昨天晚上8点，北京期待的大招终于落地，简单描述北京430新政：

凡符合北京限购条件的居民，无论是单身还是家庭，无论是户籍还是非户籍，都可以在原来限购套数的基础上，在五环外多买1套住宅！

相比北京之前挤牙膏式的出政策，有人形容这次一下挤出了一大条。

毕竟白白增加了1个购房名额，在房票稀缺的北京，属于意外惊喜。

当然，北京不可能全脱，跟之前外网传的政策，北京这次还有点不如预期，没关系，既然口子已经开了，接下来一定继续有政策跟进。

北京430新政只是打响了楼市去库存的第一枪。

昨天还有一件大事，中央经济工作会议在京举行，这次会议给全年的经济工作定了基调，甚至是以后几年的的指针：

会议中提出：

继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

最核心的是这句话——“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

其实就是去库存！

接下来房地产就围绕“去库存”展开工作，如果430新政没有起到作用，那么大招还会一个接一个。

430新政如何影响北京楼市

那么北京430新政会对楼市起到什么样的影响呢？

1，鼓励有钱人买房投资，改善。

北京的政策还是在存量需求上做文章，也就是拥有北京购房资格的人，继续鼓励你在五环外买第三套房，但是没有购房资格的人，依然得熬五年社保。

现在政策就鼓励有钱人继续买房，两套房满足了基本住的，那么第三套房就会更加看重增值能力，北京增值能力比较强的主要集中在海淀、朝阳、回龙观等地，南城亦庄也不错。

另外，北五环清河的橡树湾、西北旺万科如园、朝阳的望京金茂府、臻园等五环外知名改善次新价格到底了。

2，430新政后，北京二手房挂牌量不会增加了。

这次直接增加一个购房名额，不用卖房腾名额，有钱您就买，不用卖房了。

3，主要利好新房，因为北京现在新房主要集中在五环外。

但是对房山，大兴，顺义，门头沟这些五环外房子是个利空。有钱人不会去郊区买房改善或者投资。

要用投资的理念看待北京这次政策。

很多人，一想到五环就嗤之以鼻，觉得到了宁古塔，但你打开今天的北京地图，你会发现

北京的大部分科创企业、年轻人都在五环外。

比如上图最北侧方块是未来科学城，回龙观、天通苑等；东侧的方块是望京、国贸辐射的范围；最南侧方块，是亦庄，虽然都到了南六环了，但次新房都在8万/平米，

南三不如北五，北京楼市已经不能只看环线了。

所以北京430新政是很有诚意的，也算戳中了买房人的痛点，那么具体哪些房子利好最多呢？

二手房方面，主要之前市场超跌的回龙观次新、海淀和朝阳五环外的改善次新，比如清河橡树湾、万科如园、望京金茂府、臻园等等，基本可以宣告房价到底了。

新房的影响会更多，面会更广。

北京哪些新房利好多？

海淀最近存在感很强，430新政对海淀北的永丰、翠湖、永丰南以及四季青的大豪宅，香山樾、印香山都是利好最多的板块，这些房子受益最多。

昨天中海富华里现房开盘，成交197套（共360套）， 总成交额16.11亿。

这份数据放到现在非常亮眼了。

富华里现房可以说是海淀最值得买的房子，也是海淀最后一批小户型。

户型一共3种，80平两居，95/99平三居，120/125平四居。

接下来的翠湖、永丰南都是大户型。

年初港中旅拿下的海淀翠湖地块，公布了产品规划图，项目由中海操盘，共规划6栋洋房，项目容积率是1.8，限高36米。

2#、3#是10层，1#、4#、5#、6#是11层，据说后期会做大户型改善产品，指导价8.5万元/平米

前天，永丰南地块也上架，开始预申请，指导价很有意思，如果土拍未达到价格上限，9.3万元/平米，±8%，土拍达到价格上限9.6万元/平米，±8％。

目前海开和中建三局的组合体已经激活了地块。

海淀楼市今年一定会特别热闹。

此外昌平南新房也会受到明显利好，朱辛庄中海寰宇未来，是最值得买的项目， 此外今年 朱辛庄0029地块也会上新，期待值拉满。

朝阳东北五环外也新房，也是主要标的。

东坝北的北熙区和保利天汇；黄渠的玺悦朝阳、奶西望京樾、望京云尚；崔各庄和光悦府、龙樾合玺、晓风印月最近卖的也很好。

亦庄河西招商玺也会受到新政，亦庄产业没问题，招商玺产品也很能打。

最后对于那些想买改善房，用来自己的住的朋友， 石景山中海天镜，招商元玺很值得买；后沙峪的建发观云和保利星宸和煦最值得买。

说实话，今年海淀的供地里，最让人意外的就是朱房村地块！谁也没想到它今年能出能上，要知道这可是紧邻创造北京奇迹的清河橡树湾的旁边。

01地块详解

让我们来一起看看这块今年海淀首屈一指的香饽饽——朱房村地块，该地块的具体位置在北五环旁边，靠近地铁13号线上地站，交通便利，周边配套设施齐全。地块的总占地面积较大，是一个在施腾退项目，具有相当的规模和潜力。

根据官方规划，朱房村地块将建设住宅项目，其中包括回迁安置房和平衡资金住房。回迁安置房的建设是为了满足当地居民的居住需求，而平衡资金住房则是为了平衡项目的资金流动，确保项目的可持续发展。住宅部分的容积率在2.4到2.8之间，预计会建设成中高板社区。

朱房村改造项目采取原地回迁安置方式，安置房位于项目范围内，共计5个安置房地块，分别编号09、10、11、22、32地块，其中11地块中间增设一条15米宽街坊路，将11地块划分为独立的两个区域。

另含1个幼儿园地块，1个社区综合服务设施用地。项目地上总建筑规模约45.2万平方米，其中住宅建筑规模约41.8万平方米，绿化率30%，机动车车位配比1辆/户，非机动车车位配比2辆/户，房屋产权性质为参照经济适用住房产权管理。

安置房户型情况：

安置房设计居住总户数约6100户，主要户型涵盖8个面积段:

50㎡(一居)、60㎡(一居)、70㎡(两居)、80㎡(两居)、

85㎡(两居)、90㎡(两居)、105㎡(三居)、120㎡(三居)

套数占比:一居套数占比约53%，两居套数占比约37.5%，三居套数占比约9.5%

而商品房的户型还是得看今年土拍完了后，具体怎么分配，据羊毛哥分析，估计是会走大户型为主了，当然也只是羊毛哥的猜想，具体还是以最后实际为主。

02周边产业分布

朱房村地块周边拥有多个重要的科技园区和产业园区，这些园区不仅为当地的经济发展提供了强大的动力，也为居民提供了丰富的就业机会和便利的生活条件。

其中，中关村科技园是朱房村地块附近的一个知名科技园区，这里聚集了大量的高科技企业和研发机构，涵盖了电子信息、生物医药、新材料等多个领域。中关村科技园的发展不仅推动了周边地区的科技创新和产业升级，也为当地居民提供了众多的就业机会。

这些科技园区和产业园区的存在，不仅提升了朱房村地块及其周边地区的整体科技水平和产业竞争力，也是朱房村地块的核心购买力。

03周边教育资源

周边配套学校有海淀区第二实验小学（橡树校区）、北京市清河中学等教育资源。

在项目范围内规划新增九年一贯制学校，用地面积约2.38公顷，建筑面积约 2.38万平方米，可容纳36班。规划新增2处幼儿园，其中0026 地块幼儿园用地面积约 0.39公顷，建筑面积约0.39万平方米，可容纳 6班；另 1 处 0023地块幼儿园用地面积约0.3公顷，建筑面积约0.3万平方米，可容纳6班。

此外，朱房村地块距离位于海淀区核心地带的高校，比如清华、北大，财大、体大等非常近！周边教育资源非常丰厚。

04周边医疗资源

朱房村地块确实非常成熟，周边拥有多所重要的医院和医疗机构。北京大学国际医院是朱房村地块附近的一所知名综合性医院，具备较高的医疗水平和先进的医疗设备，能够满足当地居民多样化的医疗需求。该医院拥有丰富的科室设置和专业的医疗团队，涵盖了内科、外科、妇产科、儿科等多个领域，为患者提供了全方位的诊疗服务。

04周边其他项目对比

项目周边有久负盛名的清河橡树湾，不远处还有世华龙樾。清河这块许久未入新地。

我们大致通过这两个项目来猜测下该地块的指导价，周边二手房大约单价在12万/㎡到13万/㎡左右，预计朱房村地块不会低于12万/㎡。

终于时隔多年后朱房村地块的供应，也给的清河区域注入新鲜的血液，有效弥补了整个海淀西北方向高品质小区供给不足的情况。

今年海淀供地真的有几块不错的好地，除了我们今天说的朱辛庄，还有别的几个不错的地块，感兴趣的朋友，可以点击这个链接去了解地块详情：今年海淀区拟供地神仙打架，哪个让你最惊喜？

随着现在北京五环外有购房新政策，考虑海淀的朋友，现在海淀两个在售新房：

栖海云颂，还有部分下跃户型待售，如果有意向的朋友，可以私信小编，有额外折扣和优惠。

由海开和中建壹品联手打造的栖海澐颂，最近也是清退出来一些房子，面积93-148平，总价750-1250万，并且还有一层带仓储的房源，81-154平，总价850-1720万，具体可加我微信单聊。

区位

项目位于海淀的永丰板块，西北侧1.2公里则是海淀大悦城，西南方向1.5公里是中关村三小科技园分校，东南侧600米则是清华附中，还有栖海澐颂的北侧也有小学的教育用地，之前也公示了招标建设方案。

2023年中旬的时候，建华学校宣布将在永丰招生，暂时借址中关村三小，等新校区建成后再搬迁，新校区为12年一贯制，可招收2500名学生。

海淀真是不缺教育，不过该项目没地铁也是真的，距离永丰站直线距离都得2公里！

产品

小区一共14栋楼887户，容积率2.4，总高为7-15层的洋房加小高层，精装修，预计在2025年年底精装交付。

目前在售产品为：93平南北三居；121平南北四居；129平南北四居；148平南北四居。

户型

在户型上，栖海澐颂把品质改善的尺度做到极优。

项目主力户型从81㎡—154㎡，横跨两居到四居，丰俭由人，门槛也降到600多万，让更多奋斗海淀客能分享城市发展的红利。

首先是总价优势突出的建面约81㎡的两居。

套数稀缺的该款户型，注定是“手快有、手慢无”。

虽然是小户型，但也做到了南北通透、南北双卧分开和动静分区；

而且还有独立玄关，仪式感和功能性在线；

符合潮流的餐客厨一线排布，宽阔开敞，营造出家庭、社交的欢乐场景。

建面约87㎡的三居是此次主推的户型。

同样是南北通透、双面宽朝南，且拥有至关重要的双卫；

主卧小家化，带独立卫生间，附赠飘窗；

北向的灵动空间，满足多重功能需求；

隐藏式家政间、多处收纳空间等，细节之处彰显工匠精神。

建面约93㎡三居拥有三面采光。

作为边户，社交客厅拥有270°拐角观景大窗，阳光和风景充盈室内；

独立玄关、客餐厨一体化、主卧套房设计、附赠拓展功能飘窗等等，尺度、仪式感和功能性皆备。

建面约121㎡四居，是套数占比最多的户型。

南北通透，布局方正，三面宽朝南，直接俯瞰园林；

客餐厨一体化设计，创造其乐融融的家庭交流氛围；

双飘窗、双明卫、主卧套房、以及北向的灵动空间，都带来了改善居住的完美体验。

建面约129㎡四居，全为边户设计。

同样是南北通透，但它采光更好，拥有270°拐角飘窗，空间感更强。

充沛的收纳空间、独立家政间是一大亮点；

双明卫、主卧套房、北向双卧靠近干湿分离的客卫，动线合理，舒适度极佳。

建面约148㎡四居，在楼王位置。

超大南向面宽，带来极致的观景、采光感受；

大尺度的客厅空间，叠加LDK一体化空间，使其有了不输豪宅的空间感，无论是家人聚会，还是社交，都能轻松容纳快乐时光；

位于楼王边户的建面约154㎡四居，是社区最稀缺户型。

它格局非常方正，且拥有三面采光，主卧套能实现270°观景；

它的尺度足够充裕，每一个居室无论是舒适度还是功能性，都能完美结合。

样板间

栖海澐颂|永丰双雄对决，海开宣战，首付260万，上车海淀两居室

中海富华里·富园：目前是海淀唯一的开售的现房，相对于即将入市的永丰新地块，富园这现房出售，真的是性价比绝对第一！

中海富华里·富园，海淀最具性价比的现房，它来了！

位于海淀永丰的中海富华里于近日开启了现房的意向登记，预计将在3月份正式验资排卡。

现房户型为80-125平，其中80平的136套，99平的182套，125平的42套，价格方面最终还没定下来，听说是要溢价。

汇园还有一些房子，但主要是一层带仓储的房源，使用面积160-240平左右，总价850万起！

区位

项目位于海淀的永丰板块，西侧1公里则是海淀大悦城，西南方向1.5公里是中关村三小科技园分校，东南侧1.3公里则是清华附中，还有紧邻汇园的南侧也有小学的教育用地，之前也公示了招标建设方案。

2023年中旬的时候，建华学校宣布将在永丰招生，暂时借址中关村三小，等新校区建成后再搬迁，新校区为12年一贯制，可招收2500名学生。

海淀真是不缺教育，不过该项目没地铁也是真的，距离永丰站直线距离都得2.3公里！

产品

即将排卡的现房大部分位于北侧的富园，目前大部分已经封顶，少部分楼栋已经进入到装修装饰环节。

小区容积率1.5，车位配比1:1.2，计划于2025年中下旬精装交付。现房指价格是8.5万，不知道开盘到底是给优惠还是溢价又或者还是按备案价卖，毕竟之前可是8.2万/平，溢价太多可能消费者不买单呀。

户型

80平的南北全明两居（有点斜，小区户型都这样），但是户型很标准，比较合理无浪费面积，也是相当受欢迎的户型。

99平的南北三居，分中户和边户，中户面积小一些，南向三面宽，全明格局，LDK一体化设计，基本也是没什么大毛病。

125平的四居，也是分中户和边户，中户面积略小，且卧室没有拐角飘窗，但都是全明格局，而且户型设计也比较方正。

总体来说，中海富华里的户型其实都没什么毛病，主要就是看预算，然后这次的富园相较于汇园的面积也更偏向于刚需一些。

样板间

分析：

富华里1.5的容积率在整个北京新房市场里都算是低的，这意味着舒适度的提高，未来在存量房市场里要更好去化，尤其是南边栖海澐颂容积率2.4，这么一比确实很显优势！

小区的户型都不错，没什么硬伤，整体属于刚改结合，两居到四居面向各种家庭，刚需上车是完全没问题的，纯改善可以再看看，预算够的话，不如等等永丰南地块。

最终现房的开盘价是个关键，太高的话，市场不一定买账，涨的太多，总会心理不平衡。但是毕竟现在降首付了，就算涨价，门槛也并没有提高