01

有昌平买房的小伙伴，叫我昌平表姐。

因为表姐在昌平住过，很了解昌平。

三年前，表姐提出过一条「昌海发展结合带」。当时的预言都已经应验了:

昌平未来发展的强势区域，一定是与海淀接壤的西部板块；

并且根据产业、地铁配套加持的不同，呈现出由南向北的趋势。

后来又陆续提出昌平发展三段论：

第一，昌平发展西强东弱分布的趋势，在短期内不会变；

第二，如果昌平南第一梯队发展饱和，那么板块能级一定是向北外溢，而不是向东；

第三，二拨子、朱辛庄跑起来之后，昌平下一个爆发的重点，会是高教园板块，然后再是更靠北的南邵。

当年很多看文章买房的小伙伴，包括二拨子、朱辛庄板块的小伙伴，也私信感谢表姐的帮助。

三年过去了，当时说的下一个重点高教园板块，又会在什么时候爆发？

先说两处细节。

细节一：从去年下半年开始，沙河高教园板块开始陆续新增供应；

细节二：昌平在政府工作报告中明确要求——尽快推动19号线北延，生命谷站—沙河高教园站落地实施。

要知道，在这之前，19号线北延至沙河高教园只是在规自委2022年8月份发布的规划文件中，作为预留廊道被提及。

但这次却明确要求，尽快推进；发现了没有，这两处细节的时间点相当巧合。

所以，表姐预言：

沙河高教园板块正处于红利爆发的前夜。

表姐为什么如此笃定？因为高教园板块过去虽然鲜少出现在大众的视野中，但它却是昌平所有板块中：

1.发展脉络最为清晰；

2.有成功路径可复制；

3.有众多利好规划成果落地的板块。

02

实际上，明眼人能看出来的是：

沙河高教园板块手里握着的，是海淀已经走过、走通，且走得相当成功的剧本。

这一切的源头，还要从一条全长2.7公里的学院路讲起。

打开北京地图，将比例尺放到1:50，能发现一条北起六道口，南到学知桥的学院路。

与北京有着数百年历史的街巷胡同不同，这条位于海淀的南北主干路历史极短。

1952年开工建设，到现在不过70余年。

现在的我们，当然可以轻松地知道，在这后来的70年中，学院路长成了怎样群星璀璨的策源地。

甚至与国内经济的腾飞紧密相连。

但在上世纪50年代初，新中国面临的，还是百废待兴，工业基础薄弱，建设人才匮乏的状态。

如何调整旧有的高等教育体系，去适应国家发展的需要，是当年亟待解决的问题。

所以，1952年，全国范围内开始有计划地调整院系，将部分高校按专业设置拆拼重组后新建了一批专业学院。

八大学院校的校舍，就在当时海淀的一片庄稼地上，相继破土动工，学院路就成了连接这八所院校的通廊。

而沿着学院路南北排开：

路东侧从南向北，依次是北京医学院（今北京大学医学部）、北京钢铁学院（今北京科技大学）、北京石油学院（今中国石油大学，已搬离）、北京农业机械化学院（今中国农业大学）。

路西侧由北向南，则依次是北京林学院（今北京林业大学）、北京矿业学院（今中国矿业大学）、北京地质学院（今中国地质大学）、北京航空学院（今北京航空航天大学）。

就在八大院校修建的前后脚，关系到国力发展的另一批外脑，也在悄悄萌芽。

1951年，学院路正式修建的前一年，中科院物理所在北京大学西侧破土动工。

次年，开工范围逐步扩大，中科院早期的研究所几乎进入全面开工阶段。

而到1953年年底，中科院地理所、物理所等等，就已经陆续迁入中关村地区。

后来，坐落于中关村的近代物理所大楼里，走出了7位「两弹一星」功勋奖章获得者，孵化出一批核科学研究机构。

放在当时，普通人很难意识到，在以学院路为中心的方圆5公里内，影响中国未来经济发展的三大利器，已经聚齐了两个：

大学高校，以及研究机构。

不过，在当时国内发展的最前沿，已经有人敏锐地察觉到，若要科技带动生产力的进步，还差最后的一环。

那就是能将科研成果转化为生产力的企业巨头。

大学不能永远是象牙塔，研究所不能是不问市场的翰林院。

科研院所如果永远和企业老死不相往来，科学的春风就永远不可能度过玉门关。

所幸的是，这一环最终在上世纪80年代初被补齐，很多曾经、以及现在被人们熟知的企业，由此诞生。

03

之后的剧情大家就都熟了。

中关村的发展，由1.0的电子一条街时代，逐步过渡到了2.0互联网大厂时代。

以硬件销售为主的电子街被关停腾退，代表互联网的一批新贵，却又成长起来。

无论后续时代浪潮如何翻涌，行业领军人物换了一批又一批，中关村却从来都不缺造富神话。

高校云集的学院路以及科研院所集中的中关村一带，也成了中国乃至世界罕见之智力密集地带。

如果在中关村是遇到某位衣着整洁，精神矍铄的老人提着篮子买菜，那很可能就是某院的院士或者教授。

直到今天，浓烈的产业以及学术氛围，还在吸引着大批牛人、高知、甚至海淀妈妈的聚集。

最直接的，便是反映在了房价上，因为中关村发展较早，附近很多都是90年代的老旧公房。

但即便是这样，中关村板块的二手房成均价交价，也依旧稳定在11万+。

如果是品质相对好一些、房龄相对次新一点的商品房，那么二手房价价格，几乎可以涨到14万/㎡左右。

表姐有朋友在开盘时就买入了华清嘉园，如今的房价已经翻了10倍以上，而这还不是项目房价的最高点。

可以预测的是，在互联网之后，下一个风口，依然会诞生在：

大学高校+研究机构+企业巨头的「学院路模式」之下。

因为这里总能提供时代发展所需要的，智慧、人才，以及机遇，以及一种能够让人感觉到积极向上的氛围。

04

而纵观当下的北京，有条件比肩海淀学院路模式的，就只有位于昌平未来科学城的沙河高教园板块。

不知道大家发现了没，到现在，沙河高教园板块，已经隐约有了「第二学院路」的雏形。

打开地图，南丰路两侧，目前已经聚集了北京航空航天大学、中国矿业大学、北京科技大学、北京师范大学等等8所高校。

这里面，航天大学、矿业大学，还是当年在海淀学院路建校的八大院校之二。

当年第一批高校的火种，正在以曾经熟悉的路径，向未来传承。

之所以是昌平沙河高教园，表姐猜测，估计和昌平与海淀的紧密接壤有关。

随着海淀学院路、中关村发展的区域饱和，大量的教育与产业资源，只能往北向昌平的平原地带迁移。

目前，整个沙河高教园板块已经承接高校学生约3.5万人，教职工约0.2万人。

随着高校同步落地的，还有国家和省部级重点实验室。

在相关的规划文件中，到十四五末期，沙河高教园板块预计一流学科数量要达到9个。

国家和省部级重点实验室数量，要达到66个。

实际上，依托于沙河高教园成立的多个研究院所，在不同领域都取得了丰硕的研究成果。

比如在航空航天大学电磁兼容技术研究所，相关团队已经取得了国际领先的技术突破。

另外，仿生微纳系统领域，也到了科研成果转化的重要阶段。

在沙河高教园区理事会的牵头下，强化校企协同创新，推进6G先导区建设，完成智能实验网络的搭建验证工作，也在推进。

只是这些成绩因为行业壁垒以及密保政策，不在圈子里的人，很难得知罢了。

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不过，这并不妨碍，沙河高教园正在长成「第二学院路」的样子，并且以一种更为先进的姿态。

如果说海淀第一学院路还有遗憾，那就是当年大家的心思，更多地扑在了经济发展，而忽略了对居住的关注。

你会发现，在后起发展的板块中，包括高教园板块在内，都会更强调职住平衡。

而靠近白浮泉，周边都众多学校、科研机构的高教园板块，便更适合为高知人群提供更舒适的居住环境。

所以，在今年的供地计划中，沙河高教园板块，也少见地供出了容积率1.25的低密地块：住总清樾府。

表姐查了下，项目位置与中央财经大学东区仅仅隔了一条马路。

而这，也是昌平板块近三年以来，容积率最低的地块供应。

数据显示，2022年以来，昌平区共计供应了17个住宅地块，容积率普遍在2.2以上。

容积率低于1.5的地块，将近3年的时间内，就只有2宗。

低密往往意味着更高的品质和更加舒适的居住环境，当然也就意味着更加稀缺。

区域内上一个与高校只隔一条马路的低密项目，还是2007年左右的北京玫瑰园。

现在的二手挂牌价格，在7.9万/㎡+。

除了供应低密住宅，在今年的昌平区政府工作报告重点清单中，关于沙河高教园建设的重点内容，也相当重磅。

包括但不限于继续推动北师大、北邮新校区的建设，启动未来大学科技园。

另外，还计划梯次实施沙河生物医药产业园，加快机器人产业园建设。

更让人值得注意的，是今年区政府工作报告要求尽快推动19号线北延，生命谷站—沙河高教园站，落地实施。

根据此前的信息，19号线北延主线的二期工程，没有通到沙河高教园，而是暂时终止于生命谷。

这次的调整，很可能意味着19号线高教园站推进的进度，能够被提前。

在表姐看来，提前推进19号线北延到沙河高教园，几乎是势在必行的事情。

随着沙河高教园的发展，以及昌平新城的逐渐成熟，只靠地铁昌平线，通勤压力实在太大。

如果你在高峰期坐过昌平线，就会知道沙河站与高教园站，已经很难挤上去了。

而19号线一旦提前触达沙河高教园，不仅能缓解通勤压力，整个板块向南与西二旗的联系，也就更为密切。

同时，也意味着，沙河高教园板块在相关规划中的量级，在进一步提升。

实际上，在去年下半年，昌平发布的1301街区控规效果图中，就已经能看到19号线的车辆基地。

当时，有专业大博主分析，除去沙河高教园站之外，19号线北延线很可能会再加站到百善。

而这对于住总清樾府来说，无疑是个很大的利好。

目前沙河高教园站，到住总清樾府的直线距离大概是1.1公里，而加站站点的位置，目测直线距离在700米左右。

这样一来，距离住总清樾府成为低密地铁洋房，就更进了一步。

但表姐并不意外，因为手握「第二学院路」剧本，高教园板块的发展量级，势必会越来越高。

而这，也几乎是住总清樾府可以被提前剧透的剧情。销冠100