01豪宅的必备条件，有哪些？

2024年，是苏州豪宅元年。限价放开和品质的提升，涌现了大批高端住宅。

从市场表现来看，在当前环境下，能卖得好的项目就是高端豪宅。

房观统计了一下榜单数据，发现苏州各个板块的天花板住宅都卖得不错，掀起了一波置业的小高潮。

凭心而论，目前苏州市面上的豪宅，或占了地段红利、或户型纯粹、或装标奢华等，各有长处。但迄今为止，还没有一个项目是全城公认的、有绝对统治力的豪宅。

很多买房人在豪宅必备的条件里，指向了会所。现实是，苏州90%以上的豪宅，却没有会所。

会所有那么重要的吗？

我们先来做个投票：

真豪宅必备什么条件？ 多选地处核心地段 60票17.19%大牌房企打造28票8.02%自然风景景观好36票10.32%户型面积足够大39票11.17%装标超级奢华 49票14.04%配置独立私人会所 56票16.05%物业服务一流42票12.03%产品形态越低密越好38票10.89%其他在评论区补充1票0.29%已投票

房观认为，会所代表了一座豪宅的价值与品味。

对于财富圈层来说，高端会所是必备。

纵观世界各地一流豪宅，从伦敦海德公园一号到纽约哈德逊广场15号，再到上海汤臣一品，私人会所都是基础配置。可以这么说，豪宅如果少了会所，“豪”字也就少了味道。

| 汤臣一品会所实景

回顾会所的形成，就是为高级圈层的服务而来。世界上第一家会员制俱乐部诞生在英国的一个咖啡馆里，参与者有着相同的兴趣爱好，于是组成一种联盟；中国古代的茶楼酒肆是古时候会所的雏形，《红楼梦》中无数人都熟知的大观园，实际上也是贾府的私人会所。

说到底，会所不是指具体的空间，而是功能定位，是社交属性+圈层标签+私密独享。

一方面，它满足的是精英群体应酬、商务、休闲、娱乐等需求而不被外界打扰，是业主作为家庭延伸的“第二会客厅”；另一方面，圈层社交觥筹交错之间，业主的财富、资源进一步得到升维。

巴菲特就说过一句话可以直接形容会所功能：血统不会影响一个人的未来，但交际圈会。

顶级豪宅的会所，往往网罗着世界级的顶级精英，各行各业的著名企业家和资深人士，汇集了宝贵的商业信息资源和机会、经验和智慧，这些才是豪宅置业过程的“无价之宝”。

从会所配置这一点来看，苏州的豪宅明显没有跟上时代，太多豪宅只是依靠地段的天赋，而不是产品力的胜利。

放眼全城，苏州目前在售的项目，带私人会所的并不多，甚至在5万＋、6万+的顶级项目里也难得一见。

02苏州豪宅会所发展史

有人说豪宅可以没会所，有人说需要必备，会所的作用到底有多强？

房观发现，除了满足业主社交休闲等需求，在市场上有会所的项目，后期在二手房交易中，也有强大的溢价能力。

房观举个大家熟知的例子：

同在奥体板块，其他小区只能5万、6万之时，唐宁府二手房价能飙到7万、8万，除了洋房业态，本身小区自带会所也是巨大的助力。

再回顾苏州的豪宅会所发展，更能体会到一个高水准的会所，能让一个小区价值穿越时间周期的稳定。

1.0时代：极少数高端品牌的标配

十几年前，只有极少数有追求的房企在打造高端住宅时，才配备了会所。

比如当时的星屿仁恒，晋合水巷邻里，玲珑湾等，都有独立的会所。比较有名的，如仁恒Y·TIME运动会所，早些年几乎是每个仁恒项目标配。

这些小区在二手房市场一直保值高价，会所的稀缺且难得是重要因素。

|仁恒棠北室外泳池实景

当然，早期苏州豪宅会所配置基本集中在运动健身、娱乐休闲。真正发挥豪宅会所应有价值，做圈层社交服务，少之又少。

即使10万+的豪宅，也不一定拥有真正适用业主需求的会所。苏州知名豪宅桃花源的会所，就没有得到充分的应用。

2.0限价时代：豪宅会所基本断代

限价时代开启之后，成本大幅度压缩，豪宅和会所基本在苏州新房高端市场“绝迹”了。

这个阶段，核心区倒挂盘众多，无一有会所。在能力范围内的发挥，也就是在楼栋的架空层下点功夫，做不同主题的泛会所，档次不够。

| 园区倒挂盘架空层会所实景

3.0时代：品质回归，会所小爆发，形式多样，功能多元

从去年开始，限价环境放开，官方扶持大力支持改善项目建设与发展，让开发商有了更大的发挥空间，作为豪宅应该标配的会所，才逐渐“回归”。

今年，苏州高端住宅会所小爆发的一年。

在市场和客户品质迭代需求之上，越来越多的高端豪宅，配置了不同功能、不同形式的会所。无论是独立空间，还是下沉式会所，其审美和品质较之以往，都实现了连跨几代的进步。

首先，会所打造的形式，空间结构不拘于单一样式，愈加丰富多样。

比如高空中的天际会所、有地面上的独立会所楼栋，还有向地下拓展的下沉式空间，纵横多向。

尤其是下沉式主题会所，不计容优势成了苏州近两年高端盘的钟爱。

很多项目在下沉空间与住宅区做了有效区隔，既凸显会所的气质，又形成更为立体的视觉观感，兼具运动和社交功能，功能涵盖健身房、瑜伽多功能室、行政酒廊、品茗、私宴等，满足业主多样需求。

| 苏州北双湖项目下沉式会所实景

其次，会所的功能，在满足基础运动健身、娱乐休闲之外，附加更有创意的特色服务。

众所周知，会所成本非常高，尤其是高品位的空间，投入非一般可比。

代表性的就是恒温泳池，不仅建造成本大，后期泳池维护也非常考验物业水平。据估算，仅这一项，后期运营和维护成本就高达百万！可以这么说，衡量一个会所是否真的高级，恒温泳池可以是关键标准。

在苏州有恒温泳池的，目前屈指可数。

还有比较有特色的，有项目打造了两层旋转式书架的书吧和室内篮球馆，这在市面上也非常少见。

整体来看，3.0时代的高端会所功能间开始更加生活化、场景化、多元化，会所颜值和功能均有了实质性大提升。

03苏州豪宅会所新纪元，谁开启?

2024年，是苏州品质升级的关键一年。产品在升级，会所也在迭代，如此方能匹配不断进化的生活观念。

当下的时代，到了一个认知有了一定高度，业主和开发商也达成共识的阶段，是最好的豪宅时代。

当前豪宅会所的功能性已经比较完善了，在功能齐备之上，更重要还有品味与审美，要有量身定制的高级感。装修品质和整体格调，奢华气派，让业主既有面子，更有里子。

不过在当前苏州市场环境下，我们仍然难以看到一个真正匹配地段和品质的会所，尤其是在苏州豪宅风向标的——园区。

前文讲述过，因为限价，地段与品质错位，园区错过了太多真豪宅和会所，无论对市场还是买房人都是一大憾事。

如今，这个遗憾，终于被弥补。

紫金·翡丽甲第。

在「绝佳的地段」，终于匹配上了「高奢的产品」和「一流的会所」。

2023年11月29日，园区奥体，北京金隅历经120轮竞价，夺得苏园土挂(2023)04号地块，总价28.96亿，成交楼面价39027元/㎡。

后由金隅联合保利置业开发，案名定为：紫金·翡丽甲第，贵气十足。

| 项目总平面示意图

作为园区数一数二的豪宅，紫金·翡丽甲第自亮相初始，就万众瞩目。

为不负期待，项目也拿出了十足的诚意，打造了苏州最大、功能最全的、对标高奢酒店级会所！面积就有约2600㎡！规模之大，几乎抵挡上一个足球场！

项目会所，是以上海外滩的海鸥丽晶酒店为蓝本，国际顶尖品牌酒店设计机构CCD事务所亲自操刀，对伦敦及上海半岛酒店也做了深度研究，以经典致敬经典，让传奇在传奇中传承，让高奢酒店生活方式在豪宅产品中得以传承升华，以实现“经典新生，价值永续”。

| 海鸥丽晶酒店实景

从设计团队、空间打造上、材质选取、成本投入来看，紫金·翡丽甲第的会所都是苏州目前市场上前所未见的品质，将4K+一晚的高奢酒店级生活，变成私家豪宅的日常所享。

| 紫金·翡丽甲第-车马道示意图

| 紫金·翡丽甲第-大堂落客区示意图

据房观拿到的独家消息，紫金·翡丽甲第的会所功能上超级完备，涵盖私宴厅、恒温泳池、健身中心、行政酒廊、红酒雪茄吧等空间，满足高阶圈层人群尊贵感和仪式感。

| 紫金·翡丽甲第-中央水吧台示意图

不得不提的恒温泳池，非常耗费人力物力精力，是会所配置中“最昂贵”的一项，一年至少要耗费百万来运营。紫金翡丽甲第是园区在售项目中，少见配置恒温泳池的项目，实力背后更是对业主生活高品质的负责！

| 紫金·翡丽甲第-恒温泳池示意图

另外，在会所细节打造上，豪气冲天，奢石随处可见！例如粉水晶、雪山兰、银河金、翡翠星空，要知道天然奢石的造价是普通材质的五倍以上，足以见得项目在空间打造上的细腻匠心，不惜成本，再现唯美华丽的绮境。

| 紫金·翡丽甲第-接待厅台示意图

极致的功能性和美学考量，真正放大了豪宅空间，让顶流圈子的生活，有温度、有交互，有高净值品味。

园区自限价之后，豪宅会所已经被封印了10年之久。

而紫金·翡丽甲第，重新唤起苏州豪宅会所的记忆和价值，以更高阶的产品、更奢华的会所、更纯粹的生活方式，为园区顶级改善，不留遗憾。

为了确保项目的纯粹属性，项目在业态和户型打造上，都是极致的高端。园区核心紧缺的6-9F低密洋房，建面约190㎡-260㎡纯粹大平层，起点就是他人够不到的终点，为园区豪宅书写全新篇章。

这可能是我们接下来最期待的苏州鼎豪天花板项目。