碧桂园倒下后，龙湖成为大家关注的焦点，担心龙湖会成为下一个暴雷的民营房地产企业。

2022年龙湖董事长吴亚军卸任，称是身体疾病原因。但是在外界看来，董事长的辞任时点还是难免让人遐想，消息公布后人心惶惶，龙湖开盘后股价一度下跌超过40%。

房地产周期调整以来，龙湖的股价从2021年初高点50多块跌到10块，下跌80%多，龙湖市值从3000多亿下滑到600多亿。

图1 龙湖股价

2022年龙湖实现权益销售额1,267亿元，同比下滑37.6%，权益销售面积749.3万平方米，同比下滑38%。龙湖的销售主要由二线城市贡献，区域分散，2022年销售金额中，超过85%来自二线城市，约9%来自一线城市。

2023年1-10月，龙湖实现权益销售额1,005.7亿元，累计同比-9.4%，2-5月同比连续正增长，但6月后增速转负，10月单月同比跌幅约40.5%。

龙湖2017年以前布局谨慎，较少开疆拓土，但在2018-2021年间转变风格，扩大了城市布局范围，其中2021年达到近年拿地金额高峰。

2018-2021年新进入的城市共38座，由二线城市与三四线城市构成，龙湖扩张时进行了城市下沉。按拿地面积算，在这38个城市的布局占2018-2022年期间龙湖拿地面积的32%。

龙湖新进入城市销售去化不佳，外拓并下沉的城市在行业下行期销售压力较大，成为龙湖的“包袱”。

表1龙湖新进入城市

随着房地产销售结转下滑，龙湖的物业收入稳步增长，2022年龙湖物业收入为68亿，但其物业受限账面价值增长较快，占比49%。

龙湖在商业板块的布局上以川渝为主，其余均为一二线城市，运营情况较平稳，龙湖的物业普遍选择新兴商圈或区域商圈之间，如一线城市京沪选择近郊，二线城市杭州选择萧山、滨江等地。

2024年龙湖将迎来到期高峰，全年到期163.31亿元，其中2024上半年将有72亿元债券到期，若房屋销售去化不佳，龙湖偿付债务的压力仍然较大。