关键词：园区运营

园区运营是一个很宽泛的概念，过往行业的理解与实践，更多局限于招商服务和物业管理这个层面。在以前只知道卖房子的年代，能做到这个层面，已经是一种极大的进步，至少让入园的中小企业客户觉得你还能给我一些附加值和温暖感。

但在科创诉求不断迭代、硬件载体泛滥、存量运营内卷白热化的当下，做到这个层面的园区运营就远远不够了，根本谈不到“深度运营”这个层级。

因为这个层级的基本要求，就是运营团队要具备产业思维及与之匹配的资源、工具与产品，需要对入园企业的产业发展方向、升级趋势有相对深刻的认知和把握，知道产业的真实痛点与诉求，也知道如何整合和链接稀缺的核心高效资源为其赋能——国内能做到这一点的，凤毛麟角。

这也是国内很多园区运营服务团队往往活得很痛苦的深层原因。这些人满腔激情，腿脚勤快，嘴甜心热，忙得活像热锅上的蚂蚁，恨不得一天三波拜访，围着做实业的张总李总求着合作。但是实业企业家忙得团团转，实在抹不开面子就敷衍接待一下，时间长了嫌烦，或避而不见，或扭头就走。

这主要是因为战术的勤奋无法弥补战略的缺失：运营服务团队手头确实没有这些企业真需要的东西，都是臆想出来似是而非的东西，挂在墙上看起来琳琅满目，但其实无论谈得多火热都解决不了实际问题，最好的结果只能喝酒谈感情，但是免不了大生失落感，觉得浑身有劲使不出，空怀抱负报国难。

这种深度运营相比于基础安保清洁类浅层服务一个最基本的特征，就是超越物理物业空间，然后可以简单分成由浅入深的三层，如同”盗梦空间”给我们展示的“三层梦境”一样。

一、最浅的一层是普适性产业服务，举个例子，比如帮助由潜在高新技术企业资质的中小企业做申报。

很多中小企业没有人手，没有时间，没有精力，也不愿意跟政府打交道，甚至根本没有申报这种概念，会觉得这种事情很烦——我为什么要去做，做这种小老板小富即安不就挺好？

但园区运营者可以通过相关的培训、沙龙、讲堂、餐聚等，帮助企业家“洗脑”，让他们明白，申报了高新技术企业资质，可以免除一部分税收缴纳，可以拿到政府不菲的补贴支持，产品销售会比竞争对手更有优势，因为客户看到我的企业logo上有“高新技术企业”的标签，说明产品更有技术含量和品质。

随着国家政策顶层设计越来越重视科技创新和产业升级，这一类的资格认证和政策补贴的空间与品类也越来越丰富，可以为入园中小企业争取到的真金白银也越来越多。即便不从中获得任何直接收益，客户对你的好感和黏性也是完全不同的，实业圈口口相传，为下一步的扩产、续租乃至投资等等都打下了坚实的基础。

二、第二层是科创资源的链接。比如一家初创企业在搞技术攻关，自己攻了三年也不得其门而入，恰好运营方有政府科委和相关高等科研院所的人脉资源，对接了一个专家团队一下子攻关成功，这一次性付的钱要远远低于过往三年自己闷着头攻关所耗费的资金，何况也大大节省了时间成本。

这种情况在很多科创性园区里是很普遍存在的，也就是针对客户在技术环节的具体痛点，把G端（政府）和S端（科研）一起拉过来帮助B端（实业）解决一个具体的问题，这种“G-B-S”资源链接，远比停留在浅层服务做100件事更重要。

这样就把高端科研服务生态圈建立起来了，这时运营方与入园企业链接的黏性就完全不同，已经到了比较深的层次了，而且这个思路一打开，就跨越了过往束缚自己的围墙，形成了内外多重循环，很容易产生裂变的效果。

三、第三层就是产业孵化投资。这个与现在很多国有园区发展商看起来是“房东+股东”，实则是财务投资的本质不同，这种孵化投资就是由前两层水到渠成衍生出来的结果，以及终极变现途径。

因为浅层服务+前两层深度运营，已经保证了足够的运营性现金流，这种充沛的资金完全可以跟这些入园创业者的脑洞结合起来，再结合第二层的科创产学研资源，在其擅长的行业找到一条与原有赛道差异化的全新细分赛道，做育苗工作，孵化出一些新的创业公司，每家企业创始孵化投资额度非常低，但参与度非常高，给创业者、科学家充分的创新积极性，不断开枝散叶。

这样一来，就把园区运营商自己的发展基础做实、做宽和做厚了。否则，我一直对外鼓吹我自己懂产业，实际上我只是懂怎么给这种产业建房子卖房子而已，而没有真跳进产业的海洋里去游泳，还是站在岸边干看罢了。

有了这三层深度运营，园区运营商才真正敢说，自己打造的是创新产业生态圈，能够直面产业，融入产业，帮助入园企业成长的速度更快，成功的概率更高，凭借科创资源的链接、产业资源的协作和生态圈层的活跃，消除信息的不对称，挖掘各种产业链条上的合作关系，真正体现园区运营服务者的内涵和价值。

如果园区运营商真的能够做透这三层深度运营，把这条路走顺了，绝对是一个非常有想象力的商业模式，相信嗅觉敏锐的资本自然会不绝盈门，从而在本质上跳出重资产园区空间的天花板，摆脱一次性物业租售的赚钱逻辑，迈向我们所谓的“值钱逻辑”。

在这个基础之上，就可以通过品牌输出、园区协同及核心战略合作伙伴生态体系融合等方式，继续扩大园区资源平台规模，反过来更加激励和支撑运营商更有针对性、精准化的做好产业生态的深度运营，以这个“平台共享、价值创造、良性循环、自我增益”的逻辑，实现真正意义上的园区资源价值再造。

我们认为，这就是存量时代园区开发运营主体要走的正确道路。

本文摘录自《地方经济发展研究报告》2023年7月号