.68%。然而，这也导致了房价泡沫的形成，最终在1991年政府实施紧缩性货币政策后破裂，一直持续崩溃到2009年底部。

1994年至2007年爱尔兰的房价上涨最为显著，2007年房价达到了顶峰，实际价格是 1994 年的 3 倍。之后开始下跌通道，直到 2013 年趋于稳定，房价跌至 1994 年的 1.65 倍，较高峰期已经下跌超30%。次贷危机后，此前房价增长超100%的各国房价普遍出现大幅度下跌，比如，西班牙、丹麦的欧洲国家在这一阶段的房价都下跌了超过30%。捅破次贷泡泡的美国，虽然下跌周期从2007年至2012年接近5年，但美国是少数房价从高点回落不到30%的国家。

从 2009 年开始各个国家逐步走出次贷危机影响，多数国家又陆续迎来了新一轮的房地产热潮。在这一阶段，许多国家的房价都经历了快速的上涨，但随后疫情等不确定时间发生后出现了下跌的趋势，如德国、丹麦和波兰。尽管如此，仍有部分国家仍在持续的上涨中，俄罗斯便是其中之一。

尽管各国的房地产周期触发因素不同，但大多数国家的房地产浪潮上涨和下跌都有一定的周期规律，整体趋势却是相似的波动。这种对称性反映了房地产市场的内在规律和受宏观经济环境的影响。尝试总结以下几点规律特点：

房地产增值的普遍趋势是存在的，房地产出现大幅度崩溃的国家，多数因为本土发生战争或大规模动荡。

在多数稳定的国家中，房地产出现持续上涨的时间超过下跌周期，持续下跌周期多数在6年左右。当然反例日本“消失的二十年”，存在其他影响因素。

从房价跌幅来看，多数国家从高点回落跌幅在20%~40%区间，以上的案例多数都集中在30%左右的跌幅；即便日本“消失的二十年”，房价跌幅也只有40%左右。

各国房地产在GDP的占比，也有着一定趋势规律；房地产在GDP占比都有着上升过程转为下降，日美近些年房地产在GDP比重持续下降，中国则是刚刚出现较为明显的拐点转为下行。

由于这是基于宏观数据分析，并不能解释城市甚至楼盘价格的涨跌趋势，但对我们也是有着借鉴意义。房地产的拐点基本确认，GDP层面房地产的影响比重将逐步降低，波动层面房地产价格下行至底部仍需要时间；但对于房地产的不动产属性而言，长周期的趋势上升是确定的，只是增幅有限。