13万每平米!首开卖了10个亿!就凭「珠江新城」这四个字?

城市争 2024-03-26 05:42:09

今天看到一则新闻,珠城东的网红盘——保利华创·都荟天珺,正式开盘了。

价格区间为9-14万元/m²,均价约11万,260平大户型大约13万元/m²,部分超靓户型还冲到了14万元/m²。据说,项目开盘后今晚要普涨3%。

以一套3000万的大户型为例,涨价3%,就要多掏90万,喜提一台BBA绰绰有余。据说现场有买家一口气买了两套260/m²的户型,壕客不少,非常火爆。

从价格来看,相比珠江新城那些15万+的二手房,这个价格不算太贵,但相比眼下普遍打折的新房市场,敢于逆势涨价,着实是个“显眼包”。

但这个价格,市场还是很买账的,编辑打听到,项目首开卖了50套、总价10个亿!

这个业绩在当下的新房市场,着实猛得一匹!

01

在广州,珠江新城是一种生态位

很多人问我,大家都在降,为啥这个项目可以独善其身?难道就凭珠江新城四个字?

我的回答是:还真就是这四个字!

如果把楼盘比作人,地段就好比一个楼盘的的原生家庭,决定了它一出生是坐宝马还是踩单车,这是起跑线的结构性差距。

珠江新城在广州人的心目中,到底是一个怎样的存在?

在电视剧《上海滩》中,丁力满怀憧憬地对许文强说:“文哥,我的理想就是有一天把家从闸北搬到霞飞路或静安寺……”。

当发哥向丁力说了一个地名“霞飞路5号”时,丁力原本暗淡的双眼顿时放光,脱口而出:“有钱人的地方”

隔着屏幕,我们都能感受到丁力眼中的光,以及霞飞路在上海人心目中的生态位。

在今天的广州,如果要找一个霞飞路这样的地方,那只能是珠江新城了。

我敢说,如果一个广州人在珠江新城有房,那么他一定会在见面3分钟内想办法让你知道:他在珠江新城有房。

这大抵已成为广州人心领神会的一个社交默契:珠江新城代表着某种顶级的生态位。

02

广州遍地造城,珠江新城会被取代吗?

当然,现在经常有人问我,广州现在到处都在造CBD,珠江新城会否被取代?

我觉得,人类的力量是很有限的,很多东西不是你想造就能造出来的,更多时候只是顺势而为、恰好做对了事情。若没有那个天时、地利、人和共同作用出来的“势”,再努力也是蛮干。

所以,我从不认为珠江新城是“造”出来的,它诞生于全球化最美好的时代,是中国加入WTO之后,广州为了解决跨国公司进驻华南的需求而建设。

在此意义上,珠江新城更像是全球化在特定时期送给广州的礼物,脱离了这个时代背景,再造一个珠城几无可能。

仅举一例,珠江新城已经汇聚约118栋写字楼,如此大规模的写字楼集中建设,需要在短时间内汇聚几千亿的投资,这几乎是一个不可能完成的任务。为了筹集资金,当时政府把全城其他板块的商业用地供应全部暂停,集中所有资金去搞珠江新城。

这种集全市之力搞一个板块的共识、决心和执行力,自珠城之后,就没有过。

当然,现在也有一些商务区,看着也有一堆楼挤在一起,但它们的招商情况、租金水平、产业圈层,又有几个能是珠江新城的对手?

CBD绝不仅仅是一堆楼房拼凑在一起,更多的体现为它在城市经济活动中的领导力和统治力,这种无形资产和精神力量才是CBD的核心能力。

你看纽约、伦敦建城都几百年了,不知道打造过多少新的商务区,但它们的第一CBD始终还是曼哈顿和金融城,这个地位从来没有动摇过。

我忘了是哪个哲人讲过一句话,要多少年的习惯,才能形成一丁点的传统,要多少年的传统,才能形成一丁点文化。

所以,文化本身是一种集体的习惯、一种集体的无意识。

一个东西一旦内化成“文化”、凝固为“集体无意识”,就很难被撼动了,正所谓“江山易改、本性难移”嘛。

正如曼哈顿已经深度融入纽约的文化中,在今天的广州,珠江新城也内化广州人生活中一种根深蒂固的文化。

03

珠江新城的“独立行情”

正因为这种无可替代的稀缺性和领导力,让珠江新城的楼市日渐呈现出一种“独立行情”。

什么叫独立行情?就是不管大市场好不好,它都能一定的波动范围内独善其身,坚守自己的定价逻辑。

这就好比香港的半山豪宅、上海浦西的老洋楼那样,是一个完全圈层化的独立市场,无论大环境如何变化,始终宠辱不惊。

例如,过去两年,广州很多地方的房价都跌回了五年前,但珠江新城是个例外,虽然价格也会有一些起伏和波动,但总的来看,相比五年前,已经稳稳地上了一个台阶。

当然,任何一个市场都不可能是均衡的,即使是珠江新城,内部也是高度分化的。“独立行情”的红利更多的还是被汇悦台、凯旋新世界这些高品质豪宅享受到了,那些品质不佳的楼盘,涨幅其实很一般。

所以,从资产配置的角度来看,好地段+好产品,两手都要抓、两手都要硬。这个原则即使在珠江新城,也要严格遵守。

在此意义上,保利华创·都荟天珺的热卖,也就不难理解了。

从地段来看,这个项目位于珠城东的马场地块旁,仅一街之隔。而马场地块,众所周知,未来要搞一个高档商业SKP——这个项目在今年天河区的高质量发展大会上,已明确点名。

图中员村一横路地块为保利华创·都荟天珺

业内人士都知道SKP在重奢商业的号召力,去年北京SKP一个商场的销售额就高达265亿元,连续十多年蝉联“中国店王”。

有这样的超级项目进驻,马场地块就是未来5到10年珠江新城显著的增量,珠江新城的故事还将继续占领媒体的头条。

以前大家谈到珠江新城的时候,很多人都觉得它的发展已经饱和,缺少增量,现在增量来了,而且就在都荟天珺的旁边,这样的项目想不吸引眼球都难。

至于产品力,保利这次也是卯足了劲,毕竟地价已经高达5.7万元/m²,保利没有退路,只能往精奢豪宅的方向卷。毕竟,有钱人的眼光是非常挑剔的,产品方面容不得半点马虎。

我听说,项目架空层就高达20米,首层视野相当于一般楼房的6到7楼,这要减少多少可售面积,才能做出这种效果?

项目效果图(具体以实际交付为准)

至于外立面,必须要做到“鹤立鸡群”的效果,项目用了造价很高的铝板配玻璃幕墙,而且每个户型的转角都设计成270°飘窗,采用了大面积的弧形玻璃。

现在很多豪宅也能做出270度环幕窗户,但像都荟萃天珺这样做到270度弧形环幕窗户的,算是卷出了新高度。

除此之外,项目还打造了酒店式的落客区、阳光车库,容积率也低至3.4。

项目效果图(具体以实际交付为准)

而且起步都是四房,总共只有166套,稀缺程度正合豪宅卖家的心。

要知道,在珠江新城的二手楼盘中挑一套正宗的四房(次新房),一般都要3000多万起,但在都荟天珺,最低1500万左右就能买到四房单位。

可见,无论是品质感还是得房率、性价比,面对珠江新城80%的二手盘,这个项目都称得上:降维打击。

再来看单价,以下是都荟天珺和珠江新城部分二手盘的价格比较

这个表格还没有列举汇悦台、广粤尊府、柏悦府等顶豪,只选取了珠江新城相对普通的二手楼盘,均价基本都在11万元/m²以上。

所以,相比珠江新城众多二手楼盘,都荟天珺均价11万,确实不算贵。

04

有钱人对品质敏感,对价格不敏感

写到这里,我想起消费心理学的一个观点,那就是:

有钱人对品质敏感、对圈层敏感,对价格不敏感。

举个例子,汇悦台每平米可以卖到30万,但它隔壁的小区,只卖到10万一平米,一街之隔,居然有三倍的价差,这说明什么?

在珠江新城这样的地方,你尽管把产品做好、圈层做好,有钱人对价格的接受度可以很高,只要真正入了富人的法眼,价格方面几乎没有天花板。

香港半山的房子,可以卖到一两百万一平,和普通住宅相比,最多可以拉到10倍的价差。

但把话说回来,如果你的产品不行、圈层不行,那在富人圈,是要一票否决的。

所以,在有钱人扎堆的地方,涨价不是很大的问题,问题是产品要好、圈层要好,这个才是关键。

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