原创 小狮子 魔都房房房

不久前，江苏和安徽等地区出台了鼓励农民放弃宅基地进城购房的补贴政策。

看来楼市新政刺激已经不够，得从农村宅基地入手了。

是不是有种“韭菜割完开始挖根”既视感。

当然，上海目前还没有这样的相关操作，不过上海关于征收集体土地的补偿倒是划分明确。

上海这几年，城市更新和旧改忙得如火如荼。

最近市区不少区域动迁评估出来了，从每平米5万多到7万多不等。

这几年上海原拆原建的开始多起来，但是原拆原建没那么容易，

而且房价上涨、拆迁制度补丁越来越完善，拆迁“暴富”的搞头就更别想了。

1 拆拆拆、改改改

根据计划，今年上海将继续完成12万㎡的零星旧改、31万㎡不成套旧住房改造，并启动10个“城中村”改造项目。

到2025年前，上海将全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋的改造，基本完成小梁薄板房屋的改造。

时间紧，任务重，所以今年上海16区的拆迁补偿计划支出预算达1148.04亿元。

市区里，杨浦、虹口、黄浦、徐汇、静安旧改项目不少，尤其是静安特别多。

上海这几年除了重点拆“两旧一村”，还有“城中村”改造。

前不久，上海市区部分动迁项目评估价出炉，

当然，动迁最终的拆迁赔偿款还得加上项目价格补贴、套型面积补贴，以及其他七七八八的补贴。

比如黄浦区166、167和168街坊（一期）一套约46.97㎡的房子，评估单价为75243元/平。

通过一系列早签约奖励早搬迁奖励、签约率奖励、搬迁费、室内装修补偿、临时安置补偿、均衡实物补贴等费用，

最终到手约649万左右，折合单价每平米约13.82万。

此外还有搬迁奖励和每日利息补贴，总计到手约700万左右。

只是700万，还想住在原来的片区，新房是不可能了，只有小面积的二手老房子可以简单挑一挑。

想买新房的话，这些货币补偿预算也只能到外环外了。

以现在的拆迁补偿机制，以及房价历经暴涨后，暴富没什么可能了。

2 拆迁暴富别想了

上海拆迁从90年代正式启动。

从1995年，上海每3个住上新房的上海人就有1人是动迁户的拆迁热潮，

到2022年上海全面完成中心城区成片旧改任务。

反正这三十多年来，上海拆迁工作没有停过，

不过大拆大改基本停在2008、2009年之前。

而且上海的拆迁补偿政策也进行了几个阶段的调整。

第一阶段，从1991年一直持续到2001年，拆迁补偿的标准是以户内人头数为标准之一来计算的。

到2000年底，上海顺利完成了“365万平米危棚简屋"改造工程，同时拆除了其他旧里1800多万平方米。

第二阶段，从2001年到2006年，数人头阶段基本结束，上海动迁进入第二阶段数砖头模式，也就是只参考被拆迁房屋的面积来计算补偿标准。

第三阶段，2006年到2011年，这一阶段进入了数砖头+数人头模式。

这个阶段，上海动迁政策再一次加入户口因素。

第四阶段，从2011年开始，拆迁变成了历史，正式开启征收工作，还把征收主体从之前的开发商变成了政府，同时确定了数砖头+托底保障的安置政策。

到2017年，上海市再次完善了房屋征收补偿机制，今后房屋征收安置房源将按1:1配比，或者选择货币安置。

在房价上涨的那几年时间里，上海确实有一批人靠拆迁达到暴富。

比如，2009年虹口区周家嘴动迁补偿政策，一户3+2结构的家庭，

如果选择赔偿房子，可以拿到区外一套100平三室一厅+一套80平两室一厅，或者拿到一套区内60平两室一厅+区外80平两室一厅。

如果选择货币赔偿，一个户口差不多能赔25-30万，一个5口之家可以获得125-150万，

当时虹口区内的房价大概是1.1万/㎡，5口之家拆迁赔偿可以在市区买一套110㎡左右的房子。

虽然现在上海二手下跌，但是相较于当时的房价，现今虹口7.5万/㎡的二手均价，15年时间，房价翻了有7倍。

当时如果货币补偿，买了同区100多万的房子，现在能值七八百万。

但补偿机制越来越完善后，拆迁暴富更别想了。

比如黄浦区老西门的拆迁户21平老房子，即使挂9个户口如果选择货币补偿只能拿到400万，人均也只有40几万。

而且房价水涨船高后，这些货币补偿只能选择远郊且面积不是很大的新房。

3 原拆原建开始变多

上海有不少建于上世纪五六十年代的工人新村，时间再长下去甚至可能没法住人。

所以上海这几年老小区从扩建到精细化改造不断摸索。

近年上海又探索出一种新的策略，叫：拆落地。

意思是在旧址上拆除原有房屋，然后原地重建新房屋，通俗易懂来说就是原拆原建。

这两年杨浦、黄浦、静安、徐汇、虹口等拆除重建的老小区项目不少，涉及的居民户数近万户之多。

在上海2021年最新印发的《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》中就明确提出，

在十四五期间，上海将会全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造。

所以这几年，上海原拆原建的老旧小区越来越多。

上海的二手成交里，老破小一直是顶梁柱，尤其是现在老破小跌出新低后，买老破小的人更多了，有一部分想博个原拆原建。

但是上海原拆原建的条件很苛刻，并没那么简单。

综合上海已经原拆原建的小区，想要被原拆原建，房子本身必须满足的几个条件：

首先肯定是房子得老，（比如彭浦一村，被拆迁时房龄已经接近70年，而当地其他小区即使居住条件同样很差，但却没有获得拆迁机会。）

其次得是公房，（彭浦村，蕃瓜弄等，这种房子个人一般只有使用权，因此其产权理论上仍然属于单位或政府，在房龄到期后也由政府负责出钱重建。）

第三点得是不成套的危房，（几个小区原拆原建都存在房屋不成套的问题，且建筑结构已经非常不稳定，几乎不能住人。）

再根据上海市政府“两村一旧”的推进进度计划：

•到2025年，中心城区零星二级旧里以下房屋改造全面完成，小梁薄板房屋改造基本完成；

•到2027年，小梁薄板房屋改造、中心城区周边“城中村”改造项目全面完成；

•到2032年，不成套职工住宅改造、“城中村”改造项目全面完成。

其中，“中心城区”是关键点之一，也就是说，原拆原建除了要满足房子老旧、公房等条件外，在空间上还要满足中心城区这个条件。

总的来看，

上海大拆大建的时代已经过去，“市区零星旧改、原拆原建，城中村改造”是目前城市更新的三大主旋律。

不少工人新村和老公房上世纪50、60年代开建，这么多年过去，住房安全隐患增加，

所以，原拆原建模式开始，上海市区最早的原拆原建项目可以追溯到彭浦新村旧住房改造。

以前上海旧房拆迁，那可真是“天降富贵”，有人彻底告别了在棚户区蜗居的生活，也有人通过拆迁一夜暴富。

不过原拆原建模式探索下，上海老旧小区原拆原建落项目增多，拆迁户一夜暴富更没戏了。

而且上海关于房屋征收补偿机制，不断更新完善，主要是历经房价暴涨后，给到的货币补偿和同板块房价比实在是杯水车薪。

说白了不管哪种形式旧改，最重要的还得是兜里鼓囊，但是现在，哪还有那么多预算呢。

不过旧改、原拆原建后，老百姓的居住条件改善是肉眼可见的，至于暴富，梦里什么都有。