房子，现在到底该买还是该卖？

这个问题，是各种超预期大招放出来到现在，还是有很多人在纠结和迷茫的。

一方面，是前段时间高盛和路透社“预测中国房价将在6月起飞”的小作文满天飞，最近也确实有外资坚定唱多我国楼市的消息出来；

另一方面，大家对于大招本身的刺激力度却并不看好，比如从落地初就在诟病的15%首付——

很多人认为，这无非是让居民加杠杆，提前透支自己未来的收入，谁干？

但实际上，各位，这85%杠杆要撬动的对象，是位于两头的群体：

即房子总价预算在200万以内、或者700万以上的群体。

如果你是预算在这个范围内的，可以继续看完我接下来的文章，我会分别给到建议，告诉你当下该买还是该卖。

首先，该不该买？

我们无非要解决的就是这2个问题：

会不会继续跌？有硬性的需求，比如孩子的学区房，等不了太久怎么办？

那这里，我们就更需要进一步地细分一下买房需求，看你是刚需、改善，还是纯投资性的买房。

如果是刚需：

1、200万以内的预算，并不太建议买在一、二线的超大特大城市，因为只能买到小户型，且以二手居多，性价比来看还不如租房。

但如果你是在一些中小城市，想买一套自住，可以买，因为这些城市的楼市泡沫已经彻底挤干净了，再跌也跌不到哪去，只是要注意，买这里就不要有保值增值的想法。

像有朋友在问我学区房老破大150平、180多万要不要入手的，为了孩子上学可以，但为了10年后更好做置换的，还是尽早做好割肉的准备；

2、至于200-700万、以及700万以上的预算，如果没有孩子上学这种硬需求，可以等一等，因为一二线楼市还会陆续有大招放出，到时候上车门槛可能更低，又或者得房率还更高。

如果是改善：

改善群体，苦恼的一般是不卖一没资金买一的问题，又或者也不确定该“先卖后买”还是“先买后卖”。

这里，我跟改善卖房结合一起来讲：

改善是在以小换大、以旧换新的基础上，也置换到好城市、好地段和好楼盘去的，那么完全完全可以卖了再上车，而且这个时候我甚至建议你割肉也要卖掉；

因为这已经说明你现在手里是有一套比较差的房子的——可能是楼龄高、可能是地段差，所以你完全不用顾虑说旧房子怕卖了以后还要涨，除非你原来就买在一二线的核心城区里了。

如果是纯投资性的买房：

不用怀疑，这一波正是大家长故意放水让你低成本捡漏的。

先不说“先息后本”的设想一旦实现，等于说还让你在月供上面也同步减少了压力，属于“低首付+低月供”；

但关键是得买对城市、买对地段，这样才能保证30年期内的流通性是健康且向上的；

毕竟我们未来长期都会处于一个普跌分涨的行情，你只有买在能涨的板块，而这些板块，也只可能集中在一批一二线城市里。

只是说，相同预算位于同一城市的不同板块，选筹逻辑也是不一样的。

但有一点一定是不变的，就是要尽量往城市的发展主轴去靠，又或者是落到城市新核心的资源型板块，然后去淘到未来发展潜力价值更大的标的。

比如广州的发展主轴其实有4个，但最具备战略性意义的其实是粤港澳大湾区；所以有的板块虽然并非现在的核心区，却很可能发展成为未来的核心区——

有产业、有交通、有教育，其次就是源源不断涌进来的购买力。

购买力强了，房价自然也会恒强，所以在这之前，就是先知先觉的人先入局的一次机会了。

其次，该不该卖？

关于卖房，很多人担心的是：万一现在卖了，以后房价又往上窜，那我不是少赚了几百万？万一现在没卖，又把我套牢了怎么办？

同样需要具体情况具体分析。

如果是卖刚需房：

就是你只有一套住房，但又觉得房价后面会跌，所以想先卖了然后租房住，等房价跌了再买回来——

有这种想法的我劝你打住，因为你这都跟炒股差不多了，还把你自己仅够自住的一套房作为筹码，万一爆仓，后果将不堪设想。

而如果你是投资性卖房:

1、一二线城市的核心区，除了老破小可以趁着这波成交行情出手，还能卖在相对高位，像上海的外环内老破小就是，得益于沪九条的加持，行情火爆。

其他的都要继续持有，因为像目前一线城市的核心区，甚至是老核心区，都基本没有新房供给，全是二手房，所以未来也仍然会是供小于求的局面；

且随着未来的人口流入、产业的发展和教育资源，还会使得中心区的房价进一步走高，而且现在经过了一轮下跌，也算是调整了比较充分的一波，租金回报比慢慢上来，是完全具备买了就赚的预期的。

2、一二线城市的远郊郊区或者三四线城市，都建议赶紧出手

因为众所周知，三四线城市的人口就是在不断流出的，并且这个趋势会愈演愈烈；

至于一二线的远郊郊区，别忘了，从517前鼓风的小作文开始就在强调地方收储新房去库存，但问题是收到哪里去呢？

大部分都会用来作为保障房、保租房，当然还有安置房使用，像广州最近就以成本价收储了外围区增城的存量住房，可以说未来周边上的廉价房也肯定是在不断增多的。

也就是说，以后你想卖的时候，你的竞争对手很可能是成本低你几倍的地方爸爸，你除了割肉，你觉得还会有什么优势？

所以，趁你所在的城市现在保障房还没初步完工，应卖尽卖。

除了上述的具体情况具体分析外，这里再教大家一个判断入场时机的方法：观察你所在城市的二手房市场。

怎么做？

（1）看成交量

二手房市场从来是楼市的锚，所以，只有二手房成交量不断攀升，占比大于新房的时候，才是楼市重构二手房供需关系的信号，也是扭转下跌预期的信号。

同时，这也意味着，未来房子的变现能力会更高！

因为二手房成交量越高，也就说明了这个市场的交易越活跃，这些地区的房价涨跌反应速度，也是最快的。

而你如果对楼市和地域经济有了解，你还会发现这轮楼市行情，有个有趣的现象：

即沿海城市的行情是最先掉头向下的，相反内陆城市会晚很多。

而虽然如此，远离内陆的沿海城市，经济活跃度越高，房价也越容易窜得猛。

为什么会这样？

因为二手房成交占比越高的城市，市场化的程度会越高，也就是说，感知涨跌信号的能力也越强。

而量在价先，所以就算以价换量，只要成交量在不断攀升，就相当于也正在重构二手房市场的供需关系。

（2）看挂牌量

二手房业主根据政策和行情调整价格，本身就是在参与重构二手房供需关系的过程。

你就想，过去楼市行情火爆的时候，业主一天一两百万地跳涨，不就是为了多赚钱，而这个举动无形之中，就把楼市的供需关系给重构了。

其实527、528新政后的上海、深圳楼市都已经出现了这种趋势。

那么，接下来，配合央妈发钱、地方收储去库存，以及更多还未公开落地的招数，又会发生什么？

从一线城市为锚点开始传导，楼市就将迎来价格预期的进一步扭转。

而这其中，更先一步看懂趋势并且懂得抓住机遇的人，永远有得挑选，并且永远不会吃亏，因为他们不会在上涨的时候才急哄哄地入场，还导致被套的可能性直接上升了一半。

买房这个事情，最怕周期，但只要你意识到的时间越早，你看的房子越多，你最后下的判断也就会越准确；

所以如果你是现在才有持有资产、或有想进行优化置换的这种意识，那么现在就是你做好准备的时刻了：先审视自己手上的资产，是否存在风险？又是否能够跑赢未来的市场？该出手了还是可以再等等？

同样的，你看上的房子呢？